Möglichkeiten der Kündigung und Beendigung eines Mietvertrages

Mietrecht von A-Z

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Alexandros Kakridas

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Ausländerrecht, Sozialrecht, Verwaltungsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht.

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Die Eingehung eines Mietverhältnis bedarf keiner bestimmten Form. Anders verhält es sich, wenn ein Mietverhältnis beendet werden soll. Dies kann ausschließlich durch die vom Gesetz vorgegebenen Möglichkeiten geschehen. Dieser Ratgeber soll einen kurzen Überblick geben, auf welche Arten ein Mietverhältnis beendet werden kann.

Beendigung durch Zeitablauf

Die einfachste Art, auf die ein Mietverhältnis sein Ende finden kann, ist durch Zeitablauf. Hierfür wird zu Beginn des Mietverhältnisses auch gleich die Dauer zwischen den Parteien vereinbart.

Voraussetzung für die Befristung ist das Vorliegen eines Grundes. Dieser muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden und zulässig sein. Sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann ein solches Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Zeit nur durch eine außerordentliche Kündigung beendet werden. Eine ordentliche Kündigung ist durch den Zeitmietvertrag ausgeschlossen.

Beendigung durch ordentliche Kündigung

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können durch ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beenden. In beiden Fällen muss die Kündigung schriftlich erfolgen, andernfalls ist sie unwirksam.

Die Frist für den Mieter beträgt gem. § 573c BGB 3 Monate. Einen Grund für die Kündigung muss der Mieter nicht angeben.

Der Vermieter hingegen unterliegt einer Frist, die sich an der Dauer des Mietverhältnisses orientiert und im Höchstfall 9 Monate betragen kann. Zudem muss der Vermieter einen Grund für die Kündigung haben. Diesen Grund muss der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung schriftlich mitteilen.

Achtung: Gerade bei Ausspruch einer Kündigung seitens des Vermieters werden die meisten Fehler gemacht. Diese können im ungünstigsten Fall dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und erneut ausgesprochen werden muss. Die Fristen beginnen dann erneut zu laufen.

Die wichtigsten Gründe für eine Kündigung seitens des Vermieters sind der Eigenbedarf und die wirtschaftliche Verwertung. Beide Gründe unterliegen strengen Anforderungen. Als dritten Grund nennt § 573 BGB die Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter. Dieser wichtige Grund ist unbestimmt, es gibt hierzu eine Vielzahl von Einzelentscheidungen der Gerichte.

Generell sollte vor Ausspruch einer Vermieterkündigung in jedem Fall anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Beendigung durch außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche Kündigung steht sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zu und wird meist als „fristlose“ Kündigung bezeichnet. Tatsächlich endet das Mietverhältnis bei Ausspruch einer berechtigten außerordentlichen Kündigung mit dem Ausspruch derselben. Allerdings muss von Seiten des Vermieters eine sog. „Ziehfrist“ gewährt werden.

Die außerordentliche Kündigung muss sich auch auf einen wichtigen Grund stützen. Dies kann von Seiten des Mieters bsw. eine fortlaufende Belästigung sein, gegen die der Vermieter nichts unternimmt. Auf Seiten des Vermieters kann z.B. eine trotz wiederholter Aufforderung nicht gezahlte Kaution einen wichtigen Grund darstellen. Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund vorliegt, kann nur ein Fachmann überprüfen.

Mietaufhebungsvertrag

Als letzte Möglichkeit zur Beendigung kann ein Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden. In einem solchen können alle den Parteien wichtigen Punkte geregelt werden. Der Vorteil liegt darin, dass im Streitfall kein teures Gerichtsverfahren in Kauf genommen werden muss. Aber auch bei veränderten Lebensumständen kann ein Aufhebungsvertrag beiden Parteien zum Vorteil gereichen und ein Mietverhältnis sauber und ohne Streit beenden.

In jedem Fall empfiehlt es sich, vor einer Kündigung fachlichen Rat in Anspruch zu nehmen, um möglichen Nachteilen vorzubeugen.

Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der neunte einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat. Bereits veröffentlichte Ratgeberartikel können über die Kanzlei kostenlos erworben werden. Der nächste Ratgeber erscheint in vier Wochen und behandelt das Thema „Eigenbedarfskündigung“.

RA Alexandros Kakridas
Der Autor ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Recht-und-Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main) und berät und vertritt Unternehmer und Privatmandanten bundesweit in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts.
Sollten Sie von einer Kündigung betroffen sein und diese prüfen lassen möchten oder als Vermieter eine zulässige Kündigung aussprechen wollen oder einen wirksamen Aufhebungsvertrag erstellen lassen wollen, empfehlen wir eine unverbindliche Kontaktaufnahme unter kakridas@recht-und-recht.de
Weitere Informationen erhalten Sie auch auf der Internetseite http://www.Recht-und-Recht.de