Mietkaution - Wohnraum

Von Rechtsanwältin Gabriele Hufer 10.1.2012 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht | 1631 Aufrufe Mehr zum Thema:

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Fristlose Kündigung - Kautionskonto

Hat sich der Mieter von Wohnraum vertraglich verpflichtet, eine Mietsicherheit (Kaution) zu stellen, ist er auch verpflichtet, diese zu leisten. Er ist jedoch berechtigt, die Einzahlung der Kaution auf ein insolvenzfestes Konto zu fordern. Die Nichtleistung kann die berechtigte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen. 

1. Zahlung der Kaution auf ein insolvenzfestes Konto

Sofern die Mietvertragsparteien vereinbart haben, dass der Mieter eine Kaution leistet, ist der Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet, diese Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Aufgrund dieser gesetzlichen Verpflichtung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - entschieden, dass der Mieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen darf und solange seine Pflicht zur Leistung der Kaution nicht verletzt, solange ihm vom Vermieter ein solches Konto nicht benannt worden ist. Der Mieter muss sich vom Vermieter auch nicht darauf verweisen lassen, selbst ein Mietkautionskonto einzurichten. Um eine sofortige Zahlungspflicht des Mieters begründen zu können, ist jeder Vermieter gut beraten, vor Übergabe der Wohnung ein solches Kautionskonto einzurichten und dies dem Mieter bekannt zu geben. Ein Mieter sollte die Zahlung der Kaution von der Benennung eines solchen Kautionskontos abhängig machen, um sicher zu gehen, dass die Mietsicherheit tatsächlich vom Vermögen des Vermieters getrennt aufbewahrt wird und und bei einer Insolvenz oder Vermögenslosigkeit des Vermieters geschützt bleibt.

2. Fristlose Kündigung bei Nichtleistung der Kaution

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein derartiger wichtiger Grund ist nach der Rechtsprechung auch in der Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter zu erkennen. So hat zuletzt auch das Landgericht Berlin mit Urteil vom 17. Oktober 2011 - 67 S 58/11 - entschieden und eine vom Vermieter wegen Nichtleistung der Kaution ausgesprochene fristlose Kündigung für wirksam erachtet. Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung zunächst wegen dieser Pflichtverletzung abmahnen muss oder unter Fristsetzung zur Zahlung auffordern muss. Zu beachten ist weiterhin, dass der Mieter auch zur verlangten Zahlung verpflichtet sein muss. Fordert der Vermieter z.B. die Zahlung der Kaution in bar oder auf sein übliches Girokonto und fordert der Mieter die Benennung eines insolvenzfesten Kontos (siehe hierzu Ziff. 1) und unterlässt der Vermieter diese Benennung, darf der Mieter die Zahlung unterlassen. Eine dennoch ausgesprochene fristlose Kündigung wäre unwirksam.