Mietminderungsrecht bei energetischen Sanierungen

Von Rechtsanwalt

Bernd Gutschank

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Energetische Sanierung bezeichnet in der Regel (Bau-)Maßnahmen an der Fassade eines Gebäudes zur Verringerung des Heizenergiebedarfs. Die energetische Sanierung stellt mietrechtlich einen Mangel dar, der u. U. nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu einer Mietminderung für den Zeitraum der Bauarbeiten führt.

Ob die vorgenannte Vorschrift für klima- und umweltfreundliche Modernisierungen geändert werden soll, ist derzeit (politisch) umstritten. Während der innen- und rechtspolitische Sprecher der CSU-Landesgruppe Stephan Mayer anlässlich der Beratungen zum Bundeshaushalt 2010 im Deutschen Bundestag gerade erst erklärt hat, bestehende Hürden sollten für eine energetische Sanierung gesenkt werden und im Mietrecht bestehe ein konkreter Änderungsbedarf (Baumaßnahmen, die dem Zweck der energetischen Sanierung dienten, sollten von Mietern geduldet werden und dürften nicht automatisch zu einer Mietminderung berechtigen), bedauert der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten ausdrücklich Überlegungen, die zu Verschlechterungen des Mietrechts zu Lasten der Mieter führen würden. In der Pressemitteilung vom 20.01.2010 des DMB heißt es insoweit u. a. :

""Grund für eine Mietminderung ist nie die energetische Sanierung selbst, sondern sind allenfalls erhebliche Beeinträchtigungen und Mängel im oder am Haus, beispielsweise Lärm, Schmutz, Heizungsausfall, Warmwasserausfall, Nichtbenutzbarkeit der Toilette usw. Nach geltendem Recht müssen Mieter, die wochenlang im Kalten sitzen oder auf warmes Wasser warten müssen, nicht 100 Prozent der Miete zahlen. Dabei muss es bleiben".

Die Argumentation, das Minderungsrecht verhindere Modernisierungsarbeiten, sei nachweislich falsch. Nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienverbände  (GdW) sind bundesweit 57,1 Prozent der Wohnungen energetisch vollständig bzw. teilweise modernisiert. In den neuen Bundesländern sind über 80 Prozent der GdW-Wohnungen energetisch modernisiert worden. Hier haben das Mietrecht und das Mietminderungsrecht offensichtlich niemanden gestört."

Die Höhe einer Mietminderung kann nicht verallgemeinert werden. Im Zusammenhang mit Bauarbeiten, Umbau, Modernisierung und Sanierung haben Gerichte im Einzelfall aber Minderungsquoten von bis zu 50% zuerkannt. Im Einzelfall wurde sogar auf Quoten von 60% (AG Hamburg, Urteil vom 16.01.1987, 44 C 1605/86) oder gar von 100% (AG Köln, Urteil vom 25.02.1976 – 54 C 596/749) erkannt.  

Noch eine Anmerkung zum Schluss:

Nach der Mietrechtsreform 2001 verlor ein Mieter bei einem aufgetretenen Mietmangel sein Minderungsrecht, wenn er die Miete ungekürzt über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlte. Die Rechtsprechung sah im Regelfall eine Frist von 6 Monaten als längeren Zeitraum an. Wann die Verwirkung des Rechts zur Mietminderung jetzt eintritt, ist obergerichtlich noch nicht entschieden. Allgemein sollte man aber wohl davon ausgehen, dass Verwirkung eintritt, wenn die Miete ein Jahr lang vorbehaltlos gezahlt wurde.