Mietmangel - Fenster des Mieters zugemauert

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Miete, Minderung, Mangel, zugemauert, Fenster, Abstand

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Dem Vermieter trifft die Pflicht zur Beseitigung

Amtsgericht (AG) Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012 - 606 C 598/11

Der Sachverhalt

Serkan Kirli
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Von Februar 2010 bis Oktober 2011 ließ die Eigentümerin und Vermieterin ein anliegendes Gebäude entkernen und auf dem Grundstück ein neues Haus errichten. Unmittelbar vor dem Küchen- und dem Badezimmerfenster der Mieterin wurde die Außenwand angebaut. Hierin sah die Mieterin einen Grund zur Minderung der Miete. 

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Aufgrund der Mietminderung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis, klagte und begehrte Räumung. Widerklagend begehrte die Mieterin, die Fenster im Bad und in der Küche dergestalt wiederherzustellen, dass der Abstand zur Außenwand des Gebäudes auf dem Hausgrundstück mindestens 3 Meter beträgt (§ 6 Abs. 6 Nr. 3 Bauordnung von Berlin).

Die Vermieterin behauptete, nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks zu sein und meint, dass es ihr deshalb objektiv unmöglich sei, die Mauer vor dem Küchen- und Badezimmerfenster der Wohnung der Mieterin wieder zu beseitigen. Da die Beseitigung der Mauer vor den Fenstern der Wohnung der Mieterin mit erheblichen Kosten verbunden sei, übersteige dies die Grenze der Zumutbarkeit.

Die Entscheidung

Das Gericht ist der Auffassung, dass es den neuen Eigentümern möglich sei, die Mauer zu entfernen und die Vermieterin habe dann die Pflicht dafür zu sorgen, dass sie es tun. Abgesehen davon sei der behauptete Eigentümerwechsel nicht substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt. Es unterliege keinem Zweifel, dass die Beseitigung der Mauer mit sehr hohen Kosten verbunden sei, dies  führe allerdings nicht zur objektiven Unmöglichkeit und sei deshalb nicht nach § 275  Abs. 1 BGB, sondern nach dessen Abs. 2 zu bewerten.

Dies bedeutet, dass die Vermieterin die Leistung nur dann verweigern kann soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem
Leistungsinteresse des Gläubigers steht, wobei § 275  Abs. 2 Satz 3 BGB dazu ausdrücklich bestimmt, dass ein Verschulden des Schuldners hierbei zu berücksichtigen ist.

Die gem. § 275  Abs. 2 BGB vorzunehmende Interessenabwägung führt hier zu dem eindeutigen Im Ergebnis könne sich die Vermieterin sich nicht auf die hohen Kosten und auf den Aufwand berufen, da sie die Voraussetzungen dafür selbst geschaffen, indem sie die Mauer errichtet hat, ohne zuvor eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen.

Auf die Widerklage der Mieterin stellte das Gericht fest, dass die Mietminderung wegen verschiedener Mängel - auch wegen der zugemauerten Fenster - berechtigt war. Die auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und vorübergehenden Umzug in eine Ersatzwohnung gerichtete Klage der Vermieterin war erfolglos.

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