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Kündigung wegen Unwirtschaftlichkeit?

4.1.2012 Thema abonnieren Zum Thema: Kündigung
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)
Kündigung wegen Unwirtschaftlichkeit?

Hallo,

kann ein VM ein Mietverhältnis wirksam kündigen, wenn die Vermietung für ihn wirtschaftlich keinen Sinn mehr macht, weil er aufgrund geringer Miete und hoher Kosten für das Objekt seit mehreren Jahren keinen Einnahmen mehr erzielt, ggf. sogar Geld zuschießen muss?

Viele Grüße

Morcheeba


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Kündigung


32 Antworten
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#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1809 Beiträge, 1061x hilfreich)
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#2
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Die Erhöhung soll angegangen werden, die Mieter haben aber signalisiert, dem nicht positiv gegenüber zu stehen. Einen Rechtsstreit möchte die schon sehr alte und kranke Vermieterin auf gar keinen Fall. Ein solcher Rechtsstreit wäre mangels Mietspiegel auch schwierig. Eine 100 % baugleiche Wohnung ist für 1 Euro mehr/qm vermietet. Diese kann als Vergleichswohnung angegeben werden. Darüber hinaus ist es schwierig.

Immer wenn es um eine Mieterhöhung geht, wenden die Mieter ein, dass es bei Dauerregen in einem unbeheizten Raum des Objekts (großer Abstellraum) eine feuchte Stelle geben würde. Dort wurden seitens der VM deshalb bereits die Fenster ausgetauscht. Angeblich gibt es dennoch hin und wieder eine feuchte Stelle. Weiterhin ist es so, dass durch einen Sturmschaden Wasser in einen Rolladenkasten kam. Das Dach wurde instand gesetzt, das betroffene Zimmer inklusive Rolladenkasten renoviert. Angeblich ist an dem Rolladenkasten später durch den Schaden nochmal die Tapete dunkel geworden, die deshalb an diesem Rolladenkasten angeblich ersetzt werden musste.
Sobald also eine Mietanpassung andeutet wird, wird "Schimmel" eingewandt. Es war z.B. so, dass behauptet wurde, das Haus sei vollständig verschimmelt. Als die VM unverzüglich jemanden dort hin schickte, hieß es, man habe das Haus grundgereinigt, weshalb kein Schimmel mehr zu sehen sei.

Die Kaltmiete beträgt ca. 3 Euro. Dabei sind Garage, zwei Stellplätze und ca. 300 qm Garten noch gar nicht berücksichtigt, sondern nur die reine Wohnfläche.

Im baugleichen Objekt werden 4 Euro gezahlt.

Die VM ist Mitglied bei Haus und Grund, hat da auch Rechtschutz. Ob Sie, bzw. ein Bevollmächtigter, sich dort beraten lassen sollte?

Eine Vermietung für 3 Euro ist nicht haltbar. Die VM ist pflegebedürftig und hat nur eine kleine Witwenrente von wenigen hundert Euro und die Miete der anderen vermieteten Wohnung. Sie kann die Wohnung für 3 Euro nicht halten.



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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 08:33

-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 08:34

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#3
 Von 
werner_r
Status:
Student
(2100 Beiträge, 436x hilfreich)

Gestern hattest du doch bereits den richtigen Ansatz.
Modernisierungsmieterhöhung.

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#4
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Hallo Werner,

durch Modernisierung bekommt die VM doch nicht mehr Miete zum Leben. Sie ist Ende 80 und pflegebedürftig. Sie kann diese Summen nicht investieren. Die Mieter würden niemals die doppelte Miete zahlen.

Oder wie meinst Du das?

VG,

Morcheeba

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#5
 Von 
werner_r
Status:
Student
(2100 Beiträge, 436x hilfreich)

Die Mieter würden niemals die doppelte Miete zahlen.

Genau so meinte ich das.
Ich kenne dieses Spiel - alles wollen, aber es soll nichts kosten.
Lass Handwerker kommen, sie sollen Kostenvoranschläge machen, du wirst dich wundern, wie verhandlungsbereit deine Mieter plötzlich werden.

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#6
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2208x hilfreich)

quote:
durch Modernisierung bekommt die VM doch nicht mehr Miete zum Leben. Sie ist Ende 80 und pflegebedürftig. Sie kann diese Summen nicht investieren. Die Mieter würden niemals die doppelte Miete zahlen.


Das ist einfach das Problem, dass sich Mietimmobilien nicht zur Altersvorsorge eignen.

Das Mietrecht ist dazu viel zu komplex. Wenn man externen Sachverstand einkauft ist das so teuer, dass sich das auch nicht lohnt.

Da bleibt rational gesehen nur der Verkauf und anschliessende sichere Festgeldanlage.

Wenn man sich emotional vom Eigentum lösen kann. Arbeit und Aufwand macht das jedenfalls weniger, als eine Mieterhöhung. Und man hat kein Prozessrisiko, das Theater mit den M wäre beendet.



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#8
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Hallo,

fairerweise muss gesagt werden, dass die Häuser viele, viele Jahre vermietet waren, ohne dass größere Kosten anfielen. Es wurde kaum investiert. Nur so haute das mit den geringen Mieten hin. Die VM wurde sehr früh Witwe und ihr Mann hatte sich nach dem Krieg "aus dem Nichts heraus" selbständig gemacht und nur wenig Altersvorsorge betrieben. Das Geld ging in den kleinen Betrieb. Als er früh krank wurde und starb blieb seine Frau, die keinen eigenen Beruf erlernt hatte, sondern im Betrieb mithalf, mit einer kleinen Rente zurück. Mit Anfang 60 konnte sie nichts Neues mehr beginnen.
Mittlerweile ist sie alt und pflegebedürftig und braucht die Miete, um über die Runden zu kommen. Aber nun fallen große Kosten an. So wurde die eine Wohnung vom Vormieter in schrecklichem Zustand hinterlassen, was Arbeiten von ca. 6.500 Euro nach sich zog, um überhaupt wieder vermieten zu können. Dann mussten neue Heizölfässer rein, da die alten den gesetzlichen Vorgaben nicht mehr entsprachen. Fassadenarbeiten wurden durchgeführt, ebenso auf dem Dach, es gab viele Probleme mit der Heizung, nun gab es eine Rohrverstopfung, die 1.000 Euro verschlang. Dann wurden auf Mängelmeldungen der Mieter hin auch mehrfach Fachfirmen beauftragt, die jweils sehr teuer waren - zum Teil stellte sich dann heraus, dass der Aufwand nicht nötig war, sondern man auch mal was hätte sebst machen können, z.B. bei einem undichten Wasserhahn.

Irgendwann wird verkauft werden müssen. Die alte Frau kann dies aber selbst nicht mehr überblicken und die Person, die die finanziellen Angelegenheiten regelt, darf so große Dinge wie einen Hausverkauf, nicht durchführen.

So soll nun zumindest die Mieterhöhung durchgeführt werden.

Haus und Grund wird um Rat gefragt werden.

Danke!

Morcheeba

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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 11:15

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#9
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5347 Beiträge, 1395x hilfreich)

Wie wäre es, wenn der VM die Wohnung unbewohntbar läßt, wenn die Miete sowieso zu gering ist und die Kosten nicht deckt.

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#10
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Hallo icecycle,

das war ja meine Ausgangsfrage: Kann wegen Unwirtschaftlichkeit gekündigt werden?

Die Mieter möchten natürlich gerne für 3 Euro weiterhin wohnen. Sie haben auch eine umfangreiche Hundehaltung genehmigt bekommen und eine entsprechende Anlage auf dem Grundstück errichtet (1 A gepflegt). Sie würden sehr wahrscheinlich mit den Tieren keinen anderweitigen Wohnraum bekommen. Deswegen wundert es mich auch, dass sie gleich "feuern", wenn es um eine Mieterhöhung geht. Selbst 4 Euro/qm wären m.E. nicht viel.

Die Leute haben alle Freiheiten und leben wie im Eigentum.

Gerne sollte das Mietverhältnis dauerhaft aufrecht erhalten werden, da die Leute pünktlich zahlen und alles sehr ordentlich und sauber halten.
Das Problem sind eben die Kosten.





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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 13:26

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#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(26512 Beiträge, 7483x hilfreich)

Wie will man denn so eine Kündigung durchbringen, wenn man sich nicht einmal traut, eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Daneben liegt hier aus meiner Sicht kein zulässiger Kündigungsgrund vor. Wenn man wegen mangelhafter Wirtschaftlichkeit kündigen möchte, dann muss man mindestens aufzeigen, wie man die Wirtschaftlichkeit denn wieder herstellen möchte. Ein anschließender Leerstand ist doch offensichtlich noch unwirtschaftlicher als zu niedrige Mieteinnahmen.

Keinem Richter wird man erklären können, dass das bewusste verfallen lassen eines Hauses irgendwie wirtschaftlich ist.

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#12
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2208x hilfreich)

quote:
Kann wegen Unwirtschaftlichkeit gekündigt werden?


Nein, eine nennen wir es mal Opfergrenze wäre erst überschritten, wenn trotz Ausschöpfung aller nach BGB möglichen Mietsteigerungen Verluste entstehen.

Wenn der Vm. die Miete nicht anhebt, ist das sein Problem.

Was ist hier eigentlich mit den Erben? Die wären jetzt in der Pflicht zu helfen und der Mutter/Oma die Mieterhöhung und die Verwaltung abzunehmen.

Wenn sie dazu nicht bereit oder in der Lage sind, bleibt nur der Verkauf. Sonst wird die alte Dame weiter ausgenommen.

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#13
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Ein Rechtsstreit wird nicht angestrebt. Es wird seit den 60er Jahren vermietet, ohne dass ein Anwalt auch nur einen Schriftsatz hätte machen sollen.

Ich bitte zu bedenken, dass man, wenn es um alte, kranke Leute geht (hier die VM), man etwas vorsichtig sein muss, da solche Leute mit Gerichten und Anwälten keine Erfahrung haben und sich tatsächlich maßlos aufregen, wenn es Probleme gibt. Vor allem, wenn in direkter Nachbarschaft zu den Mieter gewohnt wird.

Mal sehen, was Haus und Grund sagen. Die haben noch bis nächste Woche Urlaub.

Ich kenne mich nicht damit aus, was günstiger ist: Leerstand, oder über Jahre jährlich Geld zuschießen. Wenn z.B. nun noch die Heizung kaputt geht (ist schon älter), ist es definitiv rum. Es gibt keine Rücklagen dafür, da die Miete seit Jahren durch die Kosten aufgezehrt wird.

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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 14:57

-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 14:58

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#14
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2208x hilfreich)

quote:
Ich kenne mich nicht damit aus, was günstiger ist: Leerstand, oder über Jahre jährlich Geld zuschießen. Wenn z.B. nun noch die Heizung kaputt geht (ist schon älter), ist es definitiv rum. Es gibt keine Rücklagen dafür, da die Miete seit Jahren durch die Kosten aufgezehrt wird.


Dir ist dabei aber klar, dass die Instandhaltungs- Instandsetzungspflicht des Vm. aus § 535 BGB einklagbar ist.

Auch wenn man den Rechtsstreit nicht anstrebt.

Ohne Rücklagen klingt das alles gefährlich. Da bleibt unter Vernunftsgesichtspunkten nur der Verkauf.

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#15
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Der Verkauf geht leider aus rechtlichen Gründen derzeit nicht.

Auf Dauer ist der Verkauf das Sinnvollste, klar. Die Mieter sprachen mal von 20 TEUR, aber ich hoffe, dass das ein Scherz war.



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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 15:26

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#16
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2208x hilfreich)

quote:
Der Verkauf geht leider aus rechtlichen Gründen derzeit nicht.

Auf Dauer ist der Verkauf das Sinnvollste, klar. Die Mieter sprachen mal von 20 TEUR, aber ich hoffe, dass das ein Scherz war.



Wieso soll das nicht gehen, wenn der Stress die alte Dame unter den Boden bringt hat da niemand etwas davon.

Wenn Erwerbsinteresse der M besteht würde ich ein GA vom Gutachterausschuss anfertigen lassen. Dann gibt es keinen Streit.

Was ihr jetzt noch alles rein steckt, seht ihr beim Verkauf jedenfalls nicht unbedingt wieder.

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#17
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Der Verkauf ist in einem notariellen Vertrag untersagt worden, so lange die VM lebt. Die VM hat die Häuser zu Lebenzeiten auf einen Nachkommen übertragen, sich aber lebenlang das Nießbrauchsrecht vorbehalten.

Was kostet denn so ein Gutachten in etwa und wo kann man es in Auftrag geben? Wo finde ich diesen Gutachterausschuss?




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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 16:10

-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 16:11

-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 16:11

-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 16:12

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#19
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Notfalls käme wohl noch eine Eigenbedarfskündigung in Frage. Ein direkter Nachkomme der VM benötigt voraussichtlich zeitnah in der Nähe zusammen mit der Partnerin Wohnraum. Dann würden sich auch die Investitionen in das Objekt wieder lohnen, da dann auf die nächsten Jahrzehnte geplant würde.

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#20
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2208x hilfreich)

quote:
Was kostet denn so ein Gutachten in etwa und wo kann man es in Auftrag geben? Wo finde ich diesen Gutachterausschuss?


Dann trefft ein Arrangement mit dem Eigentümer, Erben. Er erhält das Geld, die Oma eine monatliche Zahlung.

Siehe §§ 192 ff. BauGB
http://de.wikipedia.org/wiki/Gutachterausschuss

Gebühren nach der kommunalen GebO, abhängig vom Wert, sollte hier so um 800 EUR ausmachen.

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#21
 Von 
werner_r
Status:
Student
(2100 Beiträge, 436x hilfreich)

Dann würden sich auch die Investitionen in das Objekt wieder lohnen

Jetzt kommen wir der Sache schon näher.


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#22
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6929 Beiträge, 2208x hilfreich)

quote:
Jetzt kommen wir der Sache schon näher.


Da bin ich mir nicht sicher.

Wenn dann statt 3 EUR Miete 4 EUR genommen werden können, rentiert sich das nicht unbedingt.

Ob die 80jährige Oma von den 11% bei Modernisierung noch etwas hat, wohl eher nein.

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#23
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Ok, danke.

Na, es bleibt ja weder was für die Erben, noch für die VM.

Die VM ist fast 90...







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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 17:01

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#24
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 189x hilfreich)

quote:
Der Verkauf ist in einem notariellen Vertrag untersagt worden, so lange die VM lebt.

Das kann sich aber ruck zuck ändern.

quote:
Die VM hat die Häuser zu Lebenzeiten auf einen Nachkommen übertragen,

Ist das schon länger als 10 Jahre her ?

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#25
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Ja, das ist länger als 10 Jahre her.

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#26
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(26512 Beiträge, 7483x hilfreich)

quote:
Die VM hat die Häuser zu Lebenzeiten auf einen Nachkommen übertragen, sich aber lebenlang das Nießbrauchsrecht vorbehalten.


Dann müssen doch sowieso die Nachkommen für die Investitionen aufkommen (§ 1041 BGB ) oder wurde im Vertrag ausdrücklich vereinbart, dass die Oma auch diese Kosten tragen muss.

Warum ist denn dann die Vermietung unwirtschaftlich? Wenn die Oma natürlich freiwillig Kosten übernimmt, die eigentlich die nachkommen tragen müssen, dann kann das natürlich zu einer Unwirtschaftlichkeit führen.

Auf der anderen Seite ist die Oma aber verpflichtet, weiter die Wohnung zu erhalten, auch wenn sie nicht bewohnt wird. Eine leer stehende Wohnung ist daher erst recht unwirtschaftlich.

Insgesamt ist das wieder einmal ein gutes Beispiel dafür, wie man sich durch unüberlegte vorzeitige Übertragung von Immobilien auf Nachkommen sich selbst und den Nachkommen unnötige Schwierigkeiten bereitet.

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#27
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Der Nachkomme kann aus finanziellen Gründen nicht für irgendwelche Investitionen aufkommen. Er war noch sehr jung, als die Übertragung statt fand und baut sich eine berufliche Existenz auf. Er hat selbst familiäre Verpflichtungen.

Ich bin nun nicht vom Fach, aber ich verstehe auch nicht, weshalb der Notar der Familie damals zu dieser Übertragung geraten hat. Es hat nur Gebühren gekostet, gebracht hat es nichts.

Ich habe eben mal bei Nießbrauch nachgelesen. Heißt das nicht, dass der, der den Erlös bekommt, auch die Kosten trägt? So wurde es dort immer gehandhabt. Der Nachkomme war noch in der Schule, als die Übertragung statt fand.
Kein vernünftiger Mensch würde doch Jahrzehntelang investieren, ohne einen Erlös zu bekommen.



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-- Editiert Morcheeba am 04.01.2012 17:23

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#28
 Von 
guest-12314.03.2012 12:05:24
Status:
Lehrling
(1358 Beiträge, 189x hilfreich)

quote:
Ja, das ist länger als 10 Jahre her.

Da kann Oma jetzt nur noch bitte bitte sagen.
Denken denn die Begünstigten nicht mit ?

quote:
Dann müssen doch sowieso die Nachkommen für die Investitionen aufkommen

Es wechselt nur der ET im Grundbuch, sonst bleibt alles beim Alten.
Das machen die allermeisten so.

quote:
Eine leer stehende Wohnung ist daher erst recht unwirtschaftlich.

Richtig, aber man könnte diese dann modernisieren ohne Rechenschaft ablegen zu müssen !

quote:
wie man sich durch unüberlegte vorzeitige Übertragung von Immobilien auf Nachkommen sich selbst und den Nachkommen unnötige Schwierigkeiten bereitet.

Das Problem hier ist, dass der Verkauf aller Häuser ausgeschlossen ist.

quote:
Es hat nur Gebühren gekostet, gebracht hat es nichts.

Das kommt erst noch, wenn sich Oma verabschiedet.

quote:
Der Nachkomme war noch in der Schule, als die Übertragung statt fand.

Oma hat sich schon was dabei gedacht, damit der Begünstigte in jungen Jahren nicht den "Sohn von Beruf" raushängen läßt.
Später hätte das "Verkaufsverbot" korrigiert werden müssen.

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#29
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1004 Beiträge, 129x hilfreich)

Entschuldige, drill, ich weiß leider nicht, was Du mir damit sagen möchtest. "Sohn von Beruf"?

Nein, das Verkaufsverbot hätte gerade nicht korrigiert werden müssen, weil die VM die Miete für den Lebensunterhalt braucht. Gerade deshalb wurde das doch sicher so gemacht.

Wobei da andere ganz anders drauf wären. Da hätte der Nachkomme verkaufen dürfen und hätte sich von dem Geld eine Eigentumswohnung in der Stadt gekauft und die Oma hätte Geld vom Sozialamt bekommen. So versuchen die Leute aber ohne staatliche Hilfe rund zu kommen und merken gerade, dass es halt finanziell nicht geht.





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#30
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(26512 Beiträge, 7483x hilfreich)

quote:
Es wechselt nur der ET im Grundbuch, sonst bleibt alles beim Alten.


Das ist eben ein Irrtum, wie ein Blick ins Gesetz sofort zeigt. Der § 1041 BGB erlegt die Kosten z.B. für die Erneuerung der Heizung dem Eigentümer und nicht dem Nießbraucher auf.

quote:
Der Nachkomme kann aus finanziellen Gründen nicht für irgendwelche Investitionen aufkommen.


Dann hat er jetzt ein ganz großes Problem. Mit dem Hinweis auf nicht vorhandene finanzielle Möglichkeiten kann sich der Nachkomme seinen finanziellen Verpflichtungen nicht entziehen. Die Oma kann derzeit noch freiwillig darauf verzichten, aber spätestens wenn das Sozialamt ins Spiel kommt (z.B. weil Oma ins Pflegeheim muss), wird das dem nachkommen nicht mehr helfen.

quote:
Nein, das Verkaufsverbot hätte gerade nicht korrigiert werden müssen, weil die VM die Miete für den Lebensunterhalt braucht. Gerade deshalb wurde das doch sicher so gemacht.


Dafür wäre ein Verkaufsverbot nicht notwendig gewesen. Das Haus ist aufgrund des Nießbrauchrechtes wahrscheinlich sowieso unverkäuflich.

quote:
Wobei da andere ganz anders drauf wären. Da hätte der Nachkomme verkaufen dürfen und hätte sich von dem Geld eine Eigentumswohnung in der Stadt gekauft und die Oma hätte Geld vom Sozialamt bekommen.


Das funktioniert aber nur, wenn die Oma kein Nießbrauchrecht, d.h. keine Miete hätte und dann 10 Jahre ohne Unterstützung vom Sozialamt klar gekommen wäre.

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