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Mieter zahlt Erhöhung nicht

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Mieter zahlt Erhöhung nicht

Hallo Leser !

Ich habe die Miete eines Mieters erhöht, da die Nebenkosten stark gestiegen sind und das ganze Haus modernisiert wurde. Zudem habe ich die Miete den ortsüblichen Mieten angepaßt. Nun ist schon der zweite Monat vorbei und meine Mieterin zahlt immer noch die alte Miete. Was kann ich jetzt tun ?
Die Mieterhöhung habe ich schriftlich und detailliert der Mieterin gegeben, Sie hat das Dokument allerdings nicht unterschrieben. Was ist nun mein nächster Schritt ? Hat jemand hier einen schnellen Rat für mich ?
Ach ja, vorher zahlte Sie 306.-- EUR (weit unter Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Miete) und nun möchte ich 450.-- haben, wobei ich davon ausgehe, daß Sie mit meinem Vorbesitzer "was" hatte und deshalb eine 4-Zimmer Wohnung so günstig bekam (und in den 306.-- sind auch noch alle Nebenkosten drin gewesen).
Danke für jeden Rat


von Smmibrummi am 20.11.2004 23:56
Status: Praktikant (15 Beiträge)
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Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 891 weitere Beiträge zum Thema "Mieter".


>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Hallo Smmibrummi,

die Vorschriften zur Mieterhöhung in frei finanziertem Wohnraum sind in den §§ 558 - 561 BGB geregelt.

Bei einer Mieterhöhung ist zwischen der Erhöhung der Nettokaltmiete (NKM) und der Betriebskosten (BK) zu unterscheiden. Die NKM können Sie gem. § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von 3 Jahren max. um 20% erhöhen, sofern die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, 15 Monatre unverändert geblieben ist; § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Weiterhin müssen Sie in dem Mieterhöhungsschreiben die Formvorschriften (!!) nach § 558 a BGB berücksichtigen, kleinere Formfehler können aber in einem späteren Rechtsstreit geheilt werden; § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB. Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats

nach Zugang des Erhöhungsverlangens; § 558 b Abs. 1 BGB.

Bei den BK ist weiterhin zwischen Pauschalen und Vorauszahlungen zu unterscheiden. Pauschalen können Sie nur erhöhen, sofern dies im Mietvertrag (Mietvertrag) vorgesehen ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird; § 560 Abs.1 BGB. Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Eine Zustimmung ist nicht notwendig.

Sind BK-Vorauszahlungen vereinbart worden, so können Sie nur nach einer BK-Abrechnung (!) durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen; § 560 Abs. 4 BGB. Die angemessene Höhe richtet sich nach dem BK-Abrechnungsergebnis. Die Erhöhung kann für den nächsten Kalendarmonat bestimmt werden. Eine Zustimmung ist nicht notwendig.

Ob Sie diese Voraussetzungen bei Ihrer Mieterhöhung berücksichtigt haben, läßt sich Ihrem Text nicht entnehmen.

Haben Sie alles richtig gemacht, können Sie auf Zustimmung zur Erhöhung der NKM klagen (!) und zwar soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden; § 558 b Abs. 2 BGB.

Es reicht nicht aus, dass der Mieter vorbehaltlos zahlt, sonst laufen Sie Gefahr, dass er sich später auf die fehlende Zustimmung beruft und die "zuviel" gezahlte Miete zurück verlangt. Insbesondere in den ersten sechs Monaten nach der Erhöhung der NKM wäre dies denkbar, danach könnte er sein Widerspruchsrecht verwirkt haben. Wideruft er aber rechtzeitig, ist Ihre Mieterhöhung auf Grund der fehlenden Zustimmung insgesamt unwirksam! Sie müßten also das komplette Prozedere der Mieterhöhung wiederholen!

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein; § 561 Abs. 1 BGB.

MfG Gruwo


von Gruwo am 21.11.2004 02:40
Status: Unsterblich (1302 Beiträge)
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>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Den Ausführungen von gruwo ist nichts hinzuzufügen.

Zusammenfassend möchte ich Dich jedoch darauf hinweisen, dass Du Deinen Mieter jetzt umgehend auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen musst, da die Mieterhöhung ansonsten hinfällig wird. Die entsprechenden Fristen laufen in einem Monat ab.


von hh am 21.11.2004 08:42
Status: Tao (25091 Beiträge)
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>Mieter zahlt Erhöhung nicht
puh - da ist ja ganz schön was zu beachten, ich muß das erstmal alles prüfen. Zudem habe ich aber der Mieterin ordentlich gekündigt (Sie hat 3 Monate Kündigungsfrist, da Sie noch nicht lange in der Wohnung wohnt). Was kann ich tun wenn Sie zum 31.12. die Wohnung nicht räumt ?


von Smmibrummi am 21.11.2004 13:29
Status: Praktikant (15 Beiträge)
Userwertung:  0,0  von 5 (von 0 User(n) bewertet)

>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Hört sich alles schlimmer an als es ist. Wenn Sie 2-3 Erhöhungen nach dem Schema durchgeführt haben, dürfte Ihnen das schon in"Fleisch und Blut" übergegangen sein.

Bei einer Kündigung (Kündigung Mietvertrag durch Mieter) aus berechtigtem Interesse gem. § 573 BGB wäre zu prüfen, ob Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB (Sozialklausel) hingewiesen haben. Anderenfalls kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreites erklären; § 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB. Der Mieter kann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, bis eine Härte (bevorstehende Niederkunft bzw. Examen, Krankheit, hohes Alter, keine angemessenen Vergleichswohnungen) entfällt, notfalls entscheidet das Gericht über den Zeitraum; § 574 a BGB. U.U. wird das Mietverhältnis unbefristet fortgesetzt. Wenn der Mieter widerspricht, können sie über die Gründe Auskunft verlangen; § 574 b Abs. 1 Satz 2 BGB.

Bei einer außerordentlichen Kündigung nach §§ 543, 569 BGB steht dem Mieter dieses Widerspruchsrecht (Sozialklausel) nicht zu.

Zieht der Mieter nicht rechtzeitig aus, sollten Sie in jedem Fall der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses innerhalb von 2 Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich widersprechen; § 545 BGB.

Alsdann erheben Sie beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage. Lassen Sie das von einem Awalt erledigen. Das Gericht erläßt bei einer berechtigten Kündigung einen Räumungstitel, mit dem Sie den Gerichtsvollzieher zwecks Räumung der Wohnung beauftragen können. In dieser Phase müssen Sie mit nicht unerheblichen Kosten rechnen, die Sie sich aber alle - Zahlungsfähigkeit beim Mieter vorausgesetzt - von diesem erstatten lassen können.

Im ungünstigen Fall beantragt der Mieter aber Räumungsschutz nach § 721 ZPO. Wird er ihm vom Gericht gewährt, ist die Vollstreckbarkeit des Räumungstitles eingeschränkt. Insbesondere wenn der Mieter nach § 765 a ZPO (analog zur Sozialklausel nach § 574 a BGB) Vollstreckungsschutz beantragt, wird die Räumung u.U. ganz ausgesetzt.

Wie haben Sie die Kündigung begründet?

MfG Gruwo


von Gruwo am 21.11.2004 14:25
Status: Unsterblich (1302 Beiträge)
Userwertung:  3,3  von 5 (von 3 User(n) bewertet)

>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Die Kündigung habe ich nicht begründet (hatte vorher mit einem Rechtspfleger darüber gesprochen und er sagte mir, daß ich , wenn ich die gesetztliche Kündigungsfrist einhalte keine Gründe angeben muß). War das etwa falsch ? Meine Mieterin wohnt seit 03.09.2001 drin. Die Grundmiete habe ich von 306.-- auf 360.-- erhöht (was ein Gutachter so sieht, Gutachten lieg vor) + die Nebenkosten einzeln und detailliert aufgelistet, da wir auch eine komplett neue Heizung einbauen ließen (knapp 17tsd EUR) Danke für jedes Feedback


von Smmibrummi am 21.11.2004 22:43
Status: Praktikant (15 Beiträge)
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>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Da sind Sie vom Rechtspfleger schlecht beraten worden...

Bei einer ordentlichen Kündigung sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind; § 573 Abs. 3 BGB. Kommt es zu einer Kündigungsschutzklage bzw Räumungsklage haben Sie keine Aussicht auf Erfolg. Aus Ihrer Sicht bleibt nur zu hoffen, dass die Mieterin sich nicht beraten läßt und auszieht.

Bei der Mieterhöhung sind Ihre Angaben etwas widersprüchlich. Im ersten Beitrag waren in den 306,- € die Nebenkosten enthalten, jetzt schreiben Sie von einer reinen Nettokaltmiete. Ist letzteres richtig, wäre eine Erhöhung auf 360,- € möglich (306,- € + 20% = 367,20 €). Zusätzlich können Sie - stark vereinfacht - von Ihren Modernisierungskosten 11 % p.a. auf Ihre Mieter umlegen; §§ 559, 559 a BGB.

Voraussetzung ist aber, das Sie die Modernisierungsmassnahmen auch nach § 554 BGB schriftlich angekündigt haben, insbesondere die zu erwartende Mieterhöhung. In diesem Fall schuldet Ihnen die Mieterin die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Ohne eine Ankündigung verlängert sich die Frist um sechs Monate. Dies würde auch gelten, wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte; § 559 b BGB.

Insgesamt darf die Nettokaltmiete den gültige Mietspiegel nicht überschritten.

Haben Sie bei der Mieterhöhung diese "Spielregeln" nicht eingehalten, droht Ihnen auch nach vorbehaltoser Zahlung der Mieterin die Gefahr, dass Sie später mit Rückzahlungsansprüchen konfrontiert werden.

MfG Gruwo


von Gruwo am 22.11.2004 00:09
Status: Unsterblich (1302 Beiträge)
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>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Die Kündigung habe ich nicht begründet

Dann ist sie unwirksam. Wenn die Mieterin nicht auszieht, dann wirst Du nichts machen können.

Ansonsten ist den Ausführungen von gruwo nichts hinzuzufügen.


von hh am 22.11.2004 09:42
Status: Tao (25091 Beiträge)
Userwertung:  4,0  von 5 (von 379 User(n) bewertet)

>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Das heißt also, daß alles was ich bisher getan habe schlichtweg Mist war - nun habe ich allerdings ein Problem, denn die Mieterin zahlt unterdurchschnittlich wenig für diese Wohnung, was kann ich denn nun tun ? Ich möchte die Mieterin auf jeden Fall aus der Wohnung draußen haben. Da habe ich gelesen, daß ich Sie fristlos kündigen kann wenn Sie die Sorgfaltspflicht vernachläßigt. Zum Beispiel macht Sie nie eine Kehrwoche, obwohl wir Sie schon mehrfach darauf hingewiesen haben. Was gibt es denn nun für einen Rat, daß ich das Mietverhältnis schnell beenden kann ? Kann ich mit Gruwo vielleicht mal telefonieren ? Habe ernste Probleme in meinem Haus *snief*


von Smmibrummi am 22.11.2004 17:08
Status: Praktikant (15 Beiträge)
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>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Da habe ich noch was vergessen, die Wohnung ist an eine Person inkl. Nebenkosten für 306.-- vermietet, jetzt wohnen bzw. übernachten immer meherere Menschen (Familienangehörige & Freunde) in der Wohnung. Zudem haben außer der Mieterin mindestens zwei Personen (Eltern) einen Schlüssel und betreten die Wohnung bzw. das Haus auch alleine. Das kann doch auch nicht rechtens sein oder ? Auf jeden Fall möchte ich die Mieterin nicht mehr haben, wie gehts denn nun weiter ? Gibt es überhaupt ein WEITER ?


von Smmibrummi am 22.11.2004 17:56
Status: Praktikant (15 Beiträge)
Userwertung:  0,0  von 5 (von 0 User(n) bewertet)

>Mieter zahlt Erhöhung nicht
Ich glaube, dass es für andere Vermieter von Interesse sein könnte, wenn wir die Diskussion öffentlich fortsetzen. Eine telefonische Beratung ist in meinem kostenlosen "Leistungskatalog" eigentlich auch nicht vorgesehen.


Nun denn, als erstes stellt sich die Frage, ob Ihre Mieterhöhung wirksam angekündigt worden ist oder nicht. Wurde die Ankündigung der Mieterhöhung von einem sachverständigen Gutachter formuliert, muss man das voraussetzen können. Sie sollten als nächstes die Zustimmung Ihrer Mieterin zur Mieterhöhung verlangen.

Beispiel:

12.09.2004 Zugang des Erhöhungsverlangens gem. § 558 BGB (Vergleichsmiete) beim Mieter
01.11.2004 Mieterhöhung wird wirksam
31.01.2005 Ablauf der Klagefrist auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Dies gilt nur für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmassnahmen dagegen ist NICHT zustimmungspflichtig! Sie wird automatisch mit Beginn des dritten Monats nach Zugang bei Mieter fällig.

Beispiel:

12.09.2004 Zugang des Erhöhungsverlangens gem. § 559 BGB (Modernisierung) beim Mieter
01.11.2004 Mieterhöhung wird wirksam

Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn die Mieterhöhung nicht vor Beginn der Modernisierung nach § 554 Abs. 3 mitgeteilt wurde.

Eine Kombination der Mieterhöhungen - wie von Ihnen durchgeführt - ist wirksam und auch sinnvoll. Sie können also auf Grund der Vergleichsmiete um 20 % erhöhen zzgl.(!) der 11% aus der Modernisierungsmassnahme.

Einige rechtliche Hinweise zum Thema Modernisierung finden Sie auch hier:
http://www.123recht.net/article.asp?a=10078&f=ratgeber_mietrecht_rabrorsenmodernisierung&p=1

Wenn Ihnen bis jetzt in Ihrem Mieterhöhungsverfahren keine Fehler unterlaufen sind, schuldet Ihnen die Mieterin nach obigem Rechenbeispiel zumindest den Anteil aus der Modernisierung. Zahlt sie nicht, ergeben sich schon bald die Voraussetzungen für eine frsitlose Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Zum Thema Kündigung mehr in meinem nächsten Beitrag. Bis gleich.

MfG Gruwo
gruwoworld[at]nospammail.net


von Gruwo am 22.11.2004 18:59
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