In einem Mehrfamilienhaus welches ich in Frankfurt erworben habe bewohnt ein Mieter zwei Wohnungen, beides sind 4-Zimmer-Wohnungen. Die eine benutzt er als Hauptwohnsitzt, die zweite Wohnung als "Abstellraum". Er hat keine Kinder, bewohnt nur mit seiner Frau die Wohnung. Die Zweitwohnung "bewohnt" er erst seit 2 Jahren. Kann man dem Mieter die Zweitwohnung mit normalen Fristen kündigen oder bekommt man ihn nicht aus der Wohnung raus? Ich würde gerne eine saubere Lösung erzielen. Beim Versuch des Gespräches kam erheblicher Widerstand. In letzter Instanz würde meine Schwester per durchgesetzten Eigenbedarf die Wohnung beziehen, nur ist das Notwendig bzw. die einzige Option? Ich meine der Mieter verliert ja nicht seinen Hauptwohnsitz.
Ich würde mich sehr über Antworten freuen, Vielen Dank
Mieter bewohnt 2 Wohnungen im Mehrfamilienhaus, kann man die Zweitwohnung erleichtert kündigen
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Ein ähnlicher Fall ist mir nicht bekannt.
Contra: Auch eine Nebennutzung (Abstellraum, Lagerraum) kann eine Nutzung zu Wohnzwecken sein.
Pro: ?
Was steht denn im Mietvertrag? (Nutzung zu ..... Zwecken)
Warum hast du "Abstellraum" in Anführungszeichen geschrieben?
Was stört dich an der derzeitigen Situation?
Warum möchtest du denn die Wohnung freibekommen?
Wenn die Miete regelmäßig kommt, dann ist es doch egal, ob von dem einen oder von dem anderen Mieter. Und eine weitere/andere Mietpartei kann auch zusätzlichen Ärger bedeuten.
Bzw. wenn du erreichst, dass der Mieter seine Zweitwohnungs-Nutzung beenden muss, dann solltest du damit rechnen, dass er zukünftig besonders kritisch sein wird.
Man müsste das Gericht davon überzeugen, das die zweite Wohnung nicht zu "Wohnzwecken" genutzt wird.
Könnte problematisch werden.
Zitat :In letzter Instanz würde meine Schwester per durchgesetzten Eigenbedarf die Wohnung beziehen,
Die dann dort auch mindestens 1 Jahr wohnt und ihren offiziellen und realen Wohnsitz dort hat?
Sonst kann es teuer werden.
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Danke für die Antwort
Was steht denn im Mietvertrag? (Nutzung zu ..... Zwecken)
Die Zweitwohnung ist als ganz normale Wohnung vermietet, mit seperatem Vertrag.
Warum hast du "Abstellraum" in Anführungszeichen geschrieben?
Die Wohnung wird nicht als solche genutzt, es stehen keine Möbel drinnen. Alles ist sehr verschmutzt, verwahrlost. Nur Kartons mit verschiedensten Inhalt (alte Elektrogeräte, Bücher,...) stehen vertaubt herum. Es wird nicht gelüftet oder sich um irgendwas gekümmert.
Was stört dich an der derzeitigen Situation? Warum möchtest du denn die Wohnung freibekommen?
Die ortsübliche Miete liegt bei ca. 9,50den qm. Der Mieter zahlt für die 110qm mit Keller und Garage 340 € kalt plus 25 € Betriebskosten. Aufwendungen meiner seits kann ich beim Finanzamt nicht komplett geltend machen, da die Miete zu gering ist.
Viele Grüße
Die dann dort auch mindestens 1 Jahr wohnt und ihren offiziellen und realen Wohnsitz dort hat?
Sonst kann es teuer werden.
Sie würde ganz normal einziehen. Ich hatte gelesen das sie 2 Jahre lang ihren Hauptwohnsitz dort haben muss.
Ich hatte auch von einem Arzt gelesen der seinem Mieter in letzter Instanz erfolgreich wegen Eigenbedarf gekündigt hatte, obwohl die Wohnung ihm nur zum gelegentlichen Besuch seiner unehelichen Tochter in Berlin nutzen sollte.
Dürfte meine Schwester in der Wohnung auch ein Zimmer untervermieten, quasi als WG die Wohnung bewohnen oder nur alleine?
-- Editiert von senna1234 am 08.03.2017 00:22
Muss meine Schwester um Eigenbedarf anmelden zu können ihre bisherige Wohnung vorab kündigen um ein berechtigtes Interesse zu erwirken oder kann sie ihre Wohnung kündigen, wenn sie die Sicherheit hat die neue Wohnung beziehen zu können?
-- Editiert von senna1234 am 08.03.2017 00:29
Zitat :Dürfte meine Schwester in der Wohnung auch ein Zimmer untervermieten, quasi als WG die Wohnung bewohnen oder nur alleine?
Wenn die Schwester selbst darin wohnt, und den Hauptwohnsitz dort hat, kann Schwester auch untervermieten, was Schwester ihr Ding ist.
Zitat :kann sie ihre Wohnung kündigen, wenn sie die Sicherheit hat die neue Wohnung beziehen zu können?
Vorher kündigen wäre nicht ratsam, wenn sich der Mieter quer stellt.
Erst dem Mieter mit 3 Monaten die Eigenbedarfskündigung aussprechen, also schriftlich mit Einwurfeinschreiben oder besser noch persönlich mit Zeugen.
Na, das sind tolle Voraussetzungen, wenn der vorherige Besitzer die Wohnung unter Preis vermietet hat.
Du möchtest die Wohnung also eigentlich nur wieder dem normalen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen und dabei eben zu einem angemessenen, ortsüblichen Mietpreis vermieten.
War das denn ein Verwandter/besonderer Freund des Vermieters? Es ist ja ungewöhnlich, dass ein einen normalen Fremden zu so günstigen Konditionen vermietet wird, dass sogar das Finanzamt den Werbungskostenabzug nicht anerkennt.
Wegen nicht-üblicher Nutzung der Wohnung als Lagerfläche kündigen dürfte bei den Sachumständen auf sehr sehr wackeligen Beinen stehen. Anders wäre es, wenn der Mieter die Wohnung für gewerbliche (Lager)zwecke nutzen würde oder wenn er die Wohnung untervermieten würde.
Solange da nicht die Mäuse/Ratten/Ungeziefer herumläuft und übler Gestank herausdringt, besteht auch kein Kündigungsgrund wegen Verwahrlosung.
Die Stadt Frankfurt will zwar wieder ein Gesetz zur Zweckentfremdung von Wohnraum einführen. M.E. ist das aber noch nicht umgesetzt. Vielleicht würde aber trotzdem ein Gespräch mit der Bauaufsicht Ansatzpunkte/Argumente bringen - Telefon-Nr. ganz unten auf der Seite - möglicherweise auch eine Ortseinsicht gemeinsam mit der Bauaufsicht .
http://www.frankfurt-baut.de/bauaufsicht-erobert-844-ferienwohnungen-fuer-den-wohnungsmarkt-zurueck/
Bei anderen möglichen Schritten/Versuchen besteht immer das Risiko, dass sich das bei einer folgenden Eigenbedarfskündigung negativ auswirkt (je nach Gericht/Richter):
Mieterhöhung "bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete" BGB § 558
- allerdings nur im Rahmen der Kappungsgrenze; bietet allerdings auch die Chance, dass der Mieter seinerseits dann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.
Zusätzlich (falls das im Mietvertrag vorbehalten ist) Anpassung der vereinbarten Betriebskostenpauschale wegen gestiegener Betriebskosten BGB § 560
(1) (es wären die Kosten alt<>aktuell aufzulisten/gegenüberzustellen). Oder Umstellung der Betriebskostenstruktur per Erklärung BGB § 556 a
(2) - jedoch nur möglich, wenn verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen. Bei Heizkosten und Warmwasserbereitungskosten ist die verbrauchsabhängige Abrechnung sowieso lt. Heizkostenverordnung vorgeschrieben.
Muss die Wohnung vielleicht in solchem Umfang modernisiert/saniert werden, dass dies nur in leerem Zustand möglich ist?
Diese Möglichkeiten solltest du mit einem örtlichen Anwalt besprechen.
Was könntest du denn anführen, WARUM deine Schwester ausgerechnet diese Wohnung benötigt?
Relativ "frisch" gekauft mit dieser Absicht könnte da schon ein Grund sein.
Besser wäre trotzdem, wenn man das weiter untermauern könnte (z.B. Nähe zum Arbeitsplatz/zur Familie, Wohnung erfüllt besser den Wohnraumbedarf als bisherige Wohnung, ....). Nach erfolgter Kündigung ist es nicht mehr möglich weitere Gründe nachzuschieben.
Wenn sie nicht ewig dort wohnt, dann kommt es darauf an, dass der Entschluss zum erneuten Umzugs der Schwester nicht bereits zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung gefasst war. Eine Änderung der Lebensumstände kann aber sogar schon vor dem Einzug der Schwester in die betreffende Wohnung zu einer Änderung der Absichten/des Entschlusses führen, ohne dass das negative Auswirkungen auf die Kündigung hat oder Schadenersatz des gekündigten Mieters begründet.
http://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung-wie-lange-muessen-vermieter-in-der-wohnung-leben/
Es ist empfehlenswert auch die eigentliche Eigenbedarfskündigung von einem Anwalt formulieren zu lassen, da für eine wirksame Kündigung noch einiges zusätzlich zu beachten ist.
Tip:
Der Mieter würde ich einen Aufhebungsvertrag für die 2. Wohnung anbieten:
- EUR 3500 für die Aufhebung
- Verzicht auf Kündigung wg. Eigenbedarf und wirtschaftlicher Verwertung für die 1. Wohnung
- Verzicht auf Mieterhöhung für die 1. Wohnung in den kommenden 5 Jahren
Zitat :Der Mieter würde ich einen Aufhebungsvertrag für die 2. Wohnung anbieten:
- EUR 3500 für die Aufhebung
Wieso denn das?
Wenn die Schwester nachweisbare Gründe für den Einzug wegen Eigenbedarf liefert reicht dies vollkommen aus, man wirft keinen Mieter, welcher schon billig wohnt noch gutes Geld nach. Und man verzichtet nicht einfach auf Mieterhöhungen.
Zitat :Was stört dich an der derzeitigen Situation? Warum möchtest du denn die Wohnung freibekommen?
Die ortsübliche Miete liegt bei ca. 9,50den qm. Der Mieter zahlt für die 110qm mit Keller und Garage 340 € kalt plus 25 € Betriebskosten. Aufwendungen meiner seits kann ich beim Finanzamt nicht komplett geltend machen, da die Miete zu gering ist.
§ 573 (1) BGB lautet
Zitat:Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Das solltest du vielleicht erstmal verinnerlichen. Denn offenbar versuchst du gerade genau das: Irgendwie einen gültigen Grund für eine Kündigung zu konstruieren, um eine höhere Miete zu erzielen.
Erworben hast du die Wohnung doch wohl in Kenntnis der aktuellen Miete. Vermutlich ist die niedrige Miete auch irgendwie in den Kaufpreis eingeflossen. Ich hoffe du wirst verstehen, dass du mit diesem Verhalten den Ruf der Vermieter nicht gerade verbesserst.
Aber gut. Das ist ein Rechtsforum und kein Moralforum. Du hast Antworten erhalten. Ich würde dir nur dringend empfehlen, einen Anwalt mit der Prüfung und der Formulierung der Kündigung zu beauftragen. Und natürlich sollte die Schwester hier nicht nur vorgeschoben werden. Der Mieter wird ja offenbar weiter dort wohnen und mitbekommen, ob die Schwester dann wirklich einzieht.
PS: Ich hoffe, du erwartest dir vom Mieter danach kein irgendwie geartetes Entgegenkommen mehr. So ein Mietverhältnis kann auch für den Vermieter recht stressig werden. Da wäre wohl der Beitritt zu einer Vermietervereinigung mit Mietrechtschutz anzuraten.
Zitat :Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Es geht ja nicht um eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung, sondern aus Gründen des Eigenbedarfes.
Zitat :Das ist ein Rechtsforum und kein Moralforum
Eben - meist loten ja Mieter hier ihre Rechte aus, um sie zu auszunutzen - warum sollte es denn verwerflich sein, wenn ein Vermieter das Gleiche tut?
Zitat :Ich hoffe, du erwartest dir vom Mieter danach kein irgendwie geartetes Entgegenkommen mehr.
Entgegenkommen von Mieterseite??? Das sollte ein Vermieter sowieso niemals erwarten, sonst sind Enttäuschungen vorprogrammiert.
Zitat :Das solltest du vielleicht erstmal verinnerlichen. Denn offenbar versuchst du gerade genau das: Irgendwie einen gültigen Grund für eine Kündigung zu konstruieren, um eine höhere Miete zu erzielen.
Danke erstmal für das Feedback.
Es geht mir nicht darum eine höhere Miete zu kassieren. Nur ist es bei dieser geringen Mietzahlung und Betriebskostenzahlung nicht möglich das Mehrfamilienhaus zu bewirtschaften. Ich spreche auch nicht davon mit der Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen, nur finde ich hat alles Grenzen und ich möchte mindestens noch geringe Rücklagen bilden können um den Mietern ein gepflegtes Treppenhaus, Service und ein angenehmes Wohnen zu ermöglichen. Ich habe größten Respekt vor jedem meiner Mieter, es ist ja auch nicht mein einziges Mehrfamilienhaus, nur MUSS ich die Häuser wirtschaftlich betreiben, da ich davon lebe. Auch finde ich es moralisch nicht verwerflich meiner eigenen Schwester mit ihrem Kind, welche momentan 490€ kalt für 35 qm zahlt, eine schöne Wohnung mit eigenem Kinderzimmer für ihr Kind zu bieten. Sie möchte auch gerne langfristig dort wohnen, eventuell eines der 4 Zimmer an eine Kommolitonin untervermieten um noch jemanden in der Wohnung zu haben der mal ein Auge auf ihr Kind werfen kann. Rechtlich darf ich bei Neuvermietung nur einen gewissen prozentualen Aufschlag zur betrachteten Miete von vor genau 3 Jahren nehmen. Ich dachte nur an eine andere Möglichkeit der Kündigung, weil es meiner Schwester unangenehm war mit eigenem Namen dem Mieter zu kündigen und jedesmal im treppenhaus auf ihn zu stoßen und als Bumann da zustehen. Vielen Dank an euch alle, werde mich mal beim Haus & Grund beraten lassen.
Zitat :Vielen Dank an euch alle, werde mich mal beim Haus & Grund beraten lassen.
Besser man würde gleich zu einen RA mit Fachgebiet Mietrecht gehen.
Die Antwort des Teilnehmers auf die Frage, warum er kündigen will, wahr ehrlich und eindeutig: Ihm ist die Miete zu gering. Ich habe schon verstanden, dass das nicht der Grund sein wird, den er am Ende wirklich angeben will. Aber es scheint zumindest die treibende Kraft dahinter zu sein. So wird der Teilnehmer in #12 ja schon fast unfreiwillig komisch: Ich will nicht die Miete erhöhen, aber die Mietzahlung ist zu gering ...Zitat :Es geht ja nicht um eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung, sondern aus Gründen des Eigenbedarfes.
Zitat :Auch finde ich es moralisch nicht verwerflich meiner eigenen Schwester mit ihrem Kind, welche momentan 490€ kalt für 35 qm zahlt, eine schöne Wohnung mit eigenem Kinderzimmer für ihr Kind zu bieten.
Das habe ich auch gar nicht moralisch verurteilen wollen. Wenn das wirklich der Grund ist, dann ist das ein rechtlich einwandfreier Kündigungsgrund. Nur hast du es dann schon falsch angefangen, wenn du auch dem Mieter gegenüber von der fürs Finanzamt zu geringen Miete erzählt hast.
Beim Mieter wird hängenbleiben "der will mehr Miete". Wenn jetzt eine Eigenbedarfskündigung kommt, wird er wohl als aller erstes denken, dass diese vorgeschoben ist. Daher solltest du möglichst mit Anwalt eben sehr genau darauf achten, dass der Eigenbedarf wirklich vorliegt und die Schwester wirklich da einzieht.
Und du musst damit rechnen, dass der Mieter dir gegenüber nicht unbedingt freundlich gesinnt sein wird. Du bist der neue Vermieter, der als aller erstes eine seiner Wohnungen kündigt. Sollte es Mängel geben, werden die vermutlich vorgebracht und deren Beseitigung sowie Mietminderung gefordert werden. Nebenkostenabrechnungen bieten auch immer wieder Anlass zu Streit. Und daher eben der Hinweis, sich entsprechend vorzubereiten und einer Vermietervereinigung beizutreten.
Zitat :Zitat :Das solltest du vielleicht erstmal verinnerlichen. Denn offenbar versuchst du gerade genau das: Irgendwie einen gültigen Grund für eine Kündigung zu konstruieren, um eine höhere Miete zu erzielen.
Danke erstmal für das Feedback.
Es geht mir nicht darum eine höhere Miete zu kassieren. Nur ist es bei dieser geringen Mietzahlung und Betriebskostenzahlung nicht möglich das Mehrfamilienhaus zu bewirtschaften.
Liest du deine Beiträge überhaupt?
Du willst keine höhere Miete kassieren = Bewirtschaftung des Mehrfamilienhaus nicht möglich aufgrund der Mieteinnahme.
Deine Logik erschliesst sich mir gerade nicht. Denn du willst höhere Mieteinnahmen haben. Grundsätzlich auch legitim. Aber eben nicht wie du es dir vorstellst. Allerdings frage ich mich gerade: du hast das Haus erst gekauft, hast du die Verträge nicht vorher geprüft? Dann würde sowieso klar werden (vor Kauf), dass der Kauf sich ggf. nicht lohnt.
Zitat :Zitat :Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Es geht ja nicht um eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung, sondern aus Gründen des Eigenbedarfes.
Das ist doch nur vorgeschoben!
Was stört dich an der derzeitigen Situation? Warum möchtest du denn die Wohnung freibekommen?
Die ortsübliche Miete liegt bei ca. 9,50den qm. Der Mieter zahlt für die 110qm mit Keller (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage für Garage, Stellplatz, Keller etc. ) und Garage 340 € kalt plus 25 € Betriebskosten. Aufwendungen meiner seits kann ich beim Finanzamt nicht komplett geltend machen, da die Miete zu gering ist.
Wie manche hier einfach das Recht hin und herschieben, damit es irgendwie legal wird, ist echt eklig.
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