Mietrecht – Ihre Rechte nach dem Auszug

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Warum es auch nach dem Ende des Mietverhältnisses noch oft zum Streit mit dem Vermieter kommt

Oft kommt es erst nach dem Auszug des Mieters zu Streitigkeiten mit dem Vermieter. Beliebte Streitpunkte sind hier die Schönheitsreparaturen und die Mietkaution.

Schönheitsreparaturen

Steffan Schwerin
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Ob der Vermieter gegen den Mieter dann einen Anspruch auf Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen hat, kommt auf die entsprechende Regelung im Mietvertrag an.

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Grundsätzlich hat der Vermieter keinen Anspruch gegen den Mieter, da das Gesetz es nicht vorsieht, dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Nur unter ganz bestimmten Umständen kann eine solche Klausel wirksam in den Mietvertrag eingebracht werden.

Die Rechtsprechung gibt hier mittlerweile sehr strenge Maßstäbe vor, an denen sich die Schönheitsreparatur-Klauseln messen lassen müssen.

So hat der BGH unter dem Aktenzeichen VIII ZR 210/08 entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, die vom Mieter verlange, unter anderem auch die Außenfenster zu streichen.

Auch das Parkett einer Wohnung muss nicht abgezogen und wiederhergestellt werden, entschied der BGH zu dem Aktenzeichen VIII ZR 48/09. Solche Arbeiten gehören nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, sondern sind sonstigen Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen.

Findet sich eine solche Klausel in dem Mietvertrag ist zunächst zu prüfen, ob sie wirksam ist. Kommt man zu dem Ergebnis, dass die Klausel wirksam ist, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen – in der Regel sind dann die Wände zu streichen.

Bei einer unwirksamen Klausel hat der Vermieter keine Ansprüche und der Mieter muss nicht renovieren. Die Wohnung ist dann lediglich besenrein zu übergeben.

Da selbst das Wort „besenrein“ zwischen Vermietern und Mietern zu Streitigkeiten führen kann und die Gerichte beschäftigt hat, hat der BGH unter dem Aktenzeichen VIII ZR 124/05 entschieden, dass unter besenrein zu verstehen ist, dass die Wohnung ordentlich durchgekehrt werden und von groben Verschmutzungen befreit sein muss. Spinnenweben müssen entfernt werden, Fenster aber nur dann, wenn sie übermäßig verdreckt sind.

Mietkaution

Oft kommt es auch zum Streit über die vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zu leistende Mietkaution.

Unklar ist schon oft, ab wann denn der Rückzahlungsanspruch besteht. In der Regel kann man davon ausgehen, dass dieser Anspruch etwa drei bis sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann.

Der Vermieter behält die Kaution meist zurück, um mit eventuell bevorstehenden Nachzahlungen der Betriebs- und Nebenkosten aufrechnen zu können.

Im Rahmen der Wohnungsübergabe wird meist in Protokoll angefertigt, welches die vermeintlich bestehenden Mängel festhalten soll. Auch aufgrund solcher offener Mängel halten Vermieter gern die Kaution zurück.

Prüfen Sie – in der Regel kann es sich bei Unklarheiten auch empfehlen, einen Anwalt oder den Deutschen Mieterbund einzuschalten – ob der Vermieter entsprechende aufrechenbare Ansprüche gegen Sie hat und verlangen Sie dann die Kaution zurück. Als Mieter haben Sie aber nach dem genannten Zeitraum den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Dieser Anspruch muss schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familienrecht

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