Maklerprovision bei Rückabwicklung / Auflösung / Kündigung / Anfechtung des Hauptvertrages?

Von Rechtsanwalt Alexander Stephens 22.5.2010 | Ratgeber - Maklerrecht | 3588 Aufrufe Mehr zum Thema:

Maklerprovision

Immer wieder kommt es vor, dass von Maklern vermittelte oder nachgewiesene Verträge im Nachhinein aufgelöst, rückabgewickelt, angefochten oder gekündigt werden. Dann stellt sich natürlich die Frage, ob in diesem Zusammenhang auch die Maklerprovision vom Makler zurückverlangt werden kann.

Der Bundesgerichtshof hatte Ende letzten Jahres einen Fall zu entscheiden, in dem eine Immobilie über eine Maklerin vermittelt wurde, dessen Verkäufer allerdings schwerwiegende Mängel arglistig verschwiegen hatte. Der Käufer verlangte daraufhin vom Verkäufer Schadensersatz für den entgangenen Gewinn und von der Maklerin die Rückzahlung der Maklerprovision.

Grundsätzlich wird der Maklerlohn eines Maklervertrages dann fällig, wenn der Hauptvertrag (hier Kauf der Immobilie) aufgrund der Vermittlung oder des Nachweises durch den Makler zustande kommt.

Vermittlung meint dabei die bewusste Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages, also die Einwirkung des Maklers auf die Vertragsperson, dass diese den Vertrag abschließt.

Nachweis meint hingegen die Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages, wenn also aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden / Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den erstrebten Hauptvertrag eintreten zu können. Nicht notwendig ist, dass dem Auftraggeber bereits eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf fest entschlossen ist.

Allerdings darf der zunächst wirksame Hauptvertrag nicht wieder beseitigt worden sein. Damit ist jedoch zunächst nur die Nichtigkeit des Vertrages gemeint, also beispielsweise wegen Formmangels oder Anfechtung des Hauptvertrages. In diesen Fällen ist dann juristisch gesehen schon kein Hauptvertrag zustande gekommen bzw. nachträglich weggefallen, weshalb auch der Provisionsanspruch des Maklers mangels wirksamen Hauptvertrages nachträglich entfällt.

Soweit  die Vertragsparteien jedoch den Kaufvertrag einvernehmlich auflösen oder aufgrund von Rücktritt, Kündigung oder Schadensersatz  wieder aufheben, ändert dies Nichts am ursprünglichen Bestehen des Hauptvertrages und damit auf den Anspruch auf Maklerprovision.

Eine Ausnahme wird der Gerechtigkeit halber jedoch dann gemacht, wenn sich die Parteien zu einer nachträglichen Auflösung / Rückabwicklung des Hauptvertrages entschließen, obwohl gleichzeitig auch ein Nichtigkeitsgrund wie. Z.B. bei der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung vorliegt.

Dann soll nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ebenfalls der Maklerlohn nachträglich entfallen.

Das gilt allerdings dann wiederum nicht, wenn der Käufer im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs den entgangenen Gewinn fordert. In diesen Fällen kann die Maklerprovision nämlich aus zweierlei Gründen nicht entfallen. Zunächst hätte der Käufer bei ordnungsgemäßer Leistung den Makler bezahlen müssen, zum anderen ist Voraussetzung für einen Anspruch auf den entgangenen Gewinn, dass der ursprüngliche Vertrag wirksam ist.

Zusammenfassend bleibt also festzuhalten, dass der Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich auch bei Rückabwicklung / Aufhebung / Kündigung des Hauptvertrages bestehen bleibt, es sei denn, dass gleichzeitig ein Nichtigkeitsgrund wie z.B. eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung vorliegt.