Mieterhöhung

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Ein Schreck für jeden Mieter: Der Vermieter erhöht den Mietzins. Darf er dies überhaupt? Und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung erlaubt?

1.) Grundsätzliches

Grundsätzlich darf der Vermieter einer freifinanzierten Wohnung (also nicht bei Sozialwohnungen) im Laufe des Mietverhältnisses die Miete anheben.Eine Erhöhung darf jedoch nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen, d.h., die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

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2.) Ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter muss seine Mieterhöhung zunächst schriftlich erklären und begründen. Zur Begründung der Vergleichsmiete kann der Vermieter verschiedene Anhaltspunkte heranziehen:

  • Mietspiegel
  • Sachverständigengutachten
  • Darlegung von drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel gezahlt wird, wie er mit seiner Mieterhöhung jetzt fordert
  • Auskunft einer Mietdatenbank, soweit diese von der Gemeinde oder von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird

    Es gibt jedoch auch sog. "qualifizierte Mietspiegel". Diese sind nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt worden und sind von der Gemeinde bzw. von den beiden Interessenverbänden der Mieter und Vermieter gemeinsam anerkannt worden. Sie werden regelmäßig der Marktentwicklung angepasst. Die qualifizierten Mietspiegel haben einen besonderen Stellenwert bei der Mieterhöhung.

    Wenn es für den betreffenden Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt (kann bei der Gemeinde oder beim Mieterbund erfragt werden), ist der Vermieter verpflichtet, auf diese

    Zahlen zurückzugreifen. Er kann sich dann nicht auf andere Vergleichsmieten, wie z.B. die eines Sachverständigen, berufen.

    3.) Zustimmungsverfahren

    Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht einseitig auferlegt werden, es gilt das Zustimmungsverfahren. Da es sich bei dem Mietvertrag um einen wechselseitigen Vertrag handelt, wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt.

    Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, wenn:

  • Die Mieterhöhung schriftlich angekündigt und begründet wurde,
  • der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert,
  • die Sperrfrist eingehalten ist und
  • die Kappungsgrenze eingehalten ist.

    Unter Sperrfrist ist zu verstehen, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate vergangen sein müssen.

    Eine Kappungsgrenze kommt bei niedrigen Mieten zum Tragen. Der Vermieter darf die Mieten nicht auf ein Mal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Denn der Mieter darf darauf vertrauen, dass seine günstige Mietwohnung nicht von heute auf morgen unbezahlbar wird. Deshalb darf die Miete in drei Jahren höchstens um 20 % steigen.

    4.) Frist für die Zustimmung

    Der Mieter hat ausreichend Zeit, die Mieterhöhung auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Eine Zustimmung muss beim Vermieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens eingehen.

    Geht die Zustimmung bis zu diesem Zeitpunkt nicht ein, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, so hat er diese erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen.

    5.) Ausnahmen

    Das oben gesagte gilt nur für die sog. Kaltmiete, also nicht für die Veränderung der Betriebskostenpauschale. Hier können Erhöhungen der Betriebskosten einfach durch schriftliche Erklärung auf den Mieter umgelegt werden.

    Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.

    Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen im Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.

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