Mietrecht in Spanien - der spanische Mietvertrag über Wohnraum - Teil I Form und Inhalt

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Einleitung

In Spanien gilt seit dem 01.01.1995 das Mietgesetz von 1994 „Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos“; LAU, welches zuletzt durch das Gesetz 19/2009 vom 23. November, in Kraft seit dem 24.11.2009, reformiert worden ist. In seinem Artikel 2 der LAU definiert der Gesetzgeber das Konzept der Wohnraummiete. Demnach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn ein Vertrag über ein bewohnbares Gebäude geschlossen wird, dessen vorrangiger Zweck darin besteht, dem  Mieter als ständigen Wohnsitz zu dienen. Die Vorschriften über die Wohnraummiete gelten ebenfalls für das Mobiliar, Abstellräume, Garagenplätze, vermietete Räume oder sonstigen Nebengebäude, allerdings nur, wenn sie zusammen mit der Wohnstätte vermietet werden.

1. Form des Mietvertrages

Der Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei, d.h. er kann mündlich geschlossen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte dieser dennoch schriftlich abgeschlossen werden. Jede Vertragspartei kann auf einen schriftlichen Mietvertrag bestehen. 

Martina  Dyllong
seit 2010 bei
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2. Inhalt des Mietvertrages

Generell gilt im spanischen Mietrecht Vertragsfreiheit. Allerdings müssen die zwingenden Vorschriften des spanischen Mietgesetzes über die Kaution und Schriftlichkeit des Vertrages beachtet werden. Der Vertragsinhalt bezüglich der Wohnraummiete ist in der LAU geregelt, wobei das Gesetz bei einzelnen Inhalten eine abweichende Vereinbarung zulässt.

a)           Vertragsparteien

Vermieter einer Wohnstätte kann jede natürliche oder juristische Person sein. Als Mieter kommt bei der Wohnraummiete lediglich jede natürliche Person in Betracht.  Darüber hinaus  können Personenmehrheiten (Mieter in einer Wohngemeinschaft, Ehepaare, Lebenspartner) Vertragspartner eines Mietvertrages sein.

b)          Beschreibung des Mietobjektes

Die gemietete Wohnstätte muss im Mietvertrag genau bezeichnet werden (Straße, Hausnummer, Quadratmeter, Tor, Wohnungsnummer, etc.), wobei die Katasternummer ebenfalls angegeben werden sollte, damit die Wohnstätte genau identifiziert werden kann.

c)           Die Höhe und Zahlung der Miete

Die Höhe der Miete ist frei verhandelbar. Die Parteien können die Zahlweise ebenfalls frei vereinbaren (täglich, wöchentlich, monatlich, usw.

Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen gilt, dass  die Miete monatlich im Voraus innerhalb der ersten 7 Tage des Monats gezahlt werden muss. Falls in dem Vertrag eine Bestimmung zur Zahlweise der Miete fehlt, gilt, dass die Miete bar und in der vermieteten Wohnung gezahlt werden muss, wobei der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine Quittung auszuhändigen.

d)          Kaution

Die Zahlung einer Kaution in bar in Höhe einer Monatsmiete ist zwingend vorgeschrieben. In vielen Fällen wird eine Zahlung in Höhe von zwei Monatsmieten vereinbart, vor allem, wenn es sich um eine möblierte Wohnung handelt. Während der ersten fünf Jahre der Vertragsdauer ist die Kaution nicht anzupassen. Die Parteien können die Anpassung der Kaution frei verhandeln.

Die Kaution muss dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden. Falls der Vermieter diese einen Monat nach Schlüsselübergabe zurückhält, fallen zusätzlich Verzugszinsen an.

Darüber hinaus hat der Vermieter die Möglichkeit eine zusätzliche Sicherheit zu verlangen. Heutzutage ist es üblich, dass der Vermieter eine Bankbürgschaft über einen Betrag in Höhe von mehreren Monatsmieten verlangt. Damit möchte er die Zahlung sämtlicher Mieten und etwaiger Reparaturen sicherstellen.  

e)           Anpassung und Erhöhung der Miete

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Anpassung der Miete. Das Gesetz bietet dem Vermieter lediglich die Möglichkeit diese zu vereinbaren. In den ersten fünf Jahren der Vertragslaufzeit kann der Vermieter die Anpassung nur einmal jährlich vornehmen. Dabei wird die während des vorangegangenen Jahres gültige Miete um den Prozentsatz angepasst, um den sich der Verbraucherpreisindex (IPC) während der zwölf der Anpassung vorausgehenden Monate verändert hat. Als Referenzmonat gilt für die erste Anpassung dabei derjenige, in welchem der Index vor Vertragsschluss veröffentlicht, und für die folgenden Anpassungen derjenige, in dem der zuletzt angewandte Index veröffentlicht wurde.

Ab dem sechsten Jahr der Vertragslaufzeit gilt völlige Vertragsfreiheit bezüglich der Vereinbarungen zur Anpassung der Miete. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten dieselben Vorschriften wie für Verträge mit bis zu fünf Jahren Laufzeit.

f)            Nebenkosten

In Spanien fallen unter die Nebenkosten die „generellen Kosten“ ( gastos generales ) und die „individuellen Leistungen“ ( servicios individuales ). Bei den generellen Kosten handelt es sich um Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes, Abgaben für die Müllabfuhr, Ausgaben für den Gärtner, Ausgaben für die Instandhaltung eines Swimmingpools, Kosten für Versicherungen, etc., wobei es sich hingegen bei den individuellen Leistungen um Strom-, Gas- und Wasserkosten handelt, deren Verbrauch von dem jeweiligen individuellen Zähler abgelesen werden kann.

Vielfach diskutiert wird die Möglichkeit der Abwälzung der Zahlung der jährlichen Grundsteuer ( impuesto sobre bienes inmuebles, IBI ) auf den Mieter. Für Mietverhältnisse, die vor Mai 1985 geschlossen worden sind, gilt, dass die Grundsteuer nur auf den Mieter abgewälzt werden kann, wenn nichts Gegenteiliges zwischen den Parteien vereinbart worden war. Für Mietverhältnisse ab dem 01.01.1995 gilt, dass die Grundsteuer auf den Mieter abgewälzt werden kann, was dann aber ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten werden muss.  

Die vereinbarte Miete kann den Betrag für die Nebenkosten beinhalten oder auch im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Bei Gebäuden, welche dem Wohnungseigentumsrecht unterliegen, entsprechen die Nebenkosten der Anteilsquote über die Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft. Bei anderen Gebäuden werden die Nebenkosten anhand der Wohnfläche berechnet. Die Auferlegung der Nebenkosten an den Mieter ist nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart worden ist. Fehlt eine solche schriftliche Vereinbarung muss der Mieter die Nebenkosten nicht zahlen.

Autorin
Die Autorin Martina Dyllong ist eine auf das Erb- und Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin

Kontakt:
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