Mietkürzung wegen Geruchs-/Lärmbelästigung

Hallo und folgender Sachverhalt:

Ich bin seit 08/2001 Mieter einer 2-Zi-Dachgeschoßwohnung (66 m² auf 2 Ebenen) in einem Gewerbe-/Wohnhaus (also "Mischgebiet") im "Stadtzentrum" einer kleinen Provinz-Stadt.
In diesem Haus sind im Erdgeschoß ein Sonnenstudio, eine Wäschereinigungsannahme/Näherei, eine Bäckerei und seit letztem Jahr eine Pizzeria vorhanden.
Der 1.Stock ist komplett von einer Zahnarztpraxis belegt.
Im obersten 2.Stockwerk befinden sich neben meiner Wohnung noch 2 weitere.
Eine davon steht seit Anfang diesem Jahr leer und die andere ist durch den Pizzeria Besitzer und seine Familie belegt.

Stichwort Pizzeria:

Diese wurde letztes Jahr durch erhebliche Umbaumaßnahmen im Haus eingerichtet (bisher wurden die Räumlichkeiten durch eine Fahrschule genutzt).
Öffnungszeiten: 7 Tage die Woche von 08:00 bis 24:00 Uhr (Feiertage eingeschlossen!)
Durch die neu eingerichtete Küche werde ich in erheblichem Maße durch Lärmbelästigung in Form von allgemeinem Küchenlärm und Gerüchen, vor allem bei geöffnetem Dachfenster (im Sommer zwingend notwendig, da starke Erhitzung der Dachgeschoßwohnung) gestört. Dies tagsüber und vor allem Abends gegen 20:00 Uhr und zwischen 23:00-24:00 Uhr.
Denn zwischen 23:00-24:00 Uhr erfolgt die Reinigung der Küche, welche erheblichen Lärm durch z.B. Entleerung von Abfallbehältern verursacht.

Besteht hier die Möglichkeit zur Mietkürzung, da vor allem die Nachtruhe stark missachtet wird?
Außerdem steht tagsüber bis in die Nacht zumeist (außer im Winter) die Küchentür zur "Dauerbelüftung" offen, obwohl eine Belüftungsanlage mit neu installiertem Zusatzschornstein im Haus installiert wurde.

Noch ein Punkt:

Die Kellerräume (Gemeinschaftsraum + abgetrennte "Holzboxen")
der Wohnungsmieter werden bis auf meinem, vollständig vom Pizzeriabesitzer mit Einverständnis vom Hausbesitzer als "Trockenlager" genutzt.
Dadurch wird sehr oft die Kellertür offen stehen gelassen.
Diese Woche entdeckte ich nun in meinem Keller ein "Kartoffellager" unterm Kellerregal, welches vermutlich von einer Ratte angelegt ist?!
Welche Schritte kann ich nun gegen den Vermieter vornehmen, da die eigentlich privaten Kellerräume durch die Pizzeria gewerblich genutzt werden?
Auch hinsichtlich der groben Fahrlässigkeit, verursacht durch die geöffnete Kellertür nach außen...lädt geradezu zum Diebstahl ein...

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