Mietrecht in Spanien - der spanische Mietvertrag über Wohnraum - Teil II Dauer und Modalitäten

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Dauer und Modalitäten des Mietvertrages

Der Mietvertrag ist ein auf Zeit bestimmter Vertrag. Das spanische Mietrecht kennt kein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer, da es das Eigentumsrecht des Eigentümers zu sehr eingrenzen würde. Die Mietdauer ist grundsätzlich frei vereinbar. Falls keine Mietdauer explizit vereinbart worden ist, richtet sich die Mietdauer nach dem spanischen Mietgesetz. Unbefristete Mietverhältnisse gelten als für ein Jahr geschlossen.

Das spanische Mietgesetz unterscheidet bei der Wohnraummiete Verträge von mehr als  fünf Jahren und bis zu fünf Jahren Laufzeit.

Martina  Dyllong
seit 2010 bei
123recht.net
Rechtsanwältin
Hagener Str. 231
44229 Dortmund
Tel: 0231-220 83 77
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spanisches Immobilienrecht, spanisches Erbrecht, Erbrecht, Internationales Erbrecht, Internationales Recht

1. Vertragslaufzeit bis zu fünf Jahren

Beträgt die vereinbarte Vertragsdauer bis zu fünf Jahre, so verlängert sich das Mietverhältnis bei Vertragsende automatisch jeweils um ein Jahr, bis das Mietverhältnis eine Mindestdauer von fünf Jahren erreicht hat, es sei denn, der Mieter teilt dem Vermieter  mindestens 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages  oder einer der Vertragsverlängerungen mit, den Vertrag nicht erneuern zu wollen.

Dies bedeutet, dass sich die Vertragslaufzeit auf bis zu fünf Jahre verlängern kann, wobei es unerheblich ist, ob die ursprünglich vereinbarte Mietdauer 11 Monate, ein Jahr oder dreieinhalb Jahre betrug. Bei der Berechnung ist zu beachten, dass sich die Mietverhältnisse immer um ein Jahr verlängern. Belief sich die ursprünglich vereinbarte Mietdauer zum Beispiel auf eineinhalb Jahre so endet das Mietverhältnis spätestens nach fünfeinhalb Jahren. Einer Verlängerung des Mietvertrages ist mit einer Frist von 30 Tagen zu widersprechen. Der Mieter ist für den Zugang der Widerrufserklärung beweispflichtig. Deshalb sollte er sich den Empfang des Widerrufs von dem Vermieter unbedingt quittieren lassen.

Ist die Mietdauer von mindestens fünf Jahren erreicht endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Wenn der Mieter den Mietvertrag beenden möchte, muss er das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen widerrufen. Der Vermieter hat in diesem Falle ebenfalls das Recht den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen zu widerrufen. Widerruft keine der Parteien den Mietvertrag, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um längstens drei weitere Jahre jeweils um ein Jahr. In diesem Falle steht dem Mieter wiederum das jährliche Widerrufsrecht mit einer Frist von 30 Tagen vor Ablauf des Verlängerungsjahres zu. Nach Ablauf der drei Jahre, insgesamt also mindestens acht Jahren, endet das Mietverhältnis automatisch, es sei denn Mieter und Vermieter vereinbaren die Verlängerung.

2. Vertragslaufzeit über fünf Jahre

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Vertrag einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren und einem Vertrag mit bis zu fünf Jahren Laufzeit liegt darin, dass der Mieter gem. Art. 11 LAU unter bestimmten Voraussetzungen von diesem zurücktreten kann. Er kann von dem Vertrag unter Einhaltung einer Frist von mindestens zwei Monaten zurücktreten, wenn dieser mindestens fünf Jahre bestanden hat. Die Parteien können für diesen Fall eine Entschädigungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, nach welcher der Mieter dem Vermieter eine Entschädigungszahlung leistet. Die Höhe berechnet sich dabei so, dass für jedes verbleibende Mietjahr eine Monatsmiete gezahlt wird. Bei einem Zeitraum von unter einem Jahr fällt die Entschädigung proportional zu den noch verbleibenden Monaten aus.

3.  (Vorzeitige) Beendigung des Mietvertrages ?

Es können diverse Umstände auftreten, welche zur (vorzeitigen) Beendigung des Mietvertrages führen können. Seitens des  Mieters besteht jederzeit die Möglichkeit einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter aufzusetzen, wenn sich beide Parteien einig sind. Darüber hinaus kommen folgende Umstände in Betracht:

- Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters

- Kündigung wegen Verletzung einer der folgenden Pflichten:

Pflichtverletzungen seitens des Mieters, welche dem Vermieter das Recht zur Kündigung geben:

  • Nichtzahlung der Miete, beziehungsweise der Zahlungen, welche dem Mieter vertraglich auferlegt worden sind (z.B. Betriebskosten).
  • Nichtzahlung der Kaution.
  • Nicht genehmigte Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrages.
  • Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache.
  • Nichtgenehmigte Arbeiten an der Mietsache, wenn eine Genehmigung erforderlich ist.
  • Wenn in der Wohnung störende, gesundheitsschädigende, schädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten betrieben werden.
  • Nichtgebrauch der Wohnung.

Pflichtverletzungen seitens des Vermieters, welche dem Mieter das Recht zur Kündigung geben:

  • Die Nichtdurchführung von Reparaturen (Erhaltungsmaßnahmen).
  • Die Störung (tatsächlich oder rechtlich) der Nutzbarkeit der Wohnung.

- Kündigung wegen Verbesserungsarbeiten

- Kündigung bei Veräußerung der Mietsache durch den Vermieter an einen Dritten

- Tod des Mieters

- Erlöschen des Mietvertrages wegen Baufälligkeit des Mietobjekts

Autorin
Die Autorin Martina Dyllong ist eine auf das Erb- und Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin

Kontakt:
Kanzlei Dyllong
Hagener Str. 231
44229 Dortmund
Info@kanzlei-dyllong.de, www.kanzlei-dyllong.de
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