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Mietern wegen Sanierung kündigen

 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)
Mietern wegen Sanierung kündigen

Mal angenommen, ein Haus mit 4 WE, davon sind 3 Wohnungen vermietet, steht günstig zum Verkauf.
Nur das Haus müsste eigentlich komplett saniert werden, vom Dach, über die gesamte Installation, da noch mit Einzelöfen geheizt wird, Warmwasser über Boiler, wobei hier die gesamte Elektroinstallation auch nicht mehr aktuell ist.

Hier sollte doch der Eigentümer die Möglichkeit haben, eben eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Die Mieter sind alle ohne Kinder, allerdings einer wohnt dort schon seit über 10 Jahren. Die anderen sind junge Pärchen 2 Jahre bestehender Mietvertrag und 4 Jahre bestehender Mietvertrag.
Damit müsste der neue Eigentümer den Mietern entsprechende Alternativen also anbieten, bzw selbst erst mal vergleichbare Wohnungen suchen.

So aber damit kommt jetzt ein Problem zum tragen, da es ein Altbau ist, die Wohnungen keinen Ausstattungswert haben, verlangte der bisherige Besitzer schon seit Ewigkeiten pro Wohnung nur 200€ Kaltmiete im Monat.
Was ist für ein Alternativangebot für die Mieter akzeptabel, oder welche sonstigen Gründe könne der neue Käufer anführen.



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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 365 weitere Fragen zum Thema
kündigen Sanierung Mietern


28 Antworten
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#2
 Von 
Lauch
Status:
Beginner
(110 Beiträge, 98x hilfreich)

quote:
Hier sollte doch der Eigentümer die Möglichkeit haben, eben eine ordentliche Kündigung (Kündigung Mietvertrag durch Mieter) auszusprechen.

Nein, das ist (zum Glück) nicht möglich.

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#3
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Nein Ersatzwohnung für die Zeit der Sanierung danach wieder Einzug der Mieter in die Wohnungen.

Bestimmt nicht.
Der Gedanke geht eher in eine Abrisskündigung, nach dem LG Frankfurt/Main, 17.01.2011 - 2-11 S 7/11
Hier wurde den Mieter auch entsprechende Angebote gemacht, welche der Mieter nicht wahrgenommen hatte.
quote:
Die 4. Wohnung im Haus. Dort setzt Du einen Mieter rein, solange die von ihm gemietete Wohnung saniert wird.

Nie und nimmer, zum einem Mal ist die 4. Wohnung nicht bewohnbar.
Zumal die Antwort eigentlich Unsinn ist, das Haus muss genau genommen Kernsaniert werden, also da geht nichts mit Stück für Stück.

Zum weiteren soll das Haus ja komplett umgestaltet werden, entsprechender Wohnstandard, und damit für die Mieter nicht mehr erschwinglich.

Einen Mieter könnte der neue Eigentümer eben schon einfach wegkündigen, wegen Eigenbedarf, da sein Frau einen Bruder hat, welcher in Miete wohnt, und nach erfolgter Sanierung vielleicht einziehen würde.
Die Sanierung selbst würde ja sich über ein paar Jahre hinaus ziehen, da die meiste Arbeit vom neuen Eigentümer in Eigenleistung erbracht wird.


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#4
 Von 
kathi2008
Status:
Student
(2701 Beiträge, 858x hilfreich)

Theoretisch ist eine Kündigung aufgrund wirtschaftlicher Verwertbarkeit natürlich möglich, aber sehr schwierig. Da muss man nur mal in Richtung Berlin schauen, wo haufenweise Wohnungen über die Köpfe der Bewohner hinweg saniert werden.
Auch die Eigenbedarfskündigung für einen Schwager ist nicht so leicht.

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#6
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Theoretisch ist eine Kündigung aufgrund wirtschaftlicher Verwertbarkeit natürlich möglich, aber sehr schwierig.

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wurde schon in Erwägung gezogen, jedoch soll es ja keinen Totalabriss geben.
Jedoch ist entsprechen die jetzigen Wohnung keinem Wohnstandard, wie geschrieben die elektrische Anlage könnte man als Grund nehmen, da diese von den bisherigen Mietern abgeändert wurde. Das wurde erst jetzt beim Besichtigungstermin festgestellt, denn es wurde eigenmächtig ohne entsprechende Fachfirma Leitungen zu Boilern verlegt, obwohl die Zuleitung zu den Wohnungen gar nicht dafür geeignet ist.
Es wurden Aufputz in Heimwerkermanier Wasserleitungen verlegt.
Somit könnte man doch eben von einem gewissen Mitverschulden der Mieter ausgehen, das hier eine Komplettsanierung durchgeführt werden muss.
So wie es aussieht ist damit eine Gefahr für das Gebäude durch Wasserschäden eine Frage der Zeit. Die elektrische Installation erfüllt keine VDE Standards, welche in der TAB des NB vorgeschrieben ist. Die Anlage müsste man eigentlich dadurch sofort außer Betrieb nehmen, das seit 2008 in der VDE 0100-410 der erweiterte Schutz durch RCD auch Vorschrift ist, die Mieter haben zum Teil selbst neue Leitungen mit Steckdosen versehen. Und da diese Mieter eben erst seit 4 Jahren dort wohnen, kommt die Änderung auf jeden Fall zum Tragen.
quote:
Auch die Eigenbedarfskündigung für einen Schwager ist nicht so leicht.


Nun der Schwager zahlt für seine Wohnung über 800€, wenn man dafür vorgibt das hier ein wirtschaftlicher Grund vorliegt, sprich nach der Sanierung vielleicht 500€ Miete, dürfte das schon ausreichen.
Zumal ja ein Einzug vom Schwager erst nach der Sanierung stattfinden könnte, also vergeht da schon mal einiges an Zeit.

Zitat:
Dann saniere die 4. Wohnung eben als erstes. Wie blöd kann man sich denn noch anstellen?

Wer sich nicht im Handwerk auskennt, sollte keine solchen Aussagen treffen, es geht um eine Kernsanierung.
Die Baustelle wird min 1 Jahr bestehen, bis alles so steht, wie es sich der neue Eigentümer vorstellt.
Die gesamte Versorgung Strom, Wasser und Abwasser muss stillgelegt werden.



-- Editiert 0815Frager am 11.01.2015 16:03

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#7
 Von 
kathi2008
Status:
Student
(2701 Beiträge, 858x hilfreich)

quote:
Dann saniere die 4. Wohnung eben als erstes. Wie blöd kann man sich denn noch anstellen?

Welche blöden Vorschläge kann man denn noch machen? Der TE hat doch schon geschrieben, dass das Haus komplett umgestaltet werden soll. Das bedeutet in den meisten Fällen auch eine Verlegung von Zu- und Abwasserrohren, Heizleitungen etc.
Soll man da den Mietern sagen: Sorry, müsst ihr jetzt mit leben, dass die Abwasserrohre quer durch euer Wohnzimmer laufen?

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#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49812 Beiträge, 23388x hilfreich)

Ja, es ist möglich Mietern wegen des Sanierungsbedarfs des Hauses zu kündigen.

Das Problem: das ist absolut Einzelfallbezogen, hier müsste also ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden, welches das

quote:
das Haus muss genau genommen Kernsaniert werden, also da geht nichts mit Stück für Stück.

bestätigt.
Dabei müsste festgestellt werden, das es technisch und/oder wirtschaftlich "Stück für Stück" nicht möglich wäre.

Derartige Kündigungen sind sie schwierigsten die es gibt, zeitlich und monetär aufwändig.
Deshalb weichen Vermieter auch gerne auf andere Kündigungsgründe aus.



quote:
Nie und nimmer, zum einem Mal ist die 4. Wohnung nicht bewohnbar.

Na, dann renoviert man die als erstes würden Anwälte argumentieren ...
:devil:





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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."

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#9
 Von 
kathi2008
Status:
Student
(2701 Beiträge, 858x hilfreich)

quote:
Nun der Schwager zahlt für seine Wohnung über 800€, wenn man dafür vorgibt das hier ein wirtschaftlicher Grund vorliegt, sprich nach der Sanierung vielleicht 500€ Miete, dürfte das schon ausreichen.
Zumal ja ein Einzug vom Schwager erst nach der Sanierung stattfinden könnte, also vergeht da schon mal einiges an Zeit.

Es geht nicht darum, ob der Schwager einen Grund hat oder nicht, sondern darum, ob man überhaupt für den Verwandtschaftsgrad "Schwager" kündigen kann. Dazu muss eine sehr enge Bindung zum Schwager vorliegen.

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#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49812 Beiträge, 23388x hilfreich)

Wenn die Mieter die Infrastruktur verändert haben so das eine Gefahr besteht, dann dürfte das mindestens zu einer Abmahnung (wenn nicht sogar zur Kündingung) und der Pflicht zum Rückbau auf Kosten der Mieter führen.
Muss die Anlage aufgrund der Eingriffe der Mieter stillgelegt werden da Gefahr für Leib und Leben besteht, berechtigt das nicht zur Minderung oder zum Schadenersatz von Seiten des Mieters.





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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."

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#11
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Dabei müsste festgestellt werden, das es technisch und/oder wirtschaftlich "Stück für Stück" nicht möglich wäre.

Die Voraussetzung ist auf jeden Fall gegeben, dann es sind Holzdecken mit einer Raumhöhe von nicht ganz 2 m, also muss für die Sanierung ja die Decken angehoben werden, somit ist schon mal der Wohnraum im OG und EG nicht mehr bewohnbar.
quote:
Deshalb weichen Vermieter auch gerne auf andere Kündigungsgründe aus.


Nun welche Gründe vereinfacht sollte man angehen, denn die Ratschläge der Haus und Grund Anwälte geben zwar einiges her, was jedoch sich eben auf einiges an Zeitaufwand belaufen würde.
Es sollte vor allem ohne solche Reibereien ablaufen. Daher auch der Gedanke an die Betriebssicherheit des Gebäudes, wo ja auch eine Gefahr für die Mieter schon jetzt aus geht.


Die Probleme was im Vorfeld gesehen werden, sind einfach, das der bisherige Besitzer einfach nie was saniert hatte, und der Meinung war, auch wenn es nicht mehr heutigen Wohnansprüchen gerecht ist, dann halt billig vermieten. Somit besteht der Gedanke, das die Mieter eben sich mit solchen Umständen zurecht gefunden haben, und nie mehr solch billige Miete eine Wohnung finden werden.
Sonst wäre es ein gangbarer weg denen eine Alternative zu bieten, aber das dürft schon mal nicht realisierbar sein. Es gibt keine 80 qm Wohnungen sonst für knappe 200€, vielleicht wäre das ein Ansatz.


quote:
Dazu muss eine sehr enge Bindung zum Schwager vorliegen.


Kinder im gleichen Alter dürften auch eine Bindung der Frau zu ihren Bruder darstellen, zumal beide Ehepartner dann im Grundbuch stehen.

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#14
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Son par Wasserleitungen auswechseln dauert weniger als eine Woche, (ca 1 Tag pro Wohnung) wenn es von einer Fachfirma gemacht wird und der Vermieter nicht stümperhaft selber rumbastelt.


Klar deswegen der Namen Spassmacher.
Wände schlitzen, Decken heraus brechen und im gesamten eine neue Heizung und Elektroinstallation durchführen. Dazu neue Fenster und alles verputzen.
Das schafft wohl Bob der Baumeister in seinen Filmchen.
Nun stümperhaft würde hier nichts gemacht werden, und wie schon geschrieben, die Mieter würden nie und nimmer nach der Sanierung einen angemessenen Mietzins zahlen.
Nein vorher vermietet der neue Eigentümer die leere Wohnung an seine Motorradfahrerfreunde, die machen so nette leise Partys.
Aber sorry das geht alles ein wenig vorbei, denn man sucht ja eine saubere Lösung, für den Spassmacher als Mieter, wäre bestimmt nach einem halben Jahr der freiwillige Auszug. Auf die paar Euros von Mietausfall kann man gerne verzichten, auf diese ist der Eigentümer nicht angewiesen.


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Nachtrag extra für Spassmacher:
Es sollte auch Häuser geben, welche Baujahr um die 1900 sind, und ja damals waren noch andere Raumhöhen Standard.

-- Editiert 0815Frager am 11.01.2015 17:22

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#17
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Auch um 1900 waren schon Betondecken Standard unten denen dann vielleicht später aus kosmetischen Gründen Holzdecken eingezogen wurden.

Oh je selten so viel Schwachsinn gelesen. Es ist der typische Bauernhausstil, da ist nichts eingezogen.
Schlichte Holzbalken wo einfach verkleidet wurden, damit zeigt Spassmacher wieder mal, dass er keine Ahnung hat, was er schreibt.

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#19
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Den zahlen die doch jetzt schon. Im Übrigen ist die Möglichkeit durch eine anderweitige Vermietung höhere Mieten zu erzielen in § 573 II Nr.3 BGB ausdrücklich ausgenommen.

Nicht mal 200€ ist die Kaltmiete,
dafür wird nicht saniert, das hier welche umsonst leben.
quote:
Muss die Anlage aufgrund der Eingriffe der Mieter stillgelegt werden da Gefahr für Leib und Leben besteht, berechtigt das nicht zur Minderung oder zum Schadenersatz von Seiten des Mieters.

Eine Betrachtungsweise welche man auf jeden Fall in Betracht ziehen sollte.
Ohne Strom macht das wohnen wohl wenig Spass.



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#23
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Hat der Vermieter sich diese Gefahr oder die Eingriffe der Mieter als Gefahrenursache nur ausgedacht, dürfte die einstweilige Verfügung oder die Ersatzvornahme nach § 536a II BGB , die selbstverständlich auf Kosten des Vermieters erfolgt, diesem noch weniger Spaß machen.

Falsch,
in einer Wohnung wurden durch den Mieter einfach zusätzliche Steckdosen ohne Anwendung der gültigen VDE Norm errichtet.
Damit klar eine Verstoß gegen die VDE 0100-410 erweiterter Schutz, welche seit 2008 Gültigkeit hat.
Es gab somit keine Ersatzvornahme, wenn in einer Küche von Hause aus nur 2 Steckdosen sind, darf der Mieter nicht einfach hier ohne fachliche Beachtung der Normen selbst was installieren.
quote:
Die schwächste Stelle in einem Stromkreis ist immer die Sicherung. Die fliegt raus, bevor die Stromleitungen eine Belastung erreichen, für deren Durchleitung sie nicht geeignet sind.

Falsch, die VDE 0100-298 legt hier den Kabelquerschnitt fest, und der NB mit seiner TAB verweist auf anerkannte Regeln der Technik, sprich VDE, bzw seit kurzem auf ARN der VDE.
Gerade die Kennlinien der Diazetsicherungen sind hier großzügig, da heizt die Wand schon mit, vor die Sicherung fliegt. Vor allem ist ja die Leitungslänge entscheidend, die Sicherung braucht zum Schutz einen entsprechend niedrigen Ohmschen Wert, ist der Kurzschlussstrom welcher fließen kann zu niedrig, wird die Sicherung nicht auslösen, also Brandgefahr fürs Haus.
quote:
Wie hast du eigentlich festgestellt, dass die Zuleitung nicht geeignet ist?

Sieht man, sofern man damit auch beruflich zu tun hat.

Nun gibt es vielleicht eine einfach Vorgehensweise, man spricht mit den Netzbetreiber, was für den neuen Eigentümer ja kein Problem ist, da er beruflich schon regelmäßig mit dem in Kontakt ist, das hier vermutlich eine Anlage entgegen der TAB in Betrieb ist. So wie bekannt ist, wird der NB eben die elektrische Anlage stilllegen, Grund ist der nicht fachgerechte Umbau durch zwei Mieter. Beim dritten müsste man vielleicht vorher die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so wie Haus und Grund es geraten hatte.
quote:
Die fliegt raus, bevor die Stromleitungen eine Belastung erreichen, für deren Durchleitung sie nicht geeignet sind.

Oh je, welche fachlich gute Aussage, am besten würde ich hier mal Vertrauensvoll einen Fachmann zu Rate ziehen. Sonst fackelt die Wohnung ab, wenn zu viel Last dahinter hängt, oder der Fön mit Kurzschluss schmilzt in der Hand, vor die Sicherung auslöst, das kann vielleicht ein wenig Aua machen, aber vielleicht wird man davon wach.
quote:
Der kann in die 4. Wohnung einziehen. Nach der Sanierung ist die ja wieder bewohnbar.

Falsch, in die Wohnung zieht der Eigentümer um, es ist ein Objekt mit Alleinlage, das bisherige Haus wird dann vermietet.

Nur Fakt ist eben, der neue Eigentümer will eben das Ganze ohne die sonst üblichen schmutzigen Tricks, die jetzigen Mieter loswerden, denn er hat selbst Kinder, und so lange werden eben zwei der vier Wohnungen nicht bewohnt.
Beim Bruder der Frau, welche dann vielleicht einziehen wird es auch nur auf Zeit sein, der will in einigen Jahren selbst bauen, aber macht bei dem Spiel gerne mit, da er bis zum Eigenheim eben auch selbst an Miete spart.


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#24
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49812 Beiträge, 23388x hilfreich)

quote:
Die fliegt raus, bevor die Stromleitungen eine Belastung erreichen, für deren Durchleitung sie nicht geeignet sind.

Kleiner Denkfehler. Denn dazu müsste die Sicherung auf die Leitung ausgelegt sein. Abgesehen von manipulierten Sicherungen.
Wenn da schon gefummelt wurde, wurde die Sicherung eventuell ausgetauscht oder "modifiziert".



quote:
Nun gibt es vielleicht eine einfach Vorgehensweise, man spricht mit den Netzbetreiber, was für den neuen Eigentümer ja kein Problem ist,

Selbst wenn man noch nicht Eigentümer wäre, sollte einen das nicht davon abhalten. Schließlich hat man als Fachmann die Gefahr erkannt.
Da würde ich weder mich noch die Leute dort wohnen durch unterlassene/verspätete Meldung einem Risiko aussetzen.





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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."

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#26
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(49812 Beiträge, 23388x hilfreich)

quote:
Wenn Zuleitungen und Hauptsicherung "modifiziert" worden wären, dann wären diese durch die Modifizierung ja für die höhere Last geeignet.

Wenn es fachgerecht gemacht wurde, dann ja.



quote:
An die Hauptsicherung für das ganze Haus kommen Mieter für gewöhnlich nicht ran.

Weis man nicht.
Aber es reicht ja schon wenn die an die Unterverteiler drankommen.


Hatte mal so einen Fall. 16A Sicherung ausgtauscht gegen 32A. Argument: "Die 16A ist ja immer rausgeflogen wenn ich alles angeschaltet habe".
Hat ihn dann ein paar Scheine gekostet, die Geschichte.



quote:
wäre das Abtrennen der nachträglich verlegten Leitungen zu den Boilern gegenüber dem Stilllegen der gesamten Anlage das mildere Mittel und nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu nehmen.

Theoretisch ja, da aber bei "Fummelei" an nur einer Stelle der gesamten Anlage die Zulassung fehlt ginge das ins Leere. Hier muss aufgrund des Gesetzes die Anlage erstmal zwingend still geleget werden.
Das macht auch nicht der Vermieter, das macht der Netzbetreiber.





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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."

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#27
 Von 
0815Frager
Status:
Bachelor
(3424 Beiträge, 1289x hilfreich)

quote:
Wenn Zuleitungen und Hauptsicherung "modifiziert" worden wären, dann wären diese durch die Modifizierung ja für die höhere Last geeignet.

Die Vorsicherungen zu den UVT in den Wohnungen ist nicht verblombt, die alten Einsätze kann jeder Heimwerker mit einer Spitzzange herausschrauben.


quote:
Da würde ich weder mich noch die Leute dort wohnen durch unterlassene/verspätete Meldung einem Risiko aussetzen

Ja das leuchtet ein, aus dem Grund wird heute noch mit dem alten Eigentümer eine Rücksprache gehalten. Denn er sollte dazu noch von sich aus eine Firma mit dem E Check beaufragen, welche hier alles dokumentiert.

quote:
Hier muss aufgrund des Gesetzes die Anlage erstmal zwingend still geleget werden.
Das macht auch nicht der Vermieter, das macht der Netzbetreiber.


Richtig, der NB schickt einen seiner MA vor Ort und es werden die Sicherungen im HAK entfernt, und wieder die Plombe rangemacht.
Das ist zum einem Mal in der TAB der NB so geregelt, sowie als gesetzliche Grundlage in der Niederspannungsverordnung.

Dem neuen Eigentümer ist ein leeres Objekt natürlich am liebsten.

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