Mieterhöhung mit Mietspiegel der Nachbargemeinde setzt Vergleichbarkeit der Gemeinde voraus
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Mieterhöhung, Mietspiegel, Nachbargemeinde, ortsübliche, Vergleichsmiete, AbschlägeFehlende Vergleichbarkeit darf nicht durch nicht nachvollziehbare pauschale Abschläge ausgeglichen werden
Der Vermieter kann gem. § 558 BGB vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur sog. „ortsüblichen Vergleichsmiete" verlangen. Diese zu bestimmen wird deutlich erleichtert, wenn auf einen Mietspiegel zurückgegriffen werden kann. Ein Mietspiegel wird von der Gemeinde, oder gemeinsam von Mieter- und Vermieterverbänden erstellt und gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im jeweiligen Gebiet. Handelt es sich um einen sog. qualifizierten Mietspiegel der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, so greift sogar eine Vermutung ein, dass die darin angegebenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen.
Jedoch verfügt nicht jede Gemeinde über einen Mietspiegel, was Vermieter bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens vor erhebliche Probleme stellt. Hat eine Nachbargemeinde einen Mietspiegel aufgestellt, wird dieser daher gerne herangezogen.
Dies ist auch grds. zulässig, solange kein Mietspiegel vorhanden und die Gemeinde deren Mietspiegel herangezogen wird vergleichbar ist.
Der BGH hat unter dem Az.: VIII ZR 413/12 entschieden, dass der Mietspiegel der Nachbargemeinde jedoch dann nicht herangezogen werden kann, wenn die Gemeinden nicht vergleichbar sind.
In dem vom BGH entschieden Fall lag die Wohnung in einer Gemeinde mit ca. 4.450 Einwohnern. Der Vermieter zog zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens den Mietspiegel einer nahegelegenen Großstadt mit ca. 500.000 Einwohnern heran und brachte pauschal 30 % in Abschlag.
Der BGH stellte zunächst fest, dass beide Gemeinden nicht vergleichbar sind. Dabei sei es unerheblich, dass Randgebiete der Großstadt eine vergleichbare Wohnqualität wie die der kleinen Gemeinde aufwiesen, da der Mietspiegel für das gesamte Stadtgebiet gelte und über die dort ortsübliche Vergleichsmiete keine Aussage treffe.
Der pauschale Abschlag von 30 % genügt nach Ansicht des BGH nicht um die fehlende Vergleichbarkeit zwischen der kleinen Gemeinde und der Großstadt auszugleichen.
Ein Mieterhöhungsverlangen ist deshalb zu begründen um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen. Das Gesetzt räumt dem Mieter daher eine Frist ein, binnen derer er sich überlegen kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt, oder nicht. Diese Entscheidung kann er aber nur treffen, wenn ihm die Angaben zur Verfügung gestellt werden, aus denen der Vermieter die Berechtigung der Mieterhöhung herleitet. Nur auf Grund dieser Informationen kann der Mieter die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens prüfen oder prüfen lassen.
In dem vom BGH entschieden Fall, nahm der Vermieter einen pauschalen Abschlag auf die, im Mietspiegel der nicht vergleichbaren Nachbargemeinde angeführten Vergleichsmieten vor. Die fehlende Vergleichbarkeit sowie der pauschale Abschlag machen das Mieterhöhungsverlagen für den Mieter damit insgesamt nicht nachvollziehbar und damit auch nicht überprüfbar.
Gem. § 558a Abs. 4 BGB kann nur der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden. Die fehlende Vergleichbarkeit kann der Vermieter auch nicht durch zu- oder Abschläge ausgleichen.
