Mietrecht: Die Kündigung des befristeten Mietvertrages

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Mietrecht: Die Kündigung des befristeten Mietvertrages

Wird ein Mietvertrag bei Vertragsschluss von den Vertragsparteien befristet, das heißt lediglich für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, so ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung des Mietvertrages grundsätzlich ausgeschlossen (§ 542 II BGB). Die Parteien sind daher an die vereinbarte Mietzeit gebunden.

Doch häufig möchten Mieter oder Vermieter den Mietvertrag bereits vor Ablauf der Befristung kündigen. Doch ist dies überhaupt möglich? Hierauf soll der vorliegende Artikel einige Antworten geben.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: www.seither.info
E-Mail:
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

1. Regelungen im Wohnraummietvertrag

Der Vermieter eines Wohnraumes kann seinen Mietvertrag nicht ohne Weiteres befristen. Einen so genannten Zeitmietvertrag kann der Vermieter vielmehr gemäß § 575 BGB nur dann wirksam befristen, wenn er dem Mieter den Befristungsgrund bereits vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitteilt.

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Grundsätzlich muss daher der Befristungsgrund im Mietvertrag selbst angegeben werden.

Die Befristung kann hierbei darauf gestützt werden, dass

  • der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes nutzen möchte
  • der Vermieter die Räume in zulässiger Weise so beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen will, dass hierdurch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde
  • der Vermieter die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Der Befristungsgrund muss hierbei am beabsichtigten Vertragsende noch vorliegen, sonst kann der Mieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Kommt der Vermieter den Anforderungen des § 575 BGB nicht nach und vergisst die Aufnahme des Befristungsgrundes in den Mietvertrag, hat dies zur Folge, dass der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen ist. Er kann daher nach der allgemeinen Kündigungsfrist gekündigt werden. Ein Festhalten bis zum vereinbarten Ablauf der Mietzeit ist dann nicht notwendig.

2. Regelungen im Gewerberaummietvertrag

Anders stellt sich die Rechtslage im Bereich des Gewerberaummietvertrages dar. Eine Bezugnahme auf § 575 BGB fehlt, so dass eine Befristung grundsätzlich auch ohne entsprechende Begründung von den Mietvertragsparteien vorgenommen werden kann. Dies entspricht der gegenseitigen Interessenlage, eine möglichst weitgehende Planungssicherheit zu erhalten. In der Regel werden daher längerfristige Verträge abgeschlossen. Doch auch im Bereich des Gewerberaummietrechtes bestehen Möglichkeiten, einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu kündigen.

Zentrale Bedeutung hat hierbei § 550 BGB. Hiernach gilt ein Mietvertrag als unbefristet, wenn er nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wurde. Dies bedeutet, dass ein Mietvertrag, der eine wirksame Befristung enthalten soll, stets schriftlich abgeschlossen werden muss. Hierbei haben die Mietvertragsparteien alle wesentlichen Vertragsbestimmungen und etwaige Nachträge schriftlich festzuhalten. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören hierbei insbesondere:

  • Bezeichnung des Mietgegenstandes
  • Höhe des Mietzinses
  • Mietdauer
  • Vertragsparteien
  • Weitere wesentliche Vertragsbestandteile

Fehlen einzelne wesentliche Bestandteile des Vertrages in der schriftlichen Abfassung des Vertrages, so kann dies zu einer Verletzung des Schriftlichkeitsgebotes führen mit der Folge, dass der Vertrag unbefristet gilt und daher vor Ablauf der Befristung mit der ordentlichen Frist gekündigt werden kann.

Dies zeigen nachfolgende Beispiele:

  • Eine wesentliche Ausbauleistung des Mieters mit der Folge einer reduzierten Miete ist schriftlich festzuhalten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007)
  • Eine Nachtragsvereinbarung muss auf alle relevanten vorherigen Schriftstücke Bezug nehmen (BGH, Urteil vom 09.04.08)
  • Formlose und mündliche Änderungen des Vertrages sind wirksam, führen jedoch (bei wesentlichen Vertragsbestandteilen) zur Verletzung der Schriftform (BGH, Urteil vom 29.10.1986)
  • Der Mietgegenstand muss ausreichend bestimmt sein. Nicht ausreichend ist i.d.R. die Angabe „notwendige Parkfläche“ (OLG Rostock, Urteil vom 10.07.08)

Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig, so dass die Mietvertragsparteien sich vor Abschluss des Mietvertrages entsprechend anwaltlich beraten lassen sollten.

3. Außerordentliche Kündigung

Im Wohnraum- wie auch im Gewerberaummietvertrag ist – trotz Befristung – eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich, wenn ein weiteres Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dies gilt auf Seiten des Vermieters insbesondere dann, wenn der Mieter nicht mehr dazu in der Lage ist, die laufenden Mietzahlungen ordnungsgemäß zu erbringen. Auch andere Pflichtverletzungen auf Seiten des Mieters, aber auch auf Seiten des Vermieters können eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Auch hier muss jedoch in jedem Einzelfall erneut beurteilt werden, ob eine Kündigung aufgrund der bestehenden Zustände tatsächlich gerechtfertigt ist.

4. Vorsicht ist besser als Nachsicht

Diese Weisheit gilt insbesondere im Bereich des befristeten Mietvertrages. Ein solcher ist grundsätzlich möglich, wenn Fehler bei der Vertragsgestaltung vermieden werden. Verletzungen der Schriftform oder des Begründungserfordernisses im Wohnraummietvertrag führen zur Unwirksamkeit der Befristung, so dass eine vorzeitige Kündigung ermöglich wird. Dies kann durch eine rechtzeitige kompetente Beratung im Stadium der Vertragsfassung vermieden werden.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Landau
Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel "Mietrecht: Die Kündigung des befristeten Mietvertrages" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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