Mietrecht: Kann man Rauchern kündigen?

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Gespräch Rubrik, Raucher, Raucherwohnung, Miete, Kündigung, Landgericht Düsseldorf, Geruchsbelästigung

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Einem starken Raucher wurde rechtmäßig die Wohnung gekündigt. Das Raucher-Urteil des Landgericht Düsseldorf und die Folgen: Was Mieter und Vermieter jetzt beachten müssen.

Welche Auswirkungen hat die rechtmäßige Miet-Kündigung eines Rauchers auf andere Fälle? Müssen wir bald mit einem Rauchverbot auch in der eigenen Wohnung rechnen? Welche Rechte haben Mieter, Vermieter und Nachbarn? 123recht.net befragte Rechtsanwalt Sascha Lembcke zu den Lehren aus dem Raucherurteil des Landgerichts Düsseldorf.

123recht.net: Herr Lembcke, das Landgericht Düsseldorf hat die Miet-Kündigung eines Rauchers für rechtmäßig erklärt. Worum genau ging es bei diesem Urteil?

Sascha Lembcke
seit 2009 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
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E-Mail:
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht, Inkasso, Vertragsrecht

Rechtsanwalt Lembcke: Bei dem Urteil des Landgerichts Düsseldorf ging es um folgenden Fall: Ein langjähriger Mieter und Raucher hatte in seiner 2-Zimmer Wohnung derart stark geraucht, dass es zu einer Geruchsbelästigung der Nachbarn über die Haustür in der Gemeinschaftfläche führte. Insbesondere soll der Mieter die Wohnung über die Haustür entlüftet und auch seine Aschenbecher nicht regelmäßig gelehrt haben. Infolgedessen sei es zu einer starken Geruchsbelästigung im Hausflur gekommen. Die Nachbarn haben sich anschließend beim Vermieter beschwert, der dem Mieter nach einer Abmahnung fristlos kündigte. Die Vorinstanz gab dem Vermieter Recht und das Landgericht Düsseldorf bestätigte in 2. Instanz das Urteil, ließ aber gleichermaßen die Revision zum Bundesgerichtshof zu.

Kein generelles Rauchverbot in Wohnungen

123recht.net: Ist das Urteil übertragbar? Müssen andere Raucher jetzt Kündigungen befürchten?

Rechtsanwalt Lembcke: Nein. Im Mietrecht muss jedes Urteil als so genannte Einzelfallentscheidung betrachtet werden. Auch ist die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf meiner Ansicht nach in dieser Hinsicht nicht überraschend, denn die Entscheidung führt gerade nicht zur Annahme eines Rauchverbotes in Wohnungen. Das Urteil rechtfertigt nicht Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen zu Lasten von Rauchern.

Im Gegenteil, entscheidend ist vielmehr, ob erstens ein Pflichtverstoß vorliegt und zweitens wie gravierend er sich auswirkt. Eine Geruchsbeeinträchtigung, sofern Sie der Mieter verursacht, stellte schon in der Vergangenheit einen nicht unerheblichen Pflichtenverstoß dar. Entscheidend ist insoweit daher die Schwere des Verstoßes.

Insoweit ist hinsichtlich etwaiger Rauchemissionen schon in der Vergangenheit zwischen Starkrauchern und „normalen“ Rauchern in der Rechtsprechung differenziert worden. Auch das Rauch- und Lüftungsverhalten ist dabei zu berücksichtigen.

Des Weiteren muss man auch berücksichtigten, dass das Landgericht der Kündigung nicht deshalb zugestimmt hat, weil es um das eigentliche Rauchen in der Wohnung ging. Ausschlaggebend für die Entscheidung des Gerichts war einzig und allein die wesentliche Geruchsbeeinträchtigung der Nachbarn aufgrund des Rauch- und Lüftungsverhaltens und nicht das Rauchen selbst. Das wird im Rahmen des medialen Themas Rauchen in der Gesellschaft im eigentlichen Fokus gerne vernachlässigt.

Rückichtnahmegebot: Geruchsbelästigungen sind zu vermeiden

123recht.net: Grundsätzlich darf man in seinem privaten Räumen machen, was man will. Das gilt also nach wie vor auch für das Rauchen?

Rechtsanwalt Lembcke: Dies gilt grundsätzlich auch für das Rauchen. Rauchen stellt nach Auffassung der bisherigen Rechtsprechung, und auch nach der des Landgerichts Düsseldorf, weiterhin kein vertragswidriges Verhalten dar und rechtfertigt dementsprechend auch keine außerordentliche fristlose oder ordentliche fristgerechte Kündigung. Dies hatte der Bundesgerichtshof bereits in der Vergangenheit in diversen Entscheidungen klargestellt (Az.: VIII ZR 124/05; Az.: VIII ZR 37/07).

Aber für jeden Regelfall vertraglichen und sozialen Zusammenlebens gelten auch hier Ausnahmen, die sich in der Wahrung und der Beachtung Rechte Dritter wieder finden. Es gilt das Rücksichtnahmegebot. Emissionen wie Geruchsbelästigungen sind daher von anderen Mitmietern fernzuhalten. Dabei kann es begrifflich insoweit keinen Unterschied machen, ob dies starker Tabakgeruch oder Geruch von einer vermüllten Wohnung ist.

Die Geruchsbeeinträchtigung ist letztenendes das ausschlaggebende Kriterium in der Düsseldorfer Entscheidung.

123recht.net: Wie weit geht die Rücksichtnahme? Darf man auf dem Balkon rauchen?

Rechtsanwalt Lembcke: Grundsätzlich ist diese Frage mit JA zu beantworten. Insoweit gab es jüngst eine Entscheidung des Landgericht Potsdam Az. 1 S 31/13 zu diesem Thema. Aber auch hier wurde die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Andererseits hat das Landgericht Frankfurt Az. 2-09 S 71/13 in einer Entscheidung zu Gunsten des Nichtrauchers entschieden und es für zumutbar gehalten, dass der rauchende Mieter einen anderen vorhandenen Zweit-Balkon benutzen könne oder eben über das Fenster rauchen bzw. sogar vor die Tür gehen könne.

Im Ergebnis ist jedoch das Rauchen auf dem Balkon bislang erlaubt, gleichsam gilt aber auch hier das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Belästigungen müssen für andere Mitmieter so gering wie möglich gehalten werden. Daher muss man auch hier immer regelmäßig genau den Einzelfall betrachten.

Klärendes Gespräch mit Rauchern suchen

123recht.net: Wie sollten Nachbarn vorgehen, wenn sie sich von Tabakgeruch belästigt fühlen?

Rechtsanwalt Lembcke: Raucher müssen Rücksicht nehmen. Aber nicht jede subjektive Belästigung eines Nichtrauchers ist ein wesentlicher Pflichtenverstoß. Liegt eine starke Beeinträchtigung vor, können Nachbarn zunächst das Gespräch mit den Rauchern suchen. Insoweit steht dem Nachbarn aufgrund der Belästigung ein eigener Unterlassungsanspruch gegen den so genannten Störer zu. Der Nachbar kann daher selbst auf Unterlassung des störenden und beeinträchtigenden Verhaltens klagen.

Ferner haben Nachbarn die Möglichkeit, sich bei fortgesetzter Belästigung an den Vermieter zu wenden und von diesem Abhilfe zu verlangen. Dieser muss dann prüfen, ob er geeignete Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels ergreifen kann, denn eine Geruchsbeeinträchtigung stellt auch einen Mangel der Mietsache dar.

123recht.net: Was muss ein Vermieter konkret machen, wenn Nachbarn sich über Raucher beschweren?

Rechtsanwalt Lembcke: Der Vermieter kann den Raucher zunächst auffordern, die Geruchsbeeinträchtigung abzustellen, insbesondere, wenn wie im Düsseldorfer Fall, die Wohnung über die Wohnungstür anstatt der Fenster entlüftet wird. Reagiert der Mieter daraufhin nicht oder wird der Mangel dadurch nicht gemindert oder beseitigt, müssen andere Maßnahmen erwägt werden.

Verhält sich die Rauchbelästigung noch in einem üblichen Rahmen, hat der Vermieter es jedoch schwer, eigene Ansprüche durchzusetzen. Andererseits kann der Vermieter den Mieter bei einer (schweren) Beeinträchtigung auch abmahnen und damit die Unterlassung der Beeinträchtigung verlangen. Kommt es zu wiederholten Verstößen und liegt eine starke Belästigung vor, kann nach erfolgloser Abmahnung auch eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein, so wie im Fall des Landgerichts Düsseldorf.

Hierbei ist aber erneut darauf hinzuweisen, dass regelmäßig eine Einzelfallbetrachtung erforderlich ist und das Düsseldorfer Urteil nicht als einziger Maßstab herangezogen werden darf. Die Feststellung einer „wesentlichen“ Beeinträchtigung ist recht schwierig und von subjektiven Momenten geprägt.

Bei Starkrauchern kann es zur Verschlechterung der Wohnung kommen

123recht.net: Nach längerer Mietdauer eines Rauchers können die Tapeten vergilbt sein und der Rauch kann noch lange in der Wohnung hängen. Hat der Vermieter bei Auszug eine Möglichkeit, Schadensersatz zu bekommen oder kann er eine Renovierung verlangen?

Rechtsanwalt Lembcke: „Normales“ Rauchen ist kein vertragswidriges Handeln. Die normalen, einfachen Rauchablagerungen und Nikotinspuren stellen in der Regel einen üblichen Verschleiß der Mietsache dar und berechtigen nicht zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen oder ungebührlichen Anforderungen an die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Geht der Konsum jedoch über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, kann dies zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen oder besonderen Schönheitsreparaturen führen. Z.B. bei Starkrauchern, wenn etwa durch den Tabakgenuss eine Verschlechterung der Wohnung verursacht werden würde, was insbesondere dann der Fall wäre, wenn sich die Nikotinspuren nicht mehr über die normalen Schönheitsreparaturen, wie Streichen oder Tapezieren, beseitigen lassen und damit einen größeren Instandsetzungsaufwand bedingen.

123recht.net: Haben Nachmieter Möglichkeiten, bei solchen Raucherwohnungen zu mindern?

Rechtsanwalt Lembcke: Diese Frage ist rechtlich bislang nicht geklärt. Auch dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Im Wesentlichen wird eine Rauchbeeinträchtigung in der Rechtsprechung zum allgemeinen Lebensrisiko gezählt und stellt damit keinen zur Minderung berechtigenden wesentlichen Mangel der Mietsache dar.

Ein Ausnahmeurteil hatte bisher das Landgericht Hamburg (Az. 1 S 92/10) entschieden und einen „erheblichen Mangel der Mietsache“ angenommen: Dem betroffenen Mieter wurde gestattet, die monatliche Mietzahlung um 5 Prozent zu mindern, da er sich durch das Rauchverhalten des Mieters in der darunter gelegenen Wohnung belästigt fühlte.

Aber auch diese Entscheidung betrifft nur einen Einzelfall, da eine Mietminderung regelmäßig davon abhängt, ob eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt (dann ja), oder aber ob es sich nur um eine unwesentliche und damit zum allgemeinen Lebensrisiko zählende Beeinträchtigung handelt (dann nein). Viele Gerichte tendieren derzeit noch zur letzteren Annahme.

Dies ist jedoch insgesamt bisher nicht abschließend höchstrichterlich geklärt.

Ein vertragliches Rauchverbot ist meistens nicht durchsetzbar

123recht.net: Können Vermieter neuen Mietern verbieten, in der Wohnung zu rauchen?

Rechtsanwalt Lembcke: Klauseln in einem Mietvertrag, die das Rauchen in der Wohnung verbieten, sind in der Regel unwirksam. Zwar kann eine individuell ausgehandelte Nichtraucher-Klausel wirksam sein (Amtsgericht Nordhorn Az. 3 C 1440/00), aber eine Vielzahl anderer Gerichte gehen regelmäßig von der Unwirksamkeit einer solchen Klausel, insbesondere Formularklausel, aus, da sie den Mieter regelmäßig in seinen Persönlichkeitsrechten beeinträchtigen.

Eine individuell ausgehandelte Vertragsklausel hat jedoch in der Regel mehr Chancen, vor Gericht anerkannt zu werden, als eine Formularklausel. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass eine höchstrichterliche Klärung zu diesem Thema ebenfalls nicht vorliegt und an eine individuelle Klausel hohe Maßstäbe zu setzen sind, nämlich auch ein tatsächliches Aushandeln.

Dabei ist insoweit auch bedeutend, was geschehen würde, wenn der einstige Nichtraucher später im Verlauf des Mietverhältnisses mit dem Rauchen anfängt. Auch diese Frage ist dabei von Relevanz, so z.B. in einem Verfahren vor dem Landgericht Stuttgart (Az. 16 S 137/92), wonach das Gericht entschied, dass gelegentliches Rauchen nicht zu einer Anfechtung des Vertrages berechtigt.

Rauchverbote sind dagegen aber auf allen gemeinschaftlich genutzten Flächen eines Mietshauses zulässig. Insbesondere im Hausflur, Treppenhaus, Keller und anderen gemeinschaftlich genutzten Räumen kann ein Rauchverbot durch den Vermieter einseitig festgelegt werden.

Es geht nicht um Raucher oder Nichtraucher - es geht um Störer

123recht.net: Viele Fragen zum Rauchen in Mietwohnungen sind also noch gar nicht abschließend richterlich geklärt und auch dann kommt es immer auf den Einzelfall an. Können Sie verstehen, wenn Mieter derzeit verunsichert sind?

Rechtsanwalt Lembcke: Ja. Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist mannigfaltig und zu weiten Teilen tatsächlich noch nicht abschließend höchstrichterlich entschieden. Folglich handelt es sich regelmäßig bisher um Einzelfallentscheidungen, die nicht ohne Weiteres aufgrund des hohen subjektiven Gehalts auf andere Sachverhalte angewandt werden können. Es bleibt auch abzuwarten, wie sich der Bundesgerichtshof in den genannten Einzelfällen noch positionieren und ob dies eine Veränderung der bisherigen Sach- und Rechtslage herbeiführen wird.

Insgesamt kann man aber zum Thema Rauchen in der Wohnung verbindlich festhalten:

Das Rauchen in der Wohnung ist grundsätzlich nicht verboten oder vertragswidrig. Erst wenn Dritte und damit deren Rechte durch besondere Beeinträchtigungen, insbesondere Geruchsbelästigungen, über das übliche Lebensrisiko und Maß hinaus betroffen sind, kann dies zu Auseinandersetzungen führen.

Raucher müssen generell Rücksicht nehmen. Das gilt aber auch für andere Mieter, begrifflich als so genannte Störer bezeichnete, die nicht unerhebliche Emissionen wie Lärm, Staub, Schmutz oder Geruch verursachen. Dabei sind immer subjektive Belange zu berücksichtigen und insbesondere die Persönlichkeitsrechte der betroffenen Parteien genauestens abzuwägen, um nicht stilisiert einfach Raucher und Nichtraucher denunzierend gegenüber zu stellen. In einer Gesellschaft, in der das Rauchen noch erlaubt ist, muss das objektive Lebensrisiko angemessen einbezogen werden.

123recht.net: Vielen Dank Herr Lembcke!

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Leserkommentare
von rubin88 am 18.07.2014 21:37:25# 1
2012,
LG Hamburg - 5% Mietminderung bei Belästigung durch Raucher

und versäumt zu erwähnen:

2013,
LG Berlin vom 30.04.2013, Az 67 S 307/12 - 10% Mietminderung
bei Belästigung durch Raucher
    
von Rechtsanwalt Sascha Lembcke am 21.07.2014 11:39:12# 2
@ rubin88

Vielen Dank für Ihre Ergänzung der Rechtsprechung zu diesem Thema.

MfG
RA Lembcke
    
von hfrmobile am 22.07.2014 07:43:41# 3
Leider wird man auch in Österreich als Nichtraucher immer noch diskriminiert.

Wie sähe dieser Fall in Österreich aus? Bei uns kommt es sehr oft vor, dass wenn wir das Küchenfenster aufmachen, es oft nach Rauch stinkt und wir so das Küchenfenster wieder schließen ... Dies passiert deswegen, da dieser Raucher wohl sein eigenes Wohnzimmer nicht verpesten möchte und somit auf den Balkon geht, der Balkon ist aber direkt neben unserem Küchenfenster ....

Mietminderung wäre zwar schön, aber noch schöner wäre, wenn man Fenster öffnen könnte. Gerade bei den aktuellen Temperaturen möchte man gerne durchlüften, mit dem Ergebnis, dass es in der Wohnung zwar kühler wird, aber nach Rauch stinkt.

Bzgl. Mietminderung sieht es in Österreich schlecht aus. Obwohl mein aktueller Vermieter am Gebäude Sanierungsmaßnahmen gestartet hat, weigert sich dieser mit Vehemenz gegen eine Mietzinsreduktion, obwohl es rein rechtlich (MRG - Mietrechtsgesetzt) bis zu 25% möglich wären (Lärm, Schmutz, Wohnqualität, man muss einen oder gar zwei Tage frei nehmen, wenn Fenster getauscht werden und die Bauarbeiter Zugang zu Parteienkeller brauchen, ...)

    
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