Mieterhöhung - Was ist es und wie macht man es richtig?

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Das Mietrecht enthält gesetzliche Regelungen über die Miethöhe. Danach können die Vertragsparteien eines Mietverhältnisses die Erhöhung der Miete entweder vertraglich vereinbaren, oder nach den gesetzlichen Bestimmungen wirksam durchsetzen. Das Ergebnis bleibt dasselbe, denn der Mieter muss bei wirksamer Mieterhöhung monatlich mehr an seinen Vermieter zahlen.

Eine Mieterhöhung erfolgt in der Regel während der Dauer des Mietverhältnisses. Das Gesetz bietet hierzu mehrere Möglichkeiten. Die Erhöhung kann entweder durch Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete oder einer Indexmiete erfolgen.

Bei einer Staffelmiete haben die Parteien von Anfang an vereinbart, dass die Miete für bestimmte Zeiträume jeweils in unterschiedlicher Höhe monatlich zu zahlen ist. Hierbei legen die Parteien sowohl die Zeiträume, als auch die Erhöhung der Miete fest. Das Gesetz verlangt allerdings, dass zwischen den Erhöhungszeiträumen mindestens ein Jahr liegen muss. Diese Form der Erhöhung bietet den Parteien eine gewisse Sicherheit und Stabilität, denn sie wissen von Anfang an, wann und in welchen Zeitabständen eine Erhöhung der Miete eintritt. Diese Veränderung ist für die Parteien automatisch und berechenbar.

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Bei einer Indexmiete haben die Parteien vereinbart, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller Haushalte bestimmt wird. Die Miete kann bei Veränderung dem Preisindex daher entsprechend angepasst werden. Die Anpassung kann sowohl zu einer Mietreduktion als auch zu einer Mieterhöhung führen. In der Regel führt diese allerdings zu einer Mieterhöhung, da der Preisindex erfahrungsgemäß überwiegend gestiegen ist. Die Anpassung erfolgt allerdings nicht automatisch, sondern muss von den Parteien in Textform unter Angabe der Änderung des Preisindexes sowie der jeweiligen Miete in einem Geldbetrag erklärt werden. Auch diese Form der Mietanpassung bietet den Parteien eine gewisse Sicherheit, denn die Orientierung an den Preisindex berücksichtigt den durchschnittlichen Lebenshaltungsbedarf. Diese Mietanpassung verlangt allerdings eine regelmäßige Überprüfung des Preisindex durch die Parteien.

Eine weitere Form der Mieterhöhung bietet das Gesetz durch Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Modernisierungen .

Bei der Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter einen Vergleich mit anderen üblichen Entgelten bilden, die für Wohnraum gleicher Art, Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde bezahlt werden. Hierbei kann der Vermieter sich an einem Mietspiegel, an der Auskunft einer Mietdatenbank, an einem Sachverständigengutachten oder einem Vergleich mit drei vergleichbaren Wohnungen orientieren. Auch diese Mieterhöhung muss durch den Vermieter in Textform begründet werden. Dem Mieter ist eine Überlegungszeit eingeräumt, in der er die Möglichkeit hat, der Mieterhöhung zuzustimmen oder diese abzulehnen. Die Mieterhöhung ist aber erst wirksam, wenn der Mieter zugestimmt hat. Lehnt der Mieter diese Erhöhung ab, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen. Das Gesetz verlangt daher von den Parteien eine  Entscheidung durch das Gericht herbeizuführen, sofern keine Einigung erzielt werden kann. Dies hat u.a. den Hintergrund, Rechtsicherheit herzustellen und zu gewährleisten.

Derzeit beliebt und im Gespräch ist aktuell die Modernisierung von Gebäuden zum Zwecke von Energieeinsparungen oder Einsparung von Wasser. Damit soll erreicht werden, dass die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung eines Gebäudes durch entsprechende Modernisierungsmaßnahmen langfristig verringert werden. Dies hätte den Effekt, dass der Mieter, im Ergebnis weniger Betriebskosten bezahlen muss, sofern die Betriebskosten wirksam durch Vereinbarung auf ihn umgelegt wurden. Im Gegenzug dazu erhält der Mieter durch die Investitionen des Vermieters aber auch einen erhöhten Wohnwert. Hier eröffnet das Gesetz, als Gegenpol zur Reduzierung der laufenden Betriebskosten, die Erhöhung der Miete.

Will der Vermieter die Miete auf Grund Modernisierungsmaßnahmen wirksam erhöhen, muss er dies gegenüber dem Mieter in Textform und unter Angabe einer Kostenberechnung für die Erhöhung erklären. Die jährliche Miete kann um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Eine Zustimmung durch den Mieter ist nicht erforderlich für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Er hat aber die Möglichkeit, außerordentlich zu kündigen. Für diesen Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Unabhängig von der Erhöhung der Miete können auch die Betriebskosten entsprechend angepasst werden. Dies setzt allerdings zunächst voraus, dass die Betriebskosten durch Vereinbarung wirksam auf den Mieter umgelegt wurden. Verändern sich die Betriebskosten im Laufe eines Mietjahres können bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale diese durch Erklärung in Textform entsprechend angepasst werden. Bei Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung erfolgt die Anpassung durch Erklärung in Textform nach erfolgter Betriebskostenabrechnung in angemessener Höhe.

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