Mängel in der Wohnung

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Kann man die Miete rückwirkend mindern?

Bei Mängeln in der Wohnung kommt es immer wieder zu typischen Fehlern auf Seiten der Mieter, so dass trotz einer Mängelanzeige des Mieters gegenüber dem Vermieter lange Zeit nichts passiert. Oft kommen die Mieter erst Monate später zum Anwalt und wollen rückwirkend eine Mietminderung. Dies geht aber nicht immer, dafür müssen ein paar rechtliche Dinge beachtet werden.

Hier ein paar Tipps, um sich rechtlich abzusichern:

1) Schriftliche Mängelanzeige

Wenn Sie einen Mangel in der Wohnung haben, teilen Sie dies dem Vermieter mit.

Wenn man ein gutes Verhältnis hat, kann das gern zunächst mündlich geschehen. Sollte aber nicht unverzüglich eine Mängelbeseitigung vom Vermieter eingeleitet werden, dann empfiehlt sich die schriftliche Mängelanzeige. Diese stellen Sie dem Vermieter unter Zugangsbeweis zu, entweder per Einschreiben, Fax oder auch durch Einwurf in den Hausbriefkasten (Achtung Zeuge mitnehmen). Nur eine Email zu versenden ist rechtlich aus Beweisgründen zu unsicher.

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2) Mängelbeschreibung so konkret wie möglich

Wichtig ist bei einer Mängelanzeige, dass Sie die Mängel so konkret wie möglich bezeichnen, gern auch unter Vorlage von Fotos.

Beispiel:

Nicht nur: „Ich habe Schimmel“

Sondern: „im Wohnzimmer an der Außenwand in der Ecke unten rechts habe ich einen 40 x 40 cm großen schwarzporigen Schimmelfleck, in der Anlage sende ich Ihnen ein Foto davon“

3) Fristsetzung

Darüber hinaus sollten Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, da er bei erfolglosem Verstreichen der Frist im Verzug ist und damit weitere Mieterrechte ausgelöst werden. Welche Frist angemessen ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. In der Regel reicht eine Frist von 2 Wochen. In dieser Zeit muss der Vermieter jedenfalls auf Ihre Mängelanzeige reagiert haben.

4) Miete unter Vorbehalt (kleine Mietminderung)

Zudem müssen Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie ab sofort die Miete wegen der Mängel unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Ich nenne dies die „kleine Mietminderung“. Denn man zahlt zwar die volle Miete weiter, sagte dem Vermieter aber, dass man (wenn nicht umgehend eine Mängelbeseitigung erfolgt) den zu viel gezahlten Teil zurückverlangt.

Nur so sichern Sie sich ab, dass Sie auch rückwirkend die Miete mindern können.

5) Mietminderung

Sollte das alles nicht ausreichen, so sollten Sie die Miete tatsächlich mindern. Dazu empfiehlt sich allerdings eine Beratung beim Anwalt, denn die Einschätzung der Minderungsquote sollten Sie einem Profi überlassen.

6) Ersatzvornahme

Sie können dem Vermieter, wenn er mit der Mängelbeseitigung im Verzug ist, auch androhen die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen. Ferner ist es möglich eine Klage auf Instandhaltung durchzusetzen.

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