Hallo,
Folgender Fall: Wir lebten zu dritt als WG in einer Wohnung. Die Wohnung hatte Mängel. Die sind gelistet und dem Vermieter mitgeteilt worden. Da die nicht behoben worden sind haben wir die Miete gemindert. Wir haben uns da an Prozentsätzen orientiert und mit Gerichtsurteilen argumentiert. Für eine defekte Klingel, defektes Flurlicht, defekte Freisprechanlage, Schimmel in mehreren Räumen haben wir 17% (220,-€) angesetzt. Gestern hat der Vermieter (der kannte noch nicht mal unsere Namen) uns telefonisch mitgeteilt, dass er uns fristlos kündigt, als er die Mietminderung wahr genommen hat. Dies ist rechtens, da eine Mietminderung über einen Zeitraum 2 Jahreskaltmieten nicht übersteigen darf. Er will uns jetzt auf Zahlung der einbehaltenen Miete verklagen. Er sprach von neuen Auflagen, die er beachten müsste. Da, aber keinerlei Reparaturen erfolgte ist dies nicht rechtens meiner Meinung nach.
Ich würde da gerne eine Einschätzung haben, wie er sich so sicher sein kann, dass er vor Gericht Erfolg hat (oder ob dies nur Einschüchterung sein soll). Welche neuen Auflagen gibt es für Wohnungseigentümer?
Wenn für eine Einschätzung noch mehr Information nötig sind, füge ich dies umgehend hinzu.
Vielen Dank!
Mietminderung - Kündigung - Nachzahlung
5. April 2017
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Frage vom 5. April 2017 | 10:44
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietminderung - Kündigung - Nachzahlung
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 5. April 2017 | 11:10
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Kündigungen von Mietwohnungen müssen schriftlich erfolgen (§ 568 BGB ). Von daher war das bisher keine Kündigung sondern nur eine Ankündigung einer solchen.Zitat :. Gestern hat der Vermieter (der kannte noch nicht mal unsere Namen) uns telefonisch mitgeteilt, dass er uns fristlos kündigt, als er die Mietminderung wahr genommen hat. Dies ist rechtens, da eine Mietminderung über einen Zeitraum 2 Jahreskaltmieten nicht übersteigen darf.
Unklar ist mir, wieviel Miete denn inzwischen gemindert wurde. Also bitte nochmal klarstellen: Über welchen Zeitraum wurde die Miete einbehalten. Gesamtbruttomiete (also inklusive Nebenkosten) beträgt 1300 Euro?
Problematisch ist nämlich folgendes: Wenn der Mieter zuviel mindert, so ist er mit dem zuviel geminderten Anteil in Zahlungsrückstand. Und wenn der Zahlungsrückstand groß genug ist, so sieht § 543 (2) 3. BGB die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung vor. Der BGH hat das auch schon in solchen Fällen abgesegnet, in denen dem Mieter bewusst sein musste, dass er zuviel mindert.
Daraus lässt sich aber nun nicht schließen, dass eine unbewusst zuviel geminerte Miete eine fristlose bzw. eine fristgemäße Kündigung rechtfertigt. Im Zweifel müsste sich das also ein Richter anschauen und entscheiden, ob da ein Verschulden auf Seiten der Mieter vorliegt. Wobei "Verschulden" nur eine sehr starke Vereinfachung des Sachverhaltes darstellt. In der Praxis ist es noch deutlich komplizierter, weil fristgemäße Kündigungen in dem Fall ein Verschulden vorsehen, fristlose dagegen nicht. Bei fristlosen kommen dann aber noch andere Faktoren ins Spiel. Praktisch wird es also darauf hinauslaufen, ob der Mieter mehr oder weniger bewusst zuviel gemindert hat oder nicht.
Von daher sind Mietminderungen über einen längeren Zeitraum immer problematisch. Eine Mietminderung ist eigentlich nicht zur dauerhaften Reduktion der Miete geeignet. Sinnvoller wäre an der Stelle, zügig eine Klage auf Mängelbeseitigung einzureichen, wenn der Vermieter nicht reagiert.
Also mein Rat: Erstmal prüfen, wieviel inzwischen gemindert wurde. Und dann entscheiden, wie's weitergehen soll. Entweder ihr einigt euch mit dem Vermieter (auf Mietminderung und/oder Mängelbeseitigung) oder ihr geht zügig zu einem Anwalt für Mietrecht und lasst euch beraten. Nichts tun wäre meiner Meinung nach genauso schlecht wie eine komplette Nachzahlung der geminderten Miete. Denn dadurch ändert sich ja nichts an den Mängeln.
PS: Ich habe absichtlich nichts über die Höhe der Mietminderung gesagt und ob diese in der vorgenommenen Höhe berrechtigt ist/war. Denn das ist sehr kompliziert. Wenn der Vermieter wie hier negativ reagiert, sollte man unverzüglich den Rat eines Fachmanns einholen. Ein Forum ist dazu nicht geeignet.
-- Editiert von cauchy am 05.04.2017 11:13
#2
Antwort vom 5. April 2017 | 11:11
Von
Status: Unbeschreiblich (120335 Beiträge, 39878x hilfreich)
Zitat :Die sind gelistet und dem Vermieter mitgeteilt worden.
Und man kann das nachweisen, das ihn diese Mängelmeldung erreicht hat?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 5. April 2017 | 13:13
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1445x hilfreich)
Zitat :Für eine defekte Klingel, defektes Flurlicht, defekte Freisprechanlage, Schimmel in mehreren Räumen haben wir 17% (220,-€) angesetzt.
Von wem? Wurde die Mietminderung anteilig der Wohnfläche deren Nutzung eingeschränkt ist und dem Zeitraum berechnet.
Zitat :Gestern hat der Vermieter (der kannte noch nicht mal unsere Namen) uns telefonisch mitgeteilt, dass er uns fristlos kündigt,
Das ist unwirksam.
Zitat :Dies ist rechtens, da eine Mietminderung über einen Zeitraum 2 Jahreskaltmieten nicht übersteigen darf.
Die Rechtsgrundlage wäre interessant.
Zitat :Er sprach von neuen Auflagen, die er beachten müsste.
Dafür auch.
Zitat :Ich würde da gerne eine Einschätzung haben, wie er sich so sicher sein kann, dass er vor Gericht Erfolg hat (oder ob dies nur Einschüchterung sein soll).
Es kann nur ein Einschüchterungsversuch sein oder nicht. Denn ist die Mietminderung unangemessen hoch habt Ihr Mietschulden. Und sobald sich ein Betrag in Höhe von 2 MM "angesammelt" hat, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
#4
Antwort vom 5. April 2017 | 13:37
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Nein. Der Automatismus aus § 543 (2) 3. BGB greift an der Stelle nicht unbeschränkt. Das Stichwort lautet dazu meines Wissens nach "unverschuldeter Rechtsirrtum". Ein Richter würde sich also nicht nur den möglichen Mietrückstand anschauen. Er muss auch prüfen, ob der Mieter mehr oder weniger vorsätzlich gehandelt hat. Hier der Tenor aus dem dazugehörigen BGH Urteil (BGH, 11.07.2012 - VIII ZR 138/11 ):Zitat :Und sobald sich ein Betrag in Höhe von 2 MM "angesammelt" hat, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Zitat:Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 102/06 , NZM 2007, 35 ).
Wobei ich die Grundaussage von Anitari ja wie oben beschrieben teile: Es besteht bei einer Mietminderung über einen längeren Zeitraum immer die Gefahr, dass daraus eine wirksame fristlose Kündigung entstehen könnte. Der Gefahr sollte man sich meiner Meinung nach nicht aussetzen.
Aber warten wir mal ab, wie hoch denn nun der bisher geminderte Betrag ist. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug könnte man dann ja immernoch durch Nachzahlung der Miete unwirksam machen. Und spätestens bei einer fristgemäßen Kündigung kommt es dann explizit auf ein Verschulden des Mieters an. Und da liegen die Hürden für den Vermieter noch ein Stück höher.
#5
Antwort vom 5. April 2017 | 14:31
Von
Status: Student (2594 Beiträge, 994x hilfreich)
Zitat :Nein. Der Automatismus aus § 543 (2) 3. BGB greift an der Stelle nicht unbeschränkt. Das Stichwort lautet dazu meines Wissens nach "unverschuldeter Rechtsirrtum". Ein Richter würde sich also nicht nur den möglichen Mietrückstand anschauen. Er muss auch prüfen, ob der Mieter mehr oder weniger vorsätzlich gehandelt hat. Hier der Tenor aus dem dazugehörigen BGH Urteil (BGH, 11.07.2012 - VIII ZR 138/11 ):Zitat :Und sobald sich ein Betrag in Höhe von 2 MM "angesammelt" hat, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.Zitat:Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 102/06 , NZM 2007, 35 ).
Wobei ich die Grundaussage von Anitari ja wie oben beschrieben teile: Es besteht bei einer Mietminderung über einen längeren Zeitraum immer die Gefahr, dass daraus eine wirksame fristlose Kündigung entstehen könnte. Der Gefahr sollte man sich meiner Meinung nach nicht aussetzen.
Aber warten wir mal ab, wie hoch denn nun der bisher geminderte Betrag ist. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug könnte man dann ja immernoch durch Nachzahlung der Miete unwirksam machen. Und spätestens bei einer fristgemäßen Kündigung kommt es dann explizit auf ein Verschulden des Mieters an. Und da liegen die Hürden für den Vermieter noch ein Stück höher.
Was wäre dann das richtige Vorgehen? Feststellungsklage?
Denn bei Mietminderung geht man offensichtlich grundsätzlich in das latente Risiko einer Kündigung ein...
#6
Antwort vom 5. April 2017 | 15:17
Von
Status: Master (4362 Beiträge, 2285x hilfreich)
Zitat :Er will uns jetzt auf Zahlung der einbehaltenen Miete verklagen.
Das kann er tun. Und dabei müsst Ihr beweisen, ob ein Mangel vorgelegen hat und dass Ihr den Vermieter nachweislich über die Mängel informiert hab.
Auch den Umfang der Mängel (z.B. Umfang und Dauer des Schimmels) müsst Ihr beweisen. Bei Schimmel ist nur leider häufig das Problem, dass der Vermieter nur für diesen Mangel einstehen muss, wenn der Schimmel bauseits verursacht wurde. D.h. Ihr müsst Euch daraufgefasst machen, dass in dem Verfahren der Vermieter mit dem Argument kommt: "Fehler bei der Lüftung und der Heizung."
Dann bestellt der Richter einen Gutachter, der feststellt, wer für den Schimmel verantwortlich ist:
Stellt sich dann heraus, es liegt am Gebäude, gut für Euch: der Vermieter wird keinen Erfolg mit Kündigung oder Nachforderung haben.
Wenn Ihr den Schimmel selbst verursacht habt, wird der Vermieter sowohl mit der fristlosen Kündigung, den Nachforderung und zudem mit den Kosten für seinen RA zuzüglich der Gerichtskosten an Euch herantreten.
Zitat :Ich würde da gerne eine Einschätzung haben, wie er sich so sicher sein kann, dass er vor Gericht Erfolg hat
Folgende Möglichkeiten:
1.
Er kennt seine Wohnung und "weiß", ob die Bude zu Schimmel neigt oder nicht (z.B. In den vergangenen 50 Jahren gabe es keinen Schimmel in der betreffenden Wohnung).
2.
Die Schimmelstellen (Ihr habt Fotos geschickt?) sind an typischen Stellen, die auf Lüftungsfehler oder falsches Heizverhalten schließen lassen (Stockflecken in den Fensterstürzen etc.).
3.
Er hat eine gute Rechtschutzversicherung.
4.
Vielleicht hatte er so ein ähnliches Verfahren schon einmal, kennt deshalb alle Fallstricke, hat einen guten Gutachter und weiß, dass die WG (oder den Mieter, den er sich aussucht) kein Geld oder keine Lust auf eine gerichtliche Auseinandersetzung hat. Einen Mieter kann er sich aussuchen, wenn alle im Mietvertrag stehen und gesamtschuldnerisch haften.
#7
Antwort vom 5. April 2017 | 15:19
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Das führt ein wenig von der Frage des Teilnehmers weg. Von daher nur kurz meine persönliche Meinung: Entweder Einigung mit Vermieter auf die Höhe einer Minderung oder der Besuch eines Anwalts. Bei einer anwaltlich vorgeschlagenen Mietminderung ist man wohl in der Regel bei einem unverschuldeten Rechtsirrtum des Mieters, wenn denn dem Anwalt alle Mängel korrekt geschildert wurden und der Anwalt dennoch eine zu hohe Minderung vorschlägt. Aber auch in dem Fall sollte man meiner Meinung nach entweder Feststellungsklage oder wenn möglich Klage auf Mängelbeseitigung einreichen, wenn der Vermieter nicht reagiert. Denn sonst geht der Mangel ja nicht weg.Zitat :Denn bei Mietminderung geht man offensichtlich grundsätzlich in das latente Risiko einer Kündigung ein...
#8
Antwort vom 8. April 2017 | 10:43
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Also erstmal danke für die Resonanz. Der Beitrag wurde von mir auch im Affekt erstellt, deshalb fehlten da einige Informationen.
Der Vermieter will die Mietminderung auffangen in dem er die Monatsmiete um 300,-€ erhöht (ohne die Mängel zu beseitigen).
Miete betrag 1300,-€, gemindert dann 1080,- € und in Zukunft soll die dann 1600,-€ betragen und gemindert 1380,-€.
Ist das gängige Praxis?
Nach dem wir die Informationen zusammen getragen haben sind wir in der Position abgesichert zu sein gegenüber einer Klage.
Die Schimmelflecken z.B. sind an Stellen, die zu 99,99% mit dem Bauwerk zutun haben. Umgerechnet haben wir 17% gemindert.
Nächste Woche habe ich einen Termin beim Anwalt um alle Dokumente vorzulegen. Das ist die effektivste Lösung.
#9
Antwort vom 8. April 2017 | 11:04
Von
Status: Master (4953 Beiträge, 2378x hilfreich)
Zitat :Der Vermieter will die Mietminderung auffangen in dem er die Monatsmiete um 300,-€ erhöht (
260€ wären die 20% wo unter Umständen erlaubt wären.
Zitat :Die Schimmelflecken z.B. sind an Stellen, die zu 99,99% mit dem Bauwerk zutun haben.
So was wird vor Gericht ein bestellter Gutachter heraus finden. Ohne Kenntnisse und Beschreibung wird man aus einem Forum keine vernünftigen Antworten bekommen.
Und genau so wird es auch mit der Mietminderung oder gar Kündigung hinaus laufen, wurde zu Unrecht gemindert oder zu viel, droht hat die Kündigung.
#10
Antwort vom 8. April 2017 | 12:46
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Eine Mietminderung wird immer auf die Bruttomiete gerechnet, eine Mieterhöhung normalerweise auf die Nettomiete. Sind 1300 Euro nun die Brutto- oder die Nettomiete?Zitat :260€ wären die 20% wo unter Umständen erlaubt wären.
Die Rechnung geht eh nicht auf. 17% von 1600 Euro sind dann 272 Euro.Zitat :Miete betrag 1300,-€, gemindert dann 1080,- € und in Zukunft soll die dann 1600,-€ betragen und gemindert 1380,-€.
Hoffentlich nicht. Aber eine Mieterhöhung ist so einfach nicht. Wartet erstmal ab, was da so kommt und inwieweit das korrekt begründet wurde.Zitat :Ist das gängige Praxis?
Ist bei einer Mietminderung meiner Meinung nach auch besser.Zitat :Nächste Woche habe ich einen Termin beim Anwalt um alle Dokumente vorzulegen. Das ist die effektivste Lösung.
Und jetzt?
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