Mieterrechte: Wege zur Betriebskostenabrechnung

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Mieter zahlen heutzutage mehrheitlich mit der Miete monatlich Vorauszahlungen auf die im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung anfallenden Nebenkosten. Entsprechende formularmäßige Vereinbarungen in Mietverträgen dürften inzwischen die Regel darstellen. Nur noch selten vereinbaren Vermieter und Mieter stattdessen, dass diese Kosten durch eine Pauschale abgegolten sein sollen. Der dahinter steckende Gedanke ist verständlich: Kein Vermieter möchte am Ende des Jahres feststellen, dass die Zahlungen des Mieters nicht ausreichen und er noch „draufzahlen“ muss. Und kein Mieter möchte mehr zahlen, als er muss. Am Ende eines Jahres erwartet der Mieter daher regelmäßig eine Abrechnung über seine Vorauszahlungen. Auch diese ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Aber auch wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag fehlt, ist der Vermieter gesetzlich zur Abrechnung verpflichtet. Das ergibt sich zunächst für den preisgebundenen Wohnraum aus § 20 Abs. 3 NMW. Seit dem 1.9.2001 und der Änderung des Mietrechts durch den Gesetzgeber muss nun aber auch der Vermieter von preisfreiem Wohnraum gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten jährlich (formell) ordnungsgemäß abrechnen.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie eine Aufstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen der Abrechnungsperiode enthält.

Andreas Schwartmann
seit 2004 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Robert-Perthel-Str. 45
50739 Köln
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(Hinweis: Erfüllt die Abrechnung diese formellen Voraussetzungen, können die Vertragsparteien zwar noch über ihren Inhalt und die Berechtigung einzelner Positionen streiten. Indes berührt dieser Streit dann nicht mehr die Frage der Fristgemäßheit der Abrechnung).

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Eine solche Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes „mitgeteilt“ werden, ihm also zugehen. Der Abrechnungszeitraum umfasst, wenn mietvertraglich nichts anderes vereinbart ist, in der Regel das Kalenderjahr.

Geht die Abrechnung dem Mieter nicht innerhalb der Jahresfrist zu, gilt sie als verspätet und der Vermieter verliert, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB), seinen etwaigen Anspruch auf Leistung einer Nachzahlung bereits wegen des Fristablaufes. Der Vermieter hat die Verspätung z.B. dann nicht zu vertreten, wenn er die Abrechnung rechtzeitig abgesandt hat, sich diese aber auf dem Postweg verzögert (LG Dresden v. 28.11.2003 – 4 S 0403/03), oder es Streitigkeiten mit Lieferanten über die von ihnen ausgestellten und der Abrechnung zugrundezulegenden Rechnungen gibt.

Der Verlust eines etwaigen Nachzahlungsanspruches ist aber nicht die einzige Rechtsfolge des Fristablaufs: Mit dem Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Mieter nämlich einen fälligen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung einer Abrechnung. Man spricht davon, dass mit Fristablauf die so genannte „Abrechnungsreife“ eintritt.

Sehr oft lässt der Vermieter jedoch die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verstreichen und erstellt keine Abrechnung. Teils ist ihm die Ausschlussfrist gar nicht bekannt, teils hält er die Vorauszahlungen für ausreichend und will sich die in seinen Augen unnötige Arbeit ersparen.

Dem Mieter, der das Risiko einer Nachzahlungsverpflichtung bei ausreichender Entschuldigung des Vermieters nicht scheut, stellt sich dann die Frage, wie er seinen Anspruch auf Vorlage einer Abrechnung nun am zweckmäßigsten und sicher durchsetzen kann.

Wie meist, führen auch hier verschiedene Wege zum Ziel:

  1. Der Mieter kann zunächst Klage auf Abrechnung vor dem zuständigen Amtsgericht einreichen. In diesem Fall wird beantragt, den Vermieter zu verurteilen, über die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen. Dieser Weg bietet sich an, wenn der Mieter möglichst schnell eine Abrechnung erhalten möchte. Allerdings besteht dabei das Risiko, dass der Mieter mit dem Inhalt der Abrechnung nicht einverstanden ist und sich die Parteien in einem weiteren sich anschließenden Rechtsstreit über einzelen Positionen und ihre Berechtigung streiten. Außerdem können sich Probleme bei der Zwangsvollstreckung aus einem entsprechenden Urteil ergeben.

  2. Zweckmäßiger kann es daher sein, im Wege einer Klagehäufung zunächst die Herausgabe der nach Positionen zu bezeichnenden Rechnungsbelege und in einem weiteren Klageantrag die Zahlung eines zu beziffernden Vorschusses zur Beauftragung eines Sachverständigen zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung von dem Vermieter zu verlangen. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, steht dem Mieter nämlich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ein Vorschussanspruch zu, wenn er die vom Vermieter geschuldete Handlung, also die Erstellung der Abrechnung, auf dessen Kosten selbst vornehmen will (BGH v. 30.05.1990 – VIII ZR 207/89). Auf diese Weise kann der Mieter sicher gehen, dass die Abrechnung ordnungsgemäß erstellt wird. Es besteht dann zwar das Risiko, dass der Vermieter diese Abrechnung anzweifelt und nicht akzeptiert. Ergibt die vom Mieter erstellte Abrechnung ein Guthaben zu seinen Gunsten und verrechnet er dies mit der Miete, müsste der Vermieter der Aufrechnung widersprechen und gegebenenfalls selbst auf Zahlung klagen. Der Vermieter, der durch seine Weigerung, überhaupt eine Abrechnung zu erstellen, das Vorgehen des Mieters erst ermöglicht hat, müsste dann selbst aktiv werden und darlegen, dass die vom Mieter erstellte Abrechnung nicht ordnungsgemäß ist.

  3. Nicht jeder Mieter möchte sich aber mit seinem Vermieter vor Gericht streiten. Schließlich möchte man ja im Regelfall noch auf unbestimmte weitere Zeit miteinander friedlich auskommen. Der Mieter muss aber nicht unbedingt klagen, um zu seinem Recht zu kommen. Er hat nämlich auch das Recht, die laufenden Vorauszahlungen bis zur Erstellung einer (ordnungsgemäßen) Abrechnung zurückzubehalten (BGH v. 29.2.1984 – VIII ZR 310/82), wenn er den Vermieter zuvor, nach Eintritt der Abrechnungsreife, aufgefordert hat, die Abrechnung zu erstellen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter das Zurückbehaltungsrecht gegenüber den Vorauszahlungen der laufenden Miete geltend machen (BGH v. 11.4.1984 – ARZ 16/83). Aber Vorsicht: Das Zurückbehaltungsrecht wird nach neuerer Rechtsprechung begrenzt durch die Summe der in dem Abrechnungszeitraum nicht abgerechneten Vorauszahlungen (KG Berlin. v. 15.10.2001 – 8 U 2549/00). Rechnet der Vermieter dann später auf Druck des Mieters über die Betriebskosten ab, entfällt das Zurückbehaltungsrecht und der Mieter ist zur Nachzahlung der einbehaltenen Beträge verpflichtet. Das Geld sollte also nicht ausgegeben werden, sondern für den Fall der Abrechnung auf die Seite gelegt werden. Ansonsten geht der Mieter nämlich das Risiko einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein.

  4. Sind dem Mieter, weil er z. B. Einsicht in die Belege nehmen konnte, die tatsächlichen Kosten bekannt, hat er die Möglichkeit, selbst eine Abrechnung zu erstellen. Er muss sich dabei jedoch an den Grundsätzen orientieren, die für das Mietobjekt gelten (LG Köln v. 06.02.2001 – 12 S 230/00), also zum Beispiel eine Vorerfassung der gewerblich bedingten Betriebskosten vornehmen, selbst wenn das für ihn wegen höherer Kosten von Nachteil ist. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, hat er gegen den Vermieter einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB, den er mit der laufenden Miete verrechnen darf. Auch hier gilt das oben Gesagte: Ist der Vermieter mit der vom Mieter erstellten Abrechnung und der Verrechnung nicht einverstanden, muss er selbst aktiv werden und eine eigene Abrechnung vorlegen.

  5. Diskutiert wird letztlich auch die Möglichkeit, die geleisteten Vorauszahlungen für die in Frage stehende Abrechnungsperiode zurückzuverlangen. Nach der Änderung des Mietrechts zum 1. September 2001 ist diese Frage jedoch weithin offen und die davor gültige Rechtsprechung umstritten (vgl. dazu ausführlich Schwartmann, MietRB 2004, 116, 119).
    Der Mieter, der zu seinem Recht auf Vorlage einer Abrechnung kommen möchte, sollte deshalb den sicheren Weg einschlagen und eine der anderen aufgezeigten Möglichkeiten wählen.

Im Einzelfall empfiehlt es sich für den Mieter, der auf seine fällige Abrechnung wartet, den Rat eines in Mietsachen erfahrenen Rechtsanwaltes zu suchen und mit diesem zu erörtern, welche Verfahrensweise in seinem konkreten Fall am erfolgsversprechendsten ist.

Andreas Schwartmann, Köln
Rechtsanwalt

Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Tel.: 0221 801 37193

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