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Kündigung durch den Vermieter nach § 573

5.1.2014 Thema abonnieren Zum Thema: Kündigung Vermieter
 Von 
fb380836-55
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 2x hilfreich)
Kündigung durch den Vermieter nach § 573

Guten Tag,
folgendes Schreiben habe ich erhalten:

Sie sind Mieter der Wohnung XY

Nach dem Tod der Vermieterin am XX.XX. 2010 ist das bestehende Mietverhältnis auf die Erbengemeinschaft XY übergegangen.

Als solche sehen wir uns gezwungen betreffendes Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr 3 BGB unter Berücksichtigung der Gesetzlichen Kündigungsfrist zum 30.06.14 zu kündigen.

Durch die stetig steigenden Kosten für Energie und sonstige Abgaben ist Ihre Netto Kaltmiete seid Jahren derart gering, das dieser Betrag nicht ausreichend ist, um die Wohnung kostendeckend zu unterhalten. Auch eine Erhöhung der Netto Kaltmiete gemäß § 558 BGB würde selbst über einen längerfristigen Zeitraum zu keiner nennenswerten Rentabilitätsverbesserung führen. Um weitere Verluste zu vermeiden, die Ansprüche der Erben untereinander klären zu können und um Probleme der gemeinschaftlichen Hausverwaltung durch die Erben zu beseitigen, hat die Erbengemeinschaft nun beschlossen sich aufzulösen. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses würde uns als Erbengemeinschaft an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindern und erhebliche Nachteile für diese bedeuten.

Dann folgt ein Absatz das die Räume nach der Frist übergeben werden solllen und weiter folgender Absatz:

Sollten sie ihrer Rückgabepflicht nicht nachkommen wiedersprechen wir jetzt schonmal einer stillschweigenden Fortsetzung, Drohen dann auch mit Räumungsklage usw...

Meine Fragen hierzu:

Ist das alles Rechtens?

Was ist wenn man in der Zeit keine geeignete neue Wohnung im Finanziellen Spielraum findet?

Leider sind wir auf eine erdgeschoss Wohnung angeweisen,
da ein Mitmieter auf Sehbeschwerden und anderen erkrankungen hin einen 100% Behindertenausweis besitzt.

Dankeschön

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 3682 weitere Fragen zum Thema
Kündigung Vermieter


9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2495 Beiträge, 962x hilfreich)

Wenn die Wohnung wegen zu niedriger Miete gekündigt werden soll, dann gibt es nur den Weg zu einem Anwalt für Mietrecht, der dem Vermieter klar macht, dass das so nicht geht.

http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/mietrechtslexikon/artikel/artikel/angemessene-wirtschaftliche-verwertung.html

https://www.das.de/de/rechtsportal/mietrecht/mietvertrag-kuendigen/kuendigung-verwertung.aspx

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#2
 Von 
AltesHaus
Status:
Bachelor
(3959 Beiträge, 921x hilfreich)

Grundsätzlich muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnis haben, damit er seinem Mieter kündigen kann, vgl. § 564 b Absatz 1 BGB a.F. bzw. § 573 Absatz 1 BGB n.F.
Bei einer Kündigung wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit ist dieses berechtigte Interesse dann gegeben, wenn der Vermieter
· durch die Fortsetzung des Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und
· dadurch erhebliche Nachteil erleiden würde.

Quelle: http://www.rechtsanwalt-thieler.de/index.php?id=399

____________

Es ist mit Sicherheit richtig, dass eine leere Mietsache besser zu verkaufen ist ale eine vermietete, gerade unter den beschriebenen Umständen. Du wirst doch bei Verkauf des Objektes sowieso ausziehen müssen, wenn der Käufer Eigenbedarf anmeldet. Evtl. kannst du dich mit der Erbengemeinschaft anders einigen. Hast du schon mal gefragt?

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#3
 Von 
muemmel
Status:
Heiliger
(21562 Beiträge, 11456x hilfreich)

Du wirst doch bei Verkauf des Objektes sowieso ausziehen müssen, wenn der Käufer Eigenbedarf anmeldet. Das ist ja aber reine Spekulation. Außerdem kann der behinderte Mitmieter ja dann einen entsprechenden Härtefall einwenden.

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" Lebenslänglich sind NICHT 25 Jahre!"

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#4
 Von 
AltesHaus
Status:
Bachelor
(3959 Beiträge, 921x hilfreich)

quote:
Du wirst doch bei Verkauf des Objektes sowieso ausziehen müssen, wenn der Käufer Eigenbedarf anmeldet. Das ist ja aber reine Spekulation. Außerdem kann der behinderte Mitmieter ja dann einen entsprechenden Härtefall einwenden.

Was für ein Härtefall? Auch das ist spekulativ. Warum hat man sich nicht auf eine angemessene Miete geeinigt, da wäre sowohl der Erbengemeinschaft geholfen, als auch den Mietern.

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#5
 Von 
muemmel
Status:
Heiliger
(21562 Beiträge, 11456x hilfreich)

Was für ein Härtefall? Diesen hier: Leider sind wir auf eine erdgeschoss Wohnung angeweisen,
da ein Mitmieter auf Sehbeschwerden und anderen erkrankungen hin einen 100% Behindertenausweis besitzt.


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" Lebenslänglich sind NICHT 25 Jahre!"

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#6
 Von 
AltesHaus
Status:
Bachelor
(3959 Beiträge, 921x hilfreich)

quote:
Sehbeschwerden und anderen erkrankungen hin einen 100% Behindertenausweis

Seit wann muss man bei Sehbehinderungen im EG wohnen? Und auch bei 100% Behindertenausweis ist eine EG Wohnung nicht zwingend erforderlich.

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#7
 Von 
fb380879-90
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)

Guten Morgen,
eine 100% Behinderung und Sehstörung sind kein Grund für eine Erdgeschoss Wohnung, es sei denn, der Mieter ist bei Etagen Wohnungen auf einen Aufzug angewiesen da aus Gründen der Sehfähigkeit oder der anderen Erkrankungen ein Treppensteigen unzumutbar sein wird.

Wir können nur spekulieren, aber sei es wie ich denke,
so müsste eine angemessene Wohnung entweder im EG sein oder aber das Haus muss über einen Aufzug verfügen, was meines Wissens erst ab 4 Etagen Pflicht ist.

Somit wäre die Wohnungssuche etwas aufwändiger als normal, dennoch würde ich hier raten, machen Sie das beste draus, suchen, suchen und vor allem ihre Bemühungen nachweisen lassen, eventuell die Stadt mit einschalten, sollten Sie feststellen das in der gegebenen Kündigungsfrist nichts zu finden sein wird, zeitig mit der Erbengemeinschaft sprechen und versuchen bzw., darum bitten einen Aufschub zu bekommen, sollte dieses nicht fruchten gibt es in manchen Bundesländern die Möglichkeit das die Stadt die Wohnung wegen drohender Obdachlosigkeit beschlagnahmen kann, dieses ist aber auch nur zeitlich begrenzt, genaueres sollte hier vielleicht jemand erklären der sich in diesem Punkt besser auskennt.

Viel Glück

Silas


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#8
 Von 
Michael32
Status:
Senior-Partner
(6312 Beiträge, 1219x hilfreich)

Also,

ich weis ja nicht, warum Ihr jetzt eine Diskussion über irgendwelche zukünftigen Ereignisse führt, aber der Kündigungsgrund ist ja wohl ein Treppenwitz.

quote:
Durch die stetig steigenden Kosten für Energie und sonstige Abgaben ist Ihre Netto Kaltmiete seid Jahren derart gering, das dieser Betrag nicht ausreichend ist, um die Wohnung kostendeckend zu unterhalten.

Wie können denn steigende Energiepreise dazu führen, dass die Nettokaltmiete nicht mehr Kostendeckend ist ??

Diese Kündigung ist mit Sicherheit nicht rechtswirksam.

Sinn macht es natürlich, mit den Eigentümern zu sprechen, dass man gegen eine Entschädigungszahlung bereit wäre auszuziehen, was aber bei einer Erbengemeinschaft u.U. sehr schwer wird....

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#9
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3399 Beiträge, 1986x hilfreich)

quote:
Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses würde uns als Erbengemeinschaft an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindern und erhebliche Nachteile für diese bedeuten.



Diese Kündigung ist unwirksam. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund angeben.

Das ist hier Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 II Nr.3 BGB .

Da wird sich der Vermieter aber darauf verweisen lassen müssen, dass er von seinen Möglichkeiten die Miete über die Jahre anzuheben keinen Gebrauch gemacht hat. Das kann er jetzt nicht als Argument nutzen, um den Mieter zu kündigen.

Es gibt zwar ein BGH-Urt., aus dem scheinbar das Gegenteil folgt.

BGH, Urteil vom 8. 6. 2011 - VIII ZR 226/09

Das war aber ein sehr spezieller Fall, da hatte weder der Erblasser, noch die Erbengemenschaft den Mietvertrag abgeschlossen, sondern quasi zwangsweise ein VEB zu DDR-Zeiten, quasi Enteignung.

Das ist ja hier wohl nicht der Fall. Die Kündigung ist unwirksam, mit baldigen Mieterhöhungen ist aber zu rechnen. Da gilt dann die Kappungsgrenze von 20%, dann ist wieder 15 Monate Ruhe.



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