Mieterhöhung angemessen?

Vor ca. 4 Jahren bin ich in eine neue Wohnung gezogen. Im Mietvertrag steht das der VM in den ersten drei Jahren keine Mieterhöhung vornehmen kann, danach erhöht sich die Miete automatisch am jährlichen Index (Indexmiete – Preisindex für Lebenshaltung/ Verbraucherpreisindex).
Das wurde bis jetzt nicht gemacht, da die Wohnung erhebliche Mängel hatte und deswegen, auch durch Bestätigung des AG, die Mietzahlungen gemindert wurde.
Nun möchte der VM die Fassaden sanieren. Gesamtkosten ca. 120.000,--
Diese Kosten, so schreibt er, könne er umlegen (11 % pro Jahr……). So weit so gut.
Für uns käme eine Erhöhung von monatlich € 150,-- heraus (umgerechnet nach qm der Wohnflächen im Haus). Er möchte aber „nur" € 40,-- mehr haben, was eine Mieterhöhung von ca. 6 % ergäbe. So gesehen ab dem Zeitpunkt vor 1 Jahren, da eine vorherige Erhöhung ausgeschlossen war.
Die Frage die sich alle im Haus stellen: Die Fassade war marode, ca. 40 Jahre alt. Lückenhaft, z.T. undicht.
Handelt es sich dann dennoch um eine umlegbare Sanierungsmaßnahme?
P.S.: Ich halte die € 40,-- nicht unbedingt für völlig unangemessen, aber uns alle würde einmal die Rechtslage interessieren.
Besten Dank und schönen Sonntag!