Makler übergibt Exposé eines anderen Maklers - Provisionsanspruch?

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Interessent muss unmissverständlich vom Makler informiert werden

Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar: Grundsätzlich nicht.

Der nachfolgende Artikel gibt die komplexe Entscheidung des BGH in gekürzter und kommentierter Fassung wieder. Auch wenn es sich dabei um eine aufs Wesentliche, gekürzte Fassung handelt, ist die Lektüre anspruchsvoll. Für eine mit unserer Empfehlung versehene Kurzfassung schauen Sie bitte auf unserer Kanzleihomepage vorbei.

Heiko Tautorus
seit 2011 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
01307 Dresden
Baurecht, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht, Erbrecht, Zivilrecht

Amtlicher Leitsatz

Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt worden sind, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen.

Verkürzter Sachverhalt

In dem zu entscheidenden Sachverhalt hatten drei Makler mitgewirkt.

Teil (1) Ein Makler (Klägerin) übersandte nur unvollständige Unterlagen. Er unterließ es, im Besichtigungstermin zu erklären, für die Beklagten (Käufer) als Makler tätig werden zu wollen. Aus dessen Exposé konnte die Identität des Verkäufers nur unvollständig entnommen werden.

Teil (2) Ein weiterer Makler (W) übergab das Exposé eines dritten Maklers (H) an den Kaufinteressenten, ohne Bekanntgabe der Identität des Verkäufers.

Die Klägerin, der Makler (W) und der Vertreter des Käufers besichtigten gemeinsam die Immobilie. Der Käufer ermittelte den Verkäufer später selbst und schloss mit diesem direkt den Kaufvertrag ab.

Auszug aus den Gründen

Es genügt nicht:

Die Entgegennahme von Maklerdiensten lässt nicht in jedem Falle und nicht ohne weiteres den Abschluss eines Maklervertrags erkennen. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers gefallen lässt, folgt noch nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will.

Notwendig ist:

Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss er eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will.

Die Gründe:

(1) Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages". Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den möglichen Verkäufer nennen müssen. (BGH IVa ZR 4/85, IVa ZR 206/85, III ZR 191/98)

Dabei ist es regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, genannt werden. Das Verschaffen einer reinen Ermittlungsmöglichkeit stellt keinen Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages dar. (BGH III ZR 153/09)

Es lag auch kein Ausnahmefall vor.

Die Namhaftmachung ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Die unterbliebene Angabe des Eigentümers kann den Provisionsanspruch ferner dann nicht zu Fall bringen, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf die Person des Eigentümers ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte. (BGH III ZR 379/04)

Die Ermittlung des Verkäufers am Makler (Klägerin) vorbei verstieß in diesem Fall nicht gegen Treu und Glauben.

Allerdings hat der für die Beklagten (Käufer) tätige Herr T. die Eigentümerin ohne Einschaltung der Klägerin selbst ermittelt. Dabei hat er jedoch nicht eine von der Klägerin bereits erbrachte geldwerte Maklerleistung ausgenutzt. Die Beklagten hatten ohne Zutun der Klägerin bereits aufgrund des Exposés der H und aufgrund des mit Dr. W. durchgeführten Besichtigungstermins die wesentlichen Informationen über das Objekt erhalten. Das nach dem Besichtigungstermin an die Beklagten übermittelte Expose der Klägerin enthielt demgegenüber keine Information, die für die Beklagten über die bereits über das Objekt erlangten Informationen hinaus einen Geldwert gehabt hätte. Bei einer solchen Sachlage kann eine Ermittlung des Eigentümers unter Umgehung der Klägerin nicht als treuwidrig angesehen werden.

Damit schied der Makleranspruch der Klägerin aus.

(2) Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Er gibt damit kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages mit ihm selbst ab. Da es Sache des Maklers ist, gegenüber dem Interessenten für klare Verhältnisse darüber zu sorgen, für wen er Maklerleistungen erbringen will (BGH III ZR 174/97), erfordert ein Provisionsverlangen, wenn der Makler das Expose eines Dritten übergibt, eine ausdrückliche Erklärung, dass er selbst eine provisionspflichtige Maklerleistung für den Interessenten erbringen will. Geschieht dies nicht, kann die Übergabe eines fremden Exposés, selbst wenn ihr ein Besichtigungstermin nachfolgt, nicht als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages im eigenen Namen angesehen werden.

Der Maklerkunde, der von einem Makler das Expose eines dritten, ihm unbekannten Maklers erhält, kann aufgrund der Umstände annehmen, dass es sich bei dem Exposéersteller um einen Verkäufermakler handelt und dass der ihm gegenüber tätige Makler in dessen Auftrag tätig wird.

Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt worden sind, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen.

Der Hinweis auf einen anderen Makler, der sodann erst den Kontakt zu der auf Verkäuferseite verhandlungsberechtigten Person herstellt, ist als indirekter Nachweis keine die Provisionspflicht auslösende Maklerleistung.

Der Makler (W) hat entsprechend den rechtlichen Ausführungen des BGH Behauptungen im vorinstanzlichen Verfahren erhoben, die nicht festgestellt wurden. So kann der Makler W durch die Zurückweisung noch hoffen, seinen Anspruch durchzusetzen.

 - BGH I ZR 172/14 Urteil vom 17.12.2015 -

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