Mietkaution bei Wohnungen

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Miete, Mietkaution, Kaution, Mietsicherheit

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Bedeutung und Folgen der Mietkaution - wann darf sie einbehalten werden?

In letzter Zeit fragen mich immer häufiger Mandanten, was für eine Bedeutung die Mietkaution oder Mietsicherheit hat und wann und wie sie einzuzahlen ist. Was noch wichtiger ist: Wann erhält der Mieter das von ihm eingezahlte Geld zurück?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter bei dem Vermieter hinterlegt für den Fall, dass der Vermieter in Zukunft von dem Mieter etwas verlangen kann (z. B. Geld für einen durch den Mieter verursachten Schaden, den der Mieter nicht begleicht). Die Kaution kann auch als Hinterlegung für noch offene Betriebskostenzahlungen dienen.

Der Vermieter kann die Zahlung der Mietkaution jedoch nur dann verlangen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

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Welche Arten der Zahlung durch den Mieter gibt es?

Die Bereitstellung der Mietkaution durch den Mieter kann wie folgt geschehen (Beispiele):

  • Bürgschaft
  • Bargeldzahlung, bitte den Betrag und das Datum unbedingt auf einer Quittung festhalten
  • Einzahlung auf das Konto des Vermieters (der häufigste Weg), bitte auch hier auf jeden Fall den Einzahlungsbeleg als Beweismittel aufheben, falls der Vermieter die Kaution einfach nicht zurückzahlen will
  • Errichtung eines Sparkontos mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters

Wenn also der Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vorsieht, muss diese auf eine der gerade genannten Arten bezahlt werden.

Als Mieter einer Wohnung ist man jedoch vor einer unbegrenzt hohen Zahlungsforderung des Vermieters geschützt. Die Vorschrift des § 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten) begrenzt die einzuzahlende Summe auf das Dreifache der pro Monat zu zahlenden Miete. Die Betriebskosten werden dabei nicht mitgezählt (Beispiel: Beträgt die pro Monat zu zahlende Miete 450,00 Euro zuzüglich 50,00 Euro Betriebskosten, so ist eine Mietkaution von 3 Mal 450,00 = 1350,00 Euro zu zahlen).

Dies folgt aus § 551 Absatz 1 BGB, der lautet:

Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenen Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Der Vermieter ist verpflichtet, ein von seinem eigenen Vermögen getrenntes Konto einzurichten, auf dem er das eingezahlte Geld anzulegen hat. Die aus diesem Vorgehen erwirtschaftete Geldsumme hat er dem Mieter bei Rückzahlung der Mietkaution auszuzahlen (Beispiel: Die im Beispiel oben genannte Mietkaution von 1350,00 Euro wird für die Dauer von 5 Jahren bei einer Bank angelegt. Je nach Zinssatz erwirtschaftet der Vermieter für den Mieter beispielsweise 200,00 Euro. Diese sind dann mit der Mietkaution von 1350,00 Euro auszuzahlen, also 1350,00 plus 200,00 Euro = 1550,00 Euro.

Wann muss der Vermieter die Mietsicherheit zurückzahlen?

Der Vermieter ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist verpflichtet, die Mietkaution zuzüglich der erwirtschafteten Erträge zurückzuzahlen. Die Pflicht entsteht nur, wenn feststeht, dass dem Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche zustehen. Wenn ihm Ansprüche zustehen (z.B.: offene Mietzahlungen, die zurückgegebene Wohnung ist beschädigt oder beschmutzt) kann der Vermieter mit der Kaution die offenen Rechnungen und Schäden ausgleichen.

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution nicht deshalb zurückhalten, weil die Wohnung Mängel hat, z.B. Schimmel, Heizungsausfall oder weil er behauptet, dass ihm der Vermieter noch Geld schuldet. 

Der Vermieter darf während der Mietzeit nicht ohne Weiteres auf die Mietkaution zurückgreifen und sie verbrauchen. Das darf er nur auf der Grundlage eines Gerichtsurteils.

Wenn Sie Fragen zu Ihrer Mietkaution haben, zögern Sie bitte nicht, sich  an mich zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre

Leserkommentare
von fb355221-26 am 03.12.2012 15:09:59# 1
Stichwort Rückzahlung: Leider ist es traurige Praxis in Deutschland, dass Vermieter die Mietkaution unverhältnismäßig lange zurückhalten. Meist handelt es sich hier um einen Zeitraum von 6 Monate und mehr, in welchem der Mieter die Mietkaution nicht zurückbekommt. Jedoch muss der Mieter hier bereits eine neue Mietkaution für die neue Wohnung hinterlegt haben - somit wird die doppelte Mietkautionsbelastung auf den Mieter abgewälzt. Genau hier kommt die attraktive Lösung einer Kautionsbürgschaft zur Geltung, da mit dem Jahresbeitrag die Höhe der Mietkaution beim Vermieter abgesichert wird. Im Übrigen ist der Zinsgewinn durch Hinterlegung der Mietkaution auf einem Konto eine ''Milchmädchenrechnung'', da mit dem niedrigen Zinsgewinn von durchschnittlich 0,5% kein wirklicher Ertrag erwirtschaftet wird und durch die jährliche Inflationsquote mehr als ''aufgefressen'' wird.
    
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