Mehrere Fragen zur Anlage V+V

Hallo,

könnte mir jemand mal bitte kurz helfen?

Sachverhalt:

Haus wurde 2010 zum Vermieten gekauft.
Das Haus befand sind in einem normalen & wohnbaren Zustand.
Da sich das Haus in einem guten Viertel befindet und der Kaufpreis nicht niedrig war, liessen Sie einen Gutachter kommen, um den Mietpreis zu bestimmen.
Die Eigentümer mit dem begutachteten Mietpreis nicht einverstanden, sodass sie das Haus großflächig sanieren liessen/ selber renovierten.
Somit kam es nicht zur Vermietung im Jahr 2010.

Die Renovierungs-/ Sanierungskosten betrugen mehr als 15% des Kaufreises (am Haus).
Das Haus wurde von innen und außen neu verputzt, Wände eingerissen, ganz neuer Dach kam drauf, Garten neu angelegt (mit Erdarbeiten), neue Bäder, usw. Eigentlich alles neu gemacht.

Die Renovierungsarbeiten wurden erst in 2012 beendet - Ehepaar renovierte in Freizeit auch mit; deswegen so lange.

Vermietungsabsicht bestand mit Kauf der Immobilie . Ist eigentlich eine Geldanlage gewesen. Die Eheleute hatten ihr eigenes neues Jahr bereits ein Jahr zuvor gekauft und renoviert.

Frage : der Steuerberater machte die Steuererklärung 2010 und darin wurde KEINE Abschreibung angesetzt, im Text hat er geschrieben: Abschreibung ab Nutzung. Kann das wirklich so stimmen??? Kann es wirklch sein, dass das Haus erst ab 2012 abgeschrieben wird??
Das Finanzamt hat in einem Schreiben extra nochmals nachgefragt:
"nachdem 2010 keine Abschreibung geltend gemacht wurde, ist davon auszugehen, dass das Haus objektiv bzw. subjektiv nicht funktionstüchtig war. In diesem Fall stellen sämtliche Erhaltungsaufwendungen nachträgliche Herstellungskosten dar."
Das Haus war aber funktionstüchtig wo es gekauft wurde. Es steht auch in der Immobilienanzeige, dass es bezugsfertig ist außerdem hat auch der Gutachter ein Mietpreis angesetzt gehabt.
Steuerberater hat DENNOCH keine Abschreibung im 2010 geltend gemacht! Und einen kleinen Betrag i.H.v. 8.000€ dennoch als Erhaltungsaufwand geltend gemacht. Den Rest hat er zu den AK gepackt.

2. Unklarheit:
Es liegen ziemlich viele Belege für 2011 vor. Manche von Ihnen können eindeutig als Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht werden.

Frage : Wie ist es mit den nachträglichen Anschaffungskosten?
Da die Frist von 5 Jahren ab Kauf des Hauses noch nicht erreicht wurde und immernoch daran renoviert wird bzw. die Renovierungskosten mehr als 15% des Hauspreises betragen, müssten alle (?) Rerchnungen als nachträgliche AK behandelt werden oder etwa nicht? Wie entscheide ich welche Belege Erhaltungsaufwand und welche nachträgliche AK sind?

Danke im Voraus!

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