Mängel im Wohnungsmietrecht

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Häufig gibt es Streit zwischen Mieter und Vermieter über den Zustand einer vermieteten Wohnung. Nicht selten kommt es dabei vor, dass sich solche Auseinandersetzungen über lange Zeit hinziehen und das für ein Dauerschuldverhältnis erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien nachhaltig und zum Teil irreparabel gestört wird.

Nachfolgend sollen ein paar typische Fragestellungen zum Thema „Mangelhaftigkeit der Mietwohnung“ behandelt werden, die eine bessere Einschätzung der Rechtslage ermöglichen.

Falk Brorsen
seit 2004 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Georg-Westermann-Allee 23a
38104 Braunschweig
Tel: 0531 / 317200-0
Web: www.meyer-brorsen.de
E-Mail:
Erbrecht, Mietrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht, Familienrecht

Frage: „Mangel“ der Mietwohnung – was ist das überhaupt?

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Antwort: Ob eine Mietsache mangelhaft ist, hängt davon ab, was die Parteien als geschuldete Mietsache vereinbart haben. Mit anderen Worten: Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Wohnung in dem Zustand, in dem diese an den Mieter übergeben worden ist. Denn auf dieser Basis hat man sich ja auch auf die Höhe der Miete geeinigt.

Frage: Was ist, wenn nach Anmietung ein Mangel auftritt, z.B. Fenster verzogen sind oder die Dusche undicht?

Antwort: Dann gilt zunächst einmal der Mietzins als gemindert. Die Minderung kann aber nur geltend gemacht werden, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt. Dies ermöglicht dann dem Vermieter, seiner Mangelbeseitigungspflicht nachzukommen.

Frage: Darf man als Mieter die Miete auch dann mindern, wenn der Vermieter den Mangel gar nicht beseitigen kann?

Antwort: Ja, auf die Möglichkeit, einen Mangel beseitigen zu können, kommt es nicht an.

Frage: Und was ist, wenn dem Mieter erst nach Anmietung einer Wohnung verschiedene Mängel auffallen, auf die der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung nicht hingewiesen hat?

Antwort: Wenn es sich um Mängel handelt, die man erst bei genauerem Hinsehen oder bei Benutzung der Mietsache entdecken konnte, gilt das Recht zur Mietminderung und Mangelbeseitigung auch bei solchen anfänglich vorhandenen Mängeln.

Frage: Geht man nur von einem Mangel aus, wenn irgendetwas kaputt ist oder geht?

Antwort: Nein. Mietrechtlich ist ein Mangel jeder Umstand, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Dies können auch Dinge sein, die gar nicht in den Mieträumen selbst vorhanden sind, sondern auch solche, die von außen darauf einwirken, z.B. Lärm. Nach einer neueren Entscheidung des BGH liegt übrigens auch dann ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Größe einer Wohnung von der Angabe im Mietvertrag mehr als 10% nach unten abweicht.

Frage: Heißt das, der Mieter darf dann wegen der geringeren Wohnungsgröße die Miete mindern?

Antwort: Genau. Und zwar nicht nur für die Zukunft: Er kann auch für die Vergangenheit die zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Für Mieter wie für Vermieter, die zukünftig vermieten wollen, heißt es deshalb jetzt: genau ausmessen!Insbesondere Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen sollten nachmessen, denn zur Wohnfläche zählen Flächen unterhalb einer lichten Höhe von einem Meter gar nicht und unterhalb einer lichten Höhe von ein bis zwei Metern nur zur Hälfte hinzu. Dies wird oft nicht beachtet.

Frage: Was ist, wenn der Vermieter einen Mangel nicht beseitigt, obwohl der Mieter den Mangel angezeigt hat und die Miete mindert?

Antwort: Der Mieter darf einen Mangel auch selbst auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, wenn er diesem zuvor eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hatte.

Frage: Und wenn die Mangelbeseitigung so teuer ist, dass der Mieter sie nicht bezahlen kann oder will?

Antwort: Natürlich ist der Mieter nicht verpflichtet, den Mangel selbst zu beseitigen. Der Anspruch auf Mangelbeseitigung ist - wie jeder Anspruch - auch einklagbar.

Frage: Wenn der Mangel so gravierend ist, dass der Mieter an der Mietwohnung kein Interesse mehr hat, z.B. weil diese feucht und schimmelig ist: Darf der Mieter dann fristlos kündigen?

Antwort: Kommt der Vermieter seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nach, so verletzt er den Mietvertrag. Wenn der Mieter ihm zur Beseitigung eine angemessen lange Frist gesetzt hat und der Vermieter innerhalb dieser nichts tat, kann der Mieter ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter den Mangel schon über längere Zeit hingenommen hat, ohne sich zur Kündigung veranlasst zu sehen.
Bei einer Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung – z.B. bei erheblicher Schimmelpilzbildung – ist der Mieter aber zu jedem Zeitpunkt zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Frage: Gibt es auch Fälle, in denen der Mieter verpflichtet ist, einen Mangel zu beseitigen?

Antwort: Dies ist selbstverständlich dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache selbst beschädigt hat. Dann hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch.
Außerdem ist es möglich, unter sehr engen rechtlichen Voraussetzungen, die Kosten für Kleinreparaturen über eine Vertragsklausel dem Mieter zu überbürden. Solche Klauseln dürfen dem Mieter aber nur die Kostentragung auferlegen, nicht die Beseitigung von Mängeln selbst. Stünde Letzteres in der Klausel, wäre diese unwirksam.
Die Wirksamkeit der Klauseln in Formularmietverträgen sollte der Mieter generell prüfen lassen.

Rechtsanwalt Falk Brorsen
http://www.goettingen-recht.de

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