Mietmängel, Minderung und Modernisierung

Mietrecht von A-Z

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Alexandros Kakridas

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Schwerpunkte: Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Reiserecht, Sozialrecht, Ausländerrecht.

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Für Ihre teuer bezahlte Miete dürfen Sie auch eine einwandfreie Wohnung oder Haus erwarten. Leider ist dies nicht immer der Fall. In dem nachfolgenden Bericht erfahren Sie alles Wesentliche zu den Bereichen Mängel, Minderung und Modernisierung: welche Ansprüche Sie besitzen und wozu Sie als Mieter/Vermieter verpflichtet sind.

Als Vermieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in gebrauchsfreiem und makellosem Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich durch den Vermieter zu beseitigen.

Zunächst muss überprüft werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Entscheidend hierfür ist, ob die gemieteten Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sind oder ob eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Insofern richtet sich die Frage, ob ein Mangel vorliegt insbesondere auch danach, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

In Betracht kommen Mängel am Mietobjekt selbst: z.B. durch Schimmel, unzureichende Leistung der Heizung, baubedingte Feuchtigkeit, etc., aber auch, wenn die Wohnung de facto erheblich kleiner ist, als vertraglich zugesichert. Auch Einwirkungen aus der Umgebung des Mietobjekts können als Mängel klassifiziert werden, so z.B. durch Baulärm, störende Mitmieter oder durch Geruchsbelästigungen. Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung nachträglich zu modernisieren und für einen zeitgemäßen Wohnstandard zu sorgen – mit einer Ausnahme: falls die Wohnung gesundheitsgefährdend sein sollte.

Ist ein Mangel positiv festgestellt worden, muss dies dem Vermieter angezeigt werden. Für die Zeit, in der der Mangel vorhanden ist, kann der Mieter eine Mietminderung durchführen, die ggf. sogar zur vollständigen Nichtzahlung des Mietzinses führen kann. Dabei ist es unerheblich, ob der Mangel schon zur Zeit der Überlassung bestand oder erst während der Mietzeit auftritt. Eine Minderung der Miete kommt allerdings dann nicht in Frage, wenn der Mieter die Mängel schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages kannte oder der Mangel vom Mieter selbst verschuldet wurde.

Auf Seiten des Vermieters kommt es dagegen nicht darauf an, ob dieser einen bestehenden Mietmangel verschuldet hat. Besteht ein Mangel an der Mietsache für den der Mieter nichts kann, hat dieser das Recht zur Mietkürzung.

Die Höhe der Mietminderung ist beeinflusst von verschiedene Faktoren, wie dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung, der für die Minderung anzusetzende Teil der Miete und die Minderungsquote. Anhaltspunkte hierfür gibt es in vielen veröffentlichten Mietminderungstabellen.

Aber Achtung: bei mehren Mängel dürfen die Prozentsätze für die Minderung nicht einfach addiert werden. Sonst wären Minderungen über 100 % denkbar! Für die Frage, ob Mängel an Wohnung/Haus haben und für die richtige Berechnung der Höhe einer Mietminderung, sollten Sie sich in jedem Fall fachlich beraten lassen.

Ebenso gilt es auf Vermieterseite zu prüfen, ob Mietminderungen des Mieters berechtigt sind oder man dagegen erfolgreich vorgehen kann.

Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der siebte einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat. Bereits veröffentlichte Ratgeberartikel können über die Kanzlei kostenlos erworben werden. Der nächste Ratgeber erscheint in vier Wochen und behandelt das Thema "Mieterhöhung".

Gerne ist die Kanzlei Recht und Recht bereit, Ihnen in allen Fragen bezüglich Mängel, Minderungen und Modernisierungen umfassend beratend und vertretend zur Seite zu stehen.

RA Alexandros Kakridas

Der Autoren ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Recht-und-Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main) und berät und vertritt Unternehmer und Privatmandanten in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts.

Kontakt:
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Fax: 06173 70 28 94