V. hat die komplette Mietkaution des.ehemaligen Mieters N.einbehalten. Gem. Kautionsabrechnung wurde eine Auflistung gemacht ohne Betragsangabe, welche die Kautionssumme weit überschreitet. Jetzt, 6 Monate nach dem Auszug legt der RA von N. Klage gegen V. ein. Die Wohnung war so verdreckt und Dinge demoliert, so dass V. dies in Eigenregie mit den Neumietern wieder in Ordnung brachte.
Jetzt die Frage. Hätte V. in einer 6-Monats-Frist auch die Beträge mit aufführen sollen, was die Schäden ausmachen. Kann es sein, dass aus diesem Grund die Kaution an N. ausbezahle werden muss, oder dass es einen Vergleich gibt.
Danke für die Antworten.
Mietkaution einbehalten, RA von Mieter klagt
9. März 2017
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Frage vom 9. März 2017 | 17:30
Von
Status: Frischling (22 Beiträge, 3x hilfreich)
Mietkaution einbehalten, RA von Mieter klagt
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 9. März 2017 | 18:09
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Zitat :Hätte V. in einer 6-Monats-Frist auch die Beträge mit aufführen sollen
Eine Kautionsabrechnung muss nachvollziehbar sein. Ohne Beträge für die einzelnen Schadenspositionen ist sie das nicht. Von daher wäre meine Antwort ein klares Ja. Das muss aber nicht das Ende bedeuten. Möglicherweise kann man das noch nachholen.
Klar kann das sein. Aber hellsehen kann hier keiner.Zitat :Kann es sein, dass aus diesem Grund die Kaution an N. ausbezahle werden muss, oder dass es einen Vergleich gibt.
Es gibt so viele Dinge zu beachten. Was sind das für Schäden, wurde dem Mieter eine Nachfrist zur Beseitigung gesetzt (wenn das notwendig war), wurde der Zeitwert oder der Neuwert berücksichtigt, war das überhaupt ein durch den Mieter verursachter Schaden oder war das vertragsgemäßer Gebrauch ...
Die Aufzählung ist wahrscheinlich noch nicht einmal vollständig. Von daher sehe ich realistisch drei Varianten: Mit dem Vermieter jetzt verhandeln (nicht empfehlenswert, da der einen Anwalt hat), selber einen Anwalt aufsuchen oder die Kaution auszahlen.
#2
Antwort vom 9. März 2017 | 22:57
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Zitat :Mit dem Vermieter jetzt verhandeln (nicht empfehlenswert, da der einen Anwalt hat), selber einen Anwalt aufsuchen oder die Kaution auszahlen.
Das müsste lauten: Mit dem Mieter jetzt verhandeln ... sollte aber aus dem Kontext heraus klar sein
Zitat :Die Wohnung war so verdreckt und Dinge demoliert
"Verdreckt" deutet auf geschuldete Arbeit/Leistung = Nachfrist erforderlich
"demoliert" könnte Beschädigung sein = keine Nachfrist erforderlich
Die Abgrenzung ist nicht immer einfach > von daher wird empfohlen: "immer eine Nachfrist setzen", denn bei versäumter (erforderlicher) Nachfristsetzung ist der Anspruch eh' verloren, weil eben noch kein Geldanspruch statt der Arbeit/Leistung entstanden ist und damit keine aufrechenbare Geldforderung vor Eintritt der Verjährung nach der kurzen 6-Monats-Frist besteht.
Je nachdem wie die Forderungsanteile verteilt sind, könnte das dann so oder so ausgehen.
Wie soll man deine Schilderung denn überhaupt verstehen?
Hast du wenigstens in deiner nichtgerechneten Kautionsabrechnung die Aufrechnung deiner Forderungen mit der Kaution erklärt?
Du könntest jetzt noch eine Kautionsabrechnung (mit angesetzten Beträgen - ohne Beträge gibt es nichts zu rechnen!!!) nachreichen - dann wird der Mieter/Mieteranwalt (bei den entsprechenden Positionen) die versäumte Nachfristsetzung bemängeln.
Um die Verfahrenskosten möglichst gering zu halten, dann ggf. entsprechend einlenken/anerkennen.
Letztendlich kannst aber nur du selber überschlagen, was dann noch überbleibt - bei angemessen und korrekt angesetzten Forderungen - um mit der Kaution aufzurechnen.
Du hast 2 grobe Fehler gemacht.
Was noch zu retten ist, wirst du wohl nur mit Hilfe eines Anwalts herausfinden.
Ob alleine deine dann entstehenden Anwaltskosten die Sache wert sind, kann man anhand der Angaben beim besten Willen nicht einschätzen.
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#3
Antwort vom 10. März 2017 | 08:29
Von
Status: Frischling (22 Beiträge, 3x hilfreich)
Innerhalb der 6-Monatsfrist habe ich eine Anmahnung vom RA der Mieter,zur Zurückzahlung der Kaution erhalten. Dazu habe ich Widerspruch eingelegt. In diesem Schreiben wurden ebenfalls sämtliche Schäden aufgeführt. Da die Schäden den Kautionsbetrag in Höhe von Euro 2.000,-- deutlich überschreiten, habe ich lediglich die ca. Kosten des 85 qm großen Laminatbodens vom Preis her aufgeführt. Der Laminatboden ist komplett ruiniert und sollte ausgetauscht werden.
Reicht solch ein Aufführung aus?
Danke für die Antworten.
#4
Antwort vom 10. März 2017 | 08:40
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Nein das Reicht nicht.
Im Protokoll sollte konkret stehen was bemängelt wird und was erledigt werden soll.
Alternativ kann man den Mieter im Nachgang schriftlich auffordern.
Dabei sollte man auch bei Beschädigungen immer eine Frist zur Nacherfuellung setzen.
(Die Meinung, dass es bei Schäden keiner Frist bedarf, ist eine Minderheitenmeinung aus Saarbrücken)
Wenn dann nach Fristablauf nix passiert, selber machen lassen, kosten aufstellen, Abzug neu für alt vornehmen, Abrechnung erstellen.
#5
Antwort vom 10. März 2017 | 08:56
Von
Status: Frischling (22 Beiträge, 3x hilfreich)
Hallo,
die Mieter waren in ihrer Situation überfordert, und haben sämtliche Arbeiten die zu machen gewesen wären, abgelehnt.
Hierzu habe ich Zeugen. Deshalb wäre eine Fristsetzung sinnlos gewesen, Vor allem hätte auch die Zeit gefehlt. Wir, die Nachmieter, vier Personen, zwei Helfer sowie ich, haben eine Woche gebraucht, die Wohnung wieder in Ordnung zu bringen. Der Austausch des Laminatbodens war noch nicht dabei.
#6
Antwort vom 10. März 2017 | 08:58
Von
Status: Frischling (22 Beiträge, 3x hilfreich)
So wie ich es verstanden habe, kann ich eine Nachfrist verlangen. Stimmt das?
#7
Antwort vom 10. März 2017 | 12:37
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :(Die Meinung, dass es bei Schäden keiner Frist bedarf, ist eine Minderheitenmeinung aus Saarbrücken)
Demnach wäre auch bei Installationschäden oder im Elektrobereich eine Nachfrist zu setzen. Z.B. der Mieter bohrt eine Elektroleitung an, es gibt keinen Strom mehr. Und Akkarin meint der Mieter müsse dies wieder selbst in Ordnung bringen. dem evtl. auch noch eine Frist setzen für die Durchführung des Schadens.
Ich als Vermieter würde den Mieter niemals dazu verpflichten Schäden selbst zu beheben. Es ist schließlich Eigentum des Vermieters und dieser hat das alleinige Recht, auch die Pflicht, entsprechende Schäden selbst zu beheben. Der Mieter zahlt, sollte er der Verursacher der Schäden sein. In dieser Schadensbehebung gibt es wohl verschiedene Meinungen, Auslegungen etc.
Zitat :die Mieter waren in ihrer Situation überfordert, und haben sämtliche Arbeiten die zu machen gewesen wären, abgelehn
Hier ist dann eine Nachfrist ohnehin nicht erforderlich.
#8
Antwort vom 10. März 2017 | 12:43
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :die Mieter waren in ihrer Situation überfordert, und haben sämtliche Arbeiten die zu machen gewesen wären, abgelehnt.
Unerheblich, die hätten ja auch Dienstleister anheuern können oder Freunde die sich damit auskennen.
Zitat :Hierzu habe ich Zeugen.
Genauer Wortlaut.
Zitat :So wie ich es verstanden habe, kann ich eine Nachfrist verlangen.
Als Vermieter? Wofür?
Als Mieter kann man eine Nachfrist zur Selbstvornahme verlangen, sofern man diese nicht unzweifelhaft und endgültig verweigert hat.
#9
Antwort vom 10. März 2017 | 13:38
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :Ich als Vermieter würde den Mieter niemals dazu verpflichten Schäden selbst zu beheben. Es ist schließlich Eigentum des Vermieters und dieser hat das alleinige Recht, auch die Pflicht, entsprechende Schäden selbst zu beheben. Der Mieter zahlt, sollte er der Verursacher der Schäden sein. In dieser Schadensbehebung gibt es wohl verschiedene Meinungen, Auslegungen etc
Lese eben noch Folgendes u.a. .."Im Schadensfall darf der Mieter nicht verpflichtet werden, Reparaturen selbst auszuführen. Der Mieter darf eine Glühbirne wechseln, aber...."
-- Editiert von Banane123 am 10.03.2017 13:41
-- Editiert von Banane123 am 10.03.2017 13:43
#10
Antwort vom 10. März 2017 | 14:11
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Zitat :Da die Schäden den Kautionsbetrag in Höhe von Euro 2.000,-- deutlich überschreiten, habe ich lediglich die ca. Kosten des 85 qm großen Laminatbodens vom Preis her aufgeführt. Der Laminatboden ist komplett ruiniert und sollte ausgetauscht werden.
Wurde da wirklich der Zeitwert oder der Neuwert angesetzt? Bei letzterem wäre an der Stelle schon deine Rechnung überhöht.
Zitat :und haben sämtliche Arbeiten die zu machen gewesen wären, abgelehnt.
Hierzu habe ich Zeugen. Deshalb wäre eine Fristsetzung sinnlos gewesen,
Wenn eine Nachfrist erkennbar keinen Sinn gehabt hätte, dann muss sie meines Wissens nach auch nicht gesetzt werden. Das ist aber natürlich immer ein bischen ein Drahtseilakt.
Nochmal: Das Ding ist noch nicht verloren. Du kannst auch jetzt noch die Aufrechnung der Kaution mit deinen Forderungen erklären, wenn diese Forderungen berechtigt innerhalb der ersten 6 Monate nach Rücknahme der Mietsache bestanden haben. Nur hast du - entschuldige die deutlichen Worte - bisher einiges falsch gemacht. Das fängt offenbar bei der Dokumentation der Mängel und der Setzung einer Nachfrist an und gipfelt in deiner Reaktion auf das Schreiben des Gegneranwaltes.
Spätestens da hättest du eine korrekte Kautionsabrechnung erstelllen müssen oder eben notfalls einen Anwalt mit der Erstellung beauftragen müssen. Nur wirst du aller Wahrscheinlichkeit nach die Kosten des Gegneranwaltes zumindest teilweise bezahlen müssen. Denn du hast durch dein Verhalten den Grund für diesen geschaffen. Selbst wenn du jetzt noch eine gültige Abrechnung erstellst und selbst wenn du dann vor Gericht die komplette Kaution zugesprochen kommst, bleibt eben immer noch die nicht korrekt erstellte Abrechnung.
Die klaren Worte habe ich deshalb gewählt, um dir klarzumachen, dass du bisher offenbar nicht professionell agiert hast. Von daher würde ich dir nicht empfehlen, alleine in einen Rechtstreit zu laufen. Also entweder versuchst du eine Einigung mit mindestens einem blauen Auge oder du beauftragst einen Anwalt.
#11
Antwort vom 10. März 2017 | 16:30
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Hallo Banane,
Es gibt 2 Möglichkeiten, warum man Schadensersatz verlangen kann. Der Anspruch entsteht entweder aus dem Schuldrecht oder dem Deliktrecht.
Schuldrechtliche Ansprüche ergeben sich aus 280/281 BgB und 281 räumt der Schuldner das Recht zur Nachbesserung ein. Daher brauchst du im Mietrecht immer eine Frist zur Nachbesserung.
In dem Saarbrücker Urteil, in dem übrigens der Vermieter verliert, hat der Richter den Schadensersatzanspruch aus 823 unerlaubte Handlung abgeleitet und damit das Schuldrecht verlassen. Die nachfrist war deshalb entbehrlich weil ein deliktanspruch konstruiert wurde und somit alle Schutzwecke des Schuldrechts ausgehebelt wurden.
Da der Mieter aber die Berufung überwiegend gewann, ist er wohl nicht in Revision und der VM hat sich mit der Nummer offensichtlich nicht zum BGH getraut.
Auch hat seit dem kein Berufungsgericht oder Amtsgericht die Argumentation in weiteren urteilen uebernommen.
Zumindest finde ich über dejure kein Urteil dass das Saarbrucker zitiert.
#12
Antwort vom 10. März 2017 | 17:33
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zumindest finde ich über dejure kein Urteil dass das Saarbrucker zitiert.
Ich kenne diese Urteil nicht.
Ich lese immer nur: "Der Vermieter ist zuständig für die Schadensregulierung, der Mieter zahlt sofern er den Schaden zu vertreten hat."
Wahrscheinlich gibt es da nicht mal Einigkeit bei den Gerichten.
#13
Antwort vom 11. März 2017 | 09:16
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :Schuldrechtliche Ansprüche ergeben sich aus 280/281 BgB und 281 räumt der Schuldner das Recht zur Nachbesserung ein. Daher brauchst du im Mietrecht immer eine Frist zur Nachbesserung
Z.B.Kleinreparaturen, die der M.lt.MV übernommen hat: da heißt es u.a. "Die Klausel darf dem Mieter nicht auferlegen, die Reparaturen selbst vorzunehmen oder sich um die Beauftragung eines Handwerkers zu kümmern. ( BGH WuM 92,355)
Es ist immer Sache des Vermieters, Kleinreparaturen durchzuführen oder in Auftrag zu geben. Der Mieter sollte sich keinesfalls darauf einlassen, selbst den Handwerker zu bestellen.
Oder z,B. Der Mieter meldet den von ihm verursachten Schaden seine Haftpflichtversicherung, die den Schaden übernimmt. Selbst die Versicherung wäre nicht berechtigt den Schaden in eigener Regie durchzuführen. Die Schadensbehebung ist dem Vermieter vorbehalten, die Versicherung bzw. der Schadensverursacher zahlt.
#14
Antwort vom 11. März 2017 | 17:45
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Hallo Banane,
zum Zeitpunkt der Rückgabe schuldet der Mieter keine kleinreparatur, sondern die Rückgabe der Wohnung im vereinbarten Zustand.
Bemängelt der Vermieter den Zustand muss er dem Schuldner (Mieter) die Möglichkeit der nacherfuellung geben. Die geschuldete Leistung ist naemlich nicht die Beseitigung der Maengel oder Schäden, sondern erstmal weiterhin "Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßen Zustand" .
Wie der Mieter das macht, ist allein sein Problem.
Gruß
Ak
#15
Antwort vom 11. März 2017 | 18:49
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :zum Zeitpunkt der Rückgabe schuldet der Mieter keine kleinreparatur, sondern die Rückgabe der Wohnung im vereinbarten Zustand
So kann man es auslegen. Z.B. bei Rückgabe der Wohnung ist der Rolladengurt kaputt, der Schaden fällt unter Kleinreparatur sofern im MV vereinbart. Dass hier der M. zur Zahlung verpflichtet ist, keine Frage. Nur wer läßt den Gurt reparieren? Der Mieter kann es nicht, der müßte einen Fachmann beauftragen. Und gerade davon wird ihm vom BGH abgeraten ,#19.
Hier sind die Meinungen wirklich geradezu entgegengesetzt, offensichtlich auch bei Gerichten.
Bei dieser ungenauen Sachlage kann man sich ganz gehörig verrechnen. Man stelle sich vor ein VM stellt keine Nachfrist und verliert dadurch seinen Anspruch, oder er setzt eine Nachfrist die er hätte nicht stellen müssen , verlängert dadurch die Schadensbehebung, und wäre deshalb ebenfalls im Nachteil.
-- Editiert von Banane123 am 11.03.2017 18:51
#16
Antwort vom 11. März 2017 | 19:15
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Hallo Banane,
Die Rechtsprechung sieht das immer gleich, nur Saarbrücken ist die Ausnahme.
Zu deinem kaputtem Gurt.
Im laufenden Mietverhältnis ist das Sache des Vermieters. Die durch den Vermieter geschuldete Leistung ist maengelfreie Wohnung zur Verfügung stellen.
Da der Gurt kaputt ist, muss nun der Schuldner Aktiv werden. Er kann das auch nicht vom Mieter verlangen.
Bei der Wohnungsrueckgabe ist das anders, denn da schuldet der Mieter die rueckgabe. Etwas anderes schuldet er erstmal nicht.
#17
Antwort vom 11. März 2017 | 19:21
Von
Status: Senior-Partner (6444 Beiträge, 2318x hilfreich)
Zitat:Jetzt, 6 Monate nach dem Auszug legt der RA von N. Klage gegen V. ein. [/Quote)
Viel zu allgemein. Auf was wird denn geklagt ?
A) Rückzahlung der Kaution ?
B) Oder auf Vorlage einer nachvollziehbaren und detaillierten Abrechnung ?
Die Klage zu B dürfte wohl erfolgreich verlaufen.
Der Klage zu A könnte man mit einer nachvollziehbar und detaillierten Abrechnung und den entsprechenden Beweisen für die Mängel entgegen treten.
#18
Antwort vom 11. März 2017 | 19:21
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :Da der Gurt kaputt ist, muss nun der Schuldner Aktiv werden. Er kann das auch nicht vom Mieter verlangen
Das kann man schlecht verstehen. Was ist damit gemeint? Wer muss, oder kann, was?
#19
Antwort vom 12. März 2017 | 12:06
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :Da der Gurt kaputt ist, muss nun der Schuldner Aktiv werden.
Richtig. Der Schuldner (Mieter) bestellt unmittelbar nach der Beschädigung einen Handwerker der den Gurt wieder gängig macht, leider war danach der Gurt falsch eingebaut. Diesen Fehler merkt der Vermieter bei Auszug und verlangt vom Mieter die Schadensbehebung, was dieser ablehnt, und letztendlich die Reparatur -vom Vermieter veranlasst- bezahlen muss.
Hätte der Mieter den Schaden dem Vermieter gemeldet und die Reparatur vom Vermieter durchführen lassen, wäre er dieser Situation vorneweg aus dem Wege gegangen. Und so ist es auch vom Gesetz her gewollt. Der Mieter musskeine Reparatur selbst beheben, er kann und darf, wenn es der Vermieter erlaubt. Erlaubt es der Vermieter trägt er auch die Verantwortung für evtl. Pfusch.
So heißt es in verschiedenen Mietrechtshinweisen.
#20
Antwort vom 12. März 2017 | 12:20
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Bei der Wohnungsrueckgabe schuldet der Mieter keine Reparatur. Er schuldet eine vertragsgemäße Wohnung. Deshalb darf er nachbessern und der VM darf nie eigenmächtig loslegen.
#21
Antwort vom 13. März 2017 | 10:45
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :Bei der Wohnungsrueckgabe schuldet der Mieter keine Reparatur. Er schuldet eine vertragsgemäße Wohnung. Deshalb darf er nachbessern und der VM darf nie eigenmächtig loslegen.
Wir schreiben einander vorbei.
Der Mieter schuldet eine vertragsgemäße Rückgabe der Wohnung, d.h. z.B. auch der defekte Rolladengurt muss bei Rückgabe in Ordnung sein. Diesen hatte der Mieter vor auszug in Eigenregie repariert, leider nicht fachgerecht, was der VM feststellt, und wer ist dann am Drücker?
#22
Antwort vom 13. März 2017 | 14:28
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Während des laufenden Mvs der VM
bei Beendigung der M
Nochmal bei Mietende heißt die Leistung: (Rückgabe Wohnung)
Eine einzelne Leistung (Reparatur Gurt) kann dann vom VM erstmal nicht verlangt werden.
Das sieht dann so aus: ( Rückgabe (Reparatur Gurt) Wohnung))
Wenn Gurt bei Rückgabe kapput, dann ist die Leistung Rückgabe Wohnung in mängelfreiem Zustand nicht 100% erfüllt und der Mieter darf das nachbessern.
jetzt verstanden?
#23
Antwort vom 13. März 2017 | 15:02
Von
Status: Praktikant (931 Beiträge, 200x hilfreich)
Zitat :Während des laufenden Mvs der VM
bei Beendigung der M
Nochmal bei Mietende heißt die Leistung: (Rückgabe Wohnung)
Eine einzelne Leistung (Reparatur Gurt) kann dann vom VM erstmal nicht verlangt werden.
Das sieht dann so aus: ( Rückgabe (Reparatur Gurt) Wohnung))
Wenn Gurt bei Rückgabe kapput, dann ist die Leistung Rückgabe Wohnung in mängelfreiem Zustand nicht 100% erfüllt und der Mieter darf das nachbessern.
jetzt verstanden?
Akkarin, Du hast meinen Beitrag nicht verstanden, ich verstehe Deinen nicht. Möglicherweise meinen wir das selbe.
Belassen wir es dabei ohne Grahm.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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