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Kündigung wegen Verkauf und Sanierung

1. April 2017 Thema abonnieren

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Frage vom 1. April 2017 | 16:56

Von

Status:

Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)

Kündigung wegen Verkauf und Sanierung

Hallo,

bis jetzt bin ich nur stiller Mitleser gewesen und habe eine Menge gelernt, jetzt habe ich aber selbst ein Problem. Mein Vermieter hat mir gestern eine Kündigung mit folgendem Wortlaut in die Hand gegeben:

Zitat:
Betr. Vertragsgemäße Kündigung zum 30.06.2017
Sehr geehrter Mieter,
aufgrund des Hausverkaufes und der damit verbundenen Totalsanierung sehe ich mich veranlasst das Mietvertragsverhältnis zum 30-06-2017 bzw. nach Mietvertrag evtl. 30-09-17 vertragsgemäß zu kündigen.

Ich habe mich schon etwas schlau gemacht und weiß, dass die Kündigung so auf jedenfall nicht haltbar ist, da a) Hausverkauf kein Grund ist (Kauf bricht Miete nicht) b) Nicht mein Vermieter sondern sein Nachbesitzer renovieren will. c) zwei verschiedene Kündigungsfristen drin stehen?

Muss ich meinem Vermieter mitteilen, dass die Kündigung nicht gültig ist? Weil der dann eine Chance hätte mich gemäß §573a zu kündigen, da ich in einer Einliegerwohnung wohne (sofern er rausbekommt, dass es das gibt). Ich denke, da ist es taktisch schlauer einfach wohnen zu bleiben und dann ggf. sich von dem neuen Vermieter kündigen zu lassen, oder? Ob der neue Vermieter wieder ins Haus einziehen wird ist mir nicht bekannt. Und wenn dieser renovieren will, muss er doch mir kündigen und nicht mein jetziger Vermieter.

Danke für eure Meinungen dazu...

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12 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 1. April 2017 | 18:11

Von

Status:

Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)

Zitat (von prisma123):
Muss ich meinem Vermieter mitteilen, dass die Kündigung nicht gültig ist?

Nein.

Alles andere ist aber so kompliziert, dass ich mir keinen wirklichen Rat erlauben möchte. Liegen denn die Voraussetzungen aus §573a BGB vor? Bei einer solchen Kündigung, müsste dir das meiner Meinung nach auch mitgeteilt werden. Wielange wohnst du denn da drin und gibt es einen Kündigungsverzicht? Mich wundert nämlich dieses "eventuell 30.9. nach MIetvertrag".

Mindestens mal bis nach dem 4.4. würde ich auf jeden Fall mit einer Reaktion warten. Dann ist schonmal ein Monat gewonnen. Danach muss man sich das überlegen. Es wird vermutlich während der Sanierung sehr laut werden. Ob du dir das antun willst, ist halt die Frage. Vielleicht ist ja der Vermieter auch bereit, deinen Auszug zu versüßen. Der könnte nämlich auch Probleme bekommen, wenn er dem Käufer ein leeres Haus zugesichert hat.

Auf jeden Fall würde ich anfangen, eine neue Wohnung zu suchen. Irgendwann wirst du da eh raus müsssen.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 1. April 2017 | 18:18

Von

Status:

Student (2594 Beiträge, 994x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zitat (von prisma123):
Muss ich meinem Vermieter mitteilen, dass die Kündigung nicht gültig ist?
Nein.

Alles andere ist aber so kompliziert, dass ich mir keinen wirklichen Rat erlauben möchte. Liegen denn die Voraussetzungen aus §573a BGB vor? Bei einer solchen Kündigung, müsste dir das meiner Meinung nach auch mitgeteilt werden. Wielange wohnst du denn da drin und gibt es einen Kündigungsverzicht? Mich wundert nämlich dieses "eventuell 30.9. nach MIetvertrag".

Mindestens mal bis nach dem 4.4. würde ich auf jeden Fall mit einer Reaktion warten. Dann ist schonmal ein Monat gewonnen. Danach muss man sich das überlegen. Es wird vermutlich während der Sanierung sehr laut werden. Ob du dir das antun willst, ist halt die Frage. Vielleicht ist ja der Vermieter auch bereit, deinen Auszug zu versüßen. Der könnte nämlich auch Probleme bekommen, wenn er dem Käufer ein leeres Haus zugesichert hat.

Auf jeden Fall würde ich anfangen, eine neue Wohnung zu suchen. Irgendwann wirst du da eh raus müsssen.

^

Ich kenne Fälle bei Totalsanierung in dem der Vermieter auch ein Hotel zahlen mußte (inkl. Hundepension)...

LG

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Antwort vom 1. April 2017 | 18:28

Von

Status:

Student (2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

Zitat (von asd1971):
ch kenne Fälle bei Totalsanierung in dem der Vermieter auch ein Hotel zahlen mußte (inkl. Hundepension)..

Aber doch nicht, wenn hier § 573a vorliegt, dann ist die Kündigungsfrist zwar etwas länger, aber auch ohne Begründung durchzuziehen. Und wetten, dass der neue oder alte Vermieter sich über die Möglichkeiten informieren wird.

1x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 1. April 2017 | 18:35

Von

Status:

Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

danke für eure Antworten.

Zitat:
Alles andere ist aber so kompliziert, dass ich mir keinen wirklichen Rat erlauben möchte. Liegen denn die Voraussetzungen aus §573a BGB vor? Bei einer solchen Kündigung, müsste dir das meiner Meinung nach auch mitgeteilt werden. Wielange wohnst du denn da drin und gibt es einen Kündigungsverzicht? Mich wundert nämlich dieses "eventuell 30.9. nach MIetvertrag".

Das ist eine handschirftliche Ergänzung, nachdem ich ihn darauf hingewiesen habe, dass ich länger als 5 Jahre hier wohne (war wahrscheinlich taktisch ungünstig...)
Und ja Vorraussetzungen für §573a liegen vermutlich vor: Wir wohnen zu zweit im Haus (Vermieter und ich), das Treppenhaus geht mehr oder weniger durch die Wohnung des Vermieters. Bis jetzt beruft sich der Vermieter ja nicht auf §573a, ich habe jedoch Sorge, wenn ich ihm mitteile das seine Kündigung ungültig ist sucht er einen Anwalt auf, der weiß von §573a. Also wenn ich das richtig verstehe, bin ich nicht verpflichtet innerhalb einer Frist einen Widerspruch zu schreiben ohne den Inhalt zu bestätigen?

Zitat:
Auf jeden Fall würde ich anfangen, eine neue Wohnung zu suchen. Irgendwann wirst du da eh raus müsssen.

Ja das sehe ich auch so. Spätestens der neuen Eigentümer wird mich hier irgendwie rausbekommen, da eine Kernsanierung wirklich notwendig ist. Es ist nur so, dass der Wohnungsmarkt hier (Großstadt) angespannt ist und es echt schwierig wird, was vergleichbares zu finden. Deswegen kann mir jeder Monat helfen...

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Antwort vom 1. April 2017 | 18:59

Von

Status:

Unparteiischer (9907 Beiträge, 4487x hilfreich)

Ungültige Kündigungen sind ungültig. Da ist kein Widerspruch notwendig. Nur bei einem Widerspruch wegen besonderer Härte gibt es Fristen. Darum geht es hier ja aber nicht.

Die Kündigung sieht übrigens ein wenig nach einer Kündigung nach § 573 (2) 3. BGB aus. Nur fehlen da dann auch die notwendigen Erklärungen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass sie so gültig ist.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 3. April 2017 | 08:48

Von

Status:

Student (2594 Beiträge, 994x hilfreich)

Zitat (von Liane46):
Zitat (von asd1971):
ch kenne Fälle bei Totalsanierung in dem der Vermieter auch ein Hotel zahlen mußte (inkl. Hundepension)..

Aber doch nicht, wenn hier § 573a vorliegt, dann ist die Kündigungsfrist zwar etwas länger, aber auch ohne Begründung durchzuziehen. Und wetten, dass der neue oder alte Vermieter sich über die Möglichkeiten informieren wird.

Leider hat der TS nicht gleich mitgeteilt, dass es nur um 2 Parteien geht...Dann wäre die Situation natürlich so wie du es schreibst richtig.

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Antwort vom 15. Juni 2017 | 05:03

Von

Status:

Praktikant (502 Beiträge, 179x hilfreich)

Die Kündigung mag aufgrund Formmängel ja unwirksam sein, die Aussage das ein Grund für eine Kündigung im Falle eines Verkaufs nicht ausreichend und gegeben ist, um § 573 BGB gerecht zu werden, halte ich für äußerst gewagt, denn natürlich ist es ein geradezu klassischer Grund für die Begründung auch der "erheblichen Nachteilen" wenn der Vermieter aufgrund des Mieters an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird( BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87 ) zB ist durchaus anerkannt, dass eine Kündigung durch geht, wenn der Vermieter ohne Mieter mehr Erlös für sein Haus oder Wohnung bekommt, da viele Erwerber keinen Mieter miterwerben wollen.( LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 23.12.2008 – 6a S 28/07 ).

Und auch eine Totalsanierung kann eine Möglichkeit sein, und wäre mit § 573 BGB wohl allgemein kompatibel, denn der Vermieter hat zB bei einem stark verschimmelten Haus noch das Recht sein Eigentum zu retten, wenn durch die Nichtsanierung ein weiterer Verfall droht und der IST Zustand nicht mehr gehalten werden kann.

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Antwort vom 16. Juni 2017 | 10:16

Von

Status:

Unbeschreiblich (47623 Beiträge, 16832x hilfreich)

Zitat:
denn natürlich ist es ein geradezu klassischer Grund für die Begründung auch der "erheblichen Nachteilen" wenn der Vermieter aufgrund des Mieters an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird

Schon richtig, jedoch ist er üblicherweise nicht an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert und wenn er das dennoch als Grund angibt, dann muss er das Ganze detailliert nachweisen. Es gibt daher Einzelfälle, bei denen ein Vermieter mit so einer Begründung durchkommt, in der überwiegenden Zahl der Fälle gelingt dem Vermieter aber keine ausreichende Begründung.

Da der Vermieter offenbar das Haus verkaufen will oder schon verkauft hat, wäre eine Kündigung nach § 573a BGB übrigens rechtsmissbräuchlich und daher ebenfalls unwirksam.

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Antwort vom 16. Juni 2017 | 10:42

Von

Status:

Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe es für mich jetzt erstmal so gelöst: Ich habe der Kündigung ohne Angabe von Gründen widersprochen. Das war mir bei einer Rechtsberatung so gesagt worden, damit auf keinen Fall konkludentes Handeln angenommen werden kann. Das hat bei meinem Vermieter für einige Fragezeichen gesorgt, aber ich bin nicht dafür da um ihm zu erklären was er verkehrt gemacht hat :-).

Zitat (von hh):
Da der Vermieter offenbar das Haus verkaufen will oder schon verkauft hat, wäre eine Kündigung nach § 573a BGB übrigens rechtsmissbräuchlich und daher ebenfalls unwirksam.

Also dass Haus ist noch nicht verkauft, obwohl mein Vermieter schon vor zwei Monaten gesagt hat es sei so gut wie verkauft. Ich habe langsam das Gefühl, dass der neue "Besitzer" das Haus erst kauft, wenn die Mieter raus sind, wenn überhaupt. Aber daran, dass eine Kündigung gemäß § 573a BGB rechtsmissbräuchlich sein könnte, wenn mein VM vorhat das Haus zu verkaufen, habe ich noch nicht gedacht. Macht aber total Sinn, wenn man beachtet wofür diese Möglichkeit geschaffen wurde.

Zitat (von mgrasek100):
Und auch eine Totalsanierung kann eine Möglichkeit sein, und wäre mit § 573 BGB wohl allgemein kompatibel, denn der Vermieter hat zB bei einem stark verschimmelten Haus noch das Recht sein Eigentum zu retten, wenn durch die Nichtsanierung ein weiterer Verfall droht und der IST Zustand nicht mehr gehalten werden kann.

Das Haus ist zwar eine Bruchbude, aber der IST Zustand ist m.E. stabil schlecht...

Übrigens geht es jetzt genauso weiter: Ich habe eine Mieterhöhung bekommen, diesmal steht gar keine Begründung drin. Meine Strategie dazu: Kurz vor Ablauf der Frist ab der ich die erhöhte Miete zahlen soll freundlich mitteilen das ich der Mieterhöhung widerspreche. Ich werde meinen Vermieter auch hier nicht darauf hinweisen, dass eine Mieterhöhung begründet werden muss und ich werde mir erst recht nicht die Mühe machen anhand des Mietspiegels das ganze zu berechnen. Soll er erstmal seine Hausaufgaben machen...

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#10

Antwort vom 16. Juni 2017 | 12:00

Von

Status:

Unbeschreiblich (120178 Beiträge, 39841x hilfreich)

Zitat (von prisma123):
Meine Strategie dazu: Kurz vor Ablauf der Frist ab der ich die erhöhte Miete zahlen soll freundlich mitteilen das ich der Mieterhöhung widerspreche.

Würde ich nicht machen.
Denn es gab gar keine Mieterhöhung, von daher auch nichts welchem man widersprechen muss.
Also einfach die normale Miete weiterzahlen.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#11

Antwort vom 16. Juni 2017 | 14:38

Von

Status:

Unbeschreiblich (47623 Beiträge, 16832x hilfreich)

Zitat:
Kurz vor Ablauf der Frist ab der ich die erhöhte Miete zahlen soll freundlich mitteilen das ich der Mieterhöhung widerspreche.

Eine Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt.
Wenn der Mieter nichts macht, gilt das als Widerspruch und der Vermieter müsste auf Zustimmung klagen. Wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht begründet wurde ist so eine Klage für den Vermieter aussichtslos.

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#12

Antwort vom 16. Juni 2017 | 14:59

Von

Status:

Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Eine Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt.
Wenn der Mieter nichts macht, gilt das als Widerspruch und der Vermieter müsste auf Zustimmung klagen.

Ich wollte nur damit verhindern, das mein Schweigen als konkludent zustimmendes Verhalten ausgelegt wird. Aber wenn ich einfach weiter die gleiche Miete zahle kann es das wohl kaum...

Danke für eure Hilfe, ich halte euch auf dem laufenden.

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