Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks

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Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks

Der gesetzliche Kündigungsschutz verbietet Vermietern grundlose und willkürliche Kündigungen, auch solche zum Zweck der Mieterhöhung oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Vermieter können nur kündigen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen war und sie sich auf einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe berufen können: Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder schwerwiegende Vertragsverletzungen der Mieter.

Die sog. „Verwertungskündigung“ ist möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Zu dieser Verwertungskündigung greift der Vermieter meistens dann, wenn er das Haus oder die Wohnung verkaufen beziehungsweise von Grund auf sanieren will oder muss. Kein Fall der Verwertungskündigung ist es, wenn der Vermieter nach Kündigung des Mieters die Chance hätte, von einem anderen Mieter eine höhere Miete zu bekommen, oder wenn der Vermieter die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen will.

Gesetzlich geregelt ist die Verwertungskündigung in § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):

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§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

  1. ... ,
  2. ... ,
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
.. .

Ist der Verkauf eines Hauses praktisch unmöglich, weil es vermietet ist, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter detailliert den möglichen Kaufpreisunterschied darlegen. Der Hinweis auf allgemeine Erfahrungssätze, dass leer stehende Häuser und Wohnungen immer teurer zu verkaufen sind, reicht nicht aus. Der Vermieter muss auch begründen, warum er auf den Verkauf angewiesen ist. Pauschale Hinweise auf die allgemeine Ertragslage des Hauses und die eigene finanzielle Situation genügen nicht.

Kündigt der Vermieter, weil er die Wohnung komplett sanieren will oder muss, muss er darlegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und dass hierfür die Räumung des gesamten Mietobjekts erforderlich ist. In der Regel ist es dem Vermieter zuzumuten, die Mieter des Hauses kurzfristig anderweitig unterzubringen, wenn das Haus umfassend modernisiert oder in Stand gesetzt werden soll.

Auch der Wunsch des Vermieters, Haus und Wohnung abzureißen, liefert nicht automatisch einen Grund für eine Verwertungskündigung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich jüngst konkret mit dem Thema Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks durch Abbruch eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und Errichtung einer neuen Wohnanlage auseinandersetzen. Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat nun (Urteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08) auf Grund folgenden Sachverhalts zu Gunsten des Vermieters entschieden:

Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht (AG) hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht (LG) die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Beklagten hatten keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war.

Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen nach Auffassung des BGH eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seinen. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, sei eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer „Minimalsanierung“, obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen „Minimalsanierung“ bestehenden wirtschaftlichen Risiken könne dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspreche schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände ließe die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 19/2009 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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