Mieteinnahmen wie versteuern?

Question

Hallo,

nach dem Tod unserer Mutter im August letzten Jahres haben meine drei Geschwister und ich drei Mehrfamilienhäuser geerbt, wobei alle Wohnungen an Dritte vermietet sind. Während der Erbschein pauschal jedem Erben 1/4 zuspricht, ist die testamentarische Aufteilung sowohl auf Grundstücksebene als auch Wohnungsebene vorgenommen worden, wobei einige Wohnungen zusätzlich gesplittet wurden und Grundstückseigentümer und Wohnungseigentümer sich bei den Häusern nur teilweise überschneiden. Ich habe beispielsweise in einem Haus eine Wohnung und 1/4 des Grundstücks geerbt, in einem anderem Haus die Hälfte einer Wohnung und die Hälfte des Grundstücks, im dritten schließlich eine Wohnung ganz, eine weitere Wohnung nur zum Teil, nichts von Grundstück, zwei der drei freistehenden Garagen und einen Parkplatz vor dem Haus. Der Verteilungsschlüssel für die Abgaben (Grundsteuer etc.) sieht sogar noch einmal anders aus.

Wir teilen alle Ein- und Ausgaben einvernehmlich nach den testamentarischen Vorgaben auf. Da der Verkauf der Häuser von Anfang an geplant war und inzwischen ein Makler damit beauftragt wurde, haben wir angesichts dieser komplizierten Regelungen keine Eintragung im Grundbuch als Erbengemeinschaft oder mit Realteilung vornehmen lassen.

Jetzt rätseln wir, wie wir das in der Einkommensteuerklärung angeben. In der Anlage V könnte man das ja alles schön aufdröseln, allerdings sieht diese nur Erwerb oder Bau vor. Bei der Abrechnung über eine Beteiligung muss Steuernummer (des Objekts?) angegeben werden. Erbengemeinschaft ist auch irgendwo möglich, die muss dann aber mit Notarvertrag besiegelt sein - haben wir auch nicht, da alles vollkommen einvernehmlich geregelt ist und in Kürze, nach dem Verkauf der Häuser, sowieso "alles vorbei" ist.

Müssen wir jetzt doch noch alles formal eintragen lassen und/oder notarielle Verträge schließen, nur um die Steuerformulare richtig ausfüllen zu können? Das Testament können wir natürlich vorlegen, wenn das hilft. Und was wäre dann letzendlich die richtige Art der Versteuerung?

-- Editier von pg2017 am 28.05.2017 22:10

hh · Answer

Ich habe beispielsweise in einem Haus eine Wohnung und 1/4 des Grundstücks geerbt, in einem anderem Haus die Hälfte einer Wohnung und die Hälfte des Grundstücks, im dritten schließlich eine Wohnung ganz, eine weitere Wohnung nur zum Teil, nichts von Grundstück, zwei der drei freistehenden Garagen und einen Parkplatz vor dem Haus.    Das geht aber gar nicht.     Jeder Wohnung ist ein bestimmter Miteigentumsanteil &lpar;MEA&rpar; zugeordnet. Mit diesem MEA wird man auch Eigentümer des Grundstücks. Die Wohnungen können daher nicht unabhängig von den Grundstücken zugeordnet werden.    Für die Mieteinnahmen muss steuerrechtlich zunächst eine gesonderte und einheitliche Feststellung erfolgen. Auf Basis dieser Feststellung werden die Einnahmen dann auf die einzelnen Erben verteilt.

taxpert · Answer

Jeder gibt seinen Anteil an den Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung an. Die Anteile werden anhand der jeweiligen Eigentumsanteile ausgerechnet.  Das ist nicht der richtige Weg. Die Verteilung erfolgt über die gesonderte und einheitliche Feststellung.    Jeweils eigentlich ja und nein!    Die Einkünfte aus der Erbengemeinschaft sind grundsätzlich auch in der eigenen ESt-Erklärung anzugeben, Anlage V, ab Zeile 25! Soweit sie -wie hier!- &lpar;noch&rpar; nicht bekannt sind, reicht die Angabe "Erbengem. XY, StNr. neu, von Amts wegen ansetzen". Der tatsächlich für die Steuerfestsetzung bindende Anteil an den Einkünften wird natürlich im Rahmen der einheitlich und gesonderten Feststellung ermittelt und der für die Steuerfestsetzung zuständigen Stelle mitgeteilt, die dann ggf. einen bereits bestehenden Bescheid dann gemäß &#167;175 Abs.1 Nr.1 AO ändert.    Im Rahmen der einheitlich und gesonderten Feststellung werden die Einkünfte erst einheitlich für die Erbengemeinschaft als ganze festgestellt und dann auf die Beteiligten verteilt. Dabei besteht sowohl die Möglichkeit die Einkünfte ganz oder teilweise quotal, also nach Eigentumsanteilen zu verteilen &lpar;hier wohl 25% lt. Erbschein&rpar;, Anlage FE 1 Zeile 5. Aber es besteht auch die Möglichkeit, die Einkünfte ganz oder teilweise disquotal zu verteilen, Anlage FE 1 Zeile 6. Man könnte also die Einkünfte also z.B. über eine Excel-Tabelle für jeden einzelnen Beteiligten nach "Testament" ermitteln und entsprechend eintragen. Diese Tabelle sollte der Erklärung beigefügt werden.    taxpert

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