Konsequenz der Überschreitung einer Baukostenobergrenze Seite 1 - vom 14.12.2006
Konsequenz der Überschreitung einer Baukostenobergrenze
Der Autor
Thilo Zachow, Chemnitz beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Arbeitsrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht und hat Interessensschwerpunkte: Verkehrsrecht, Strafrecht.
Der Architekt hatte seinem Auftraggeber eine Kostenschätzung von 810.000 DM brutto zzgl. 180.000 DM Baunebenkosten übergeben. Danach erfolgte eine Beauftragung des Architekten. Nach der Stellung des Bauantrags schickte der Architekt eine Kostenschätzung für Finanzierungsgespräche, die den Vermerk "vorab unverbindlich enthält" Dort sind die Kostengruppen 300 und 400 mit 868.000 DM ausgewiesen. Diese Kostenentwicklung erhöht sich allein für die Kostengruppe 300 auf 1.214.292 DM im Januar 2001. Der Auftraggeber setzt eine Frist zur Kostenverringerung und droht im Falle des Ausbleibens von Vorschlägen mit der fristlosen Kündigung und stellt den Ausgleich der vierten Abschlagsrechnung zurück. Die Frist läuft fristlos ab und der Vertrag wird fristlos gekündigt. Die Parteien ziehen vor Gericht.
Das Oberlandesgericht Hamm kürzt die Schlussrechnung des Architekten zunächst um 1,5 % für die fehlende Kostenberechnung der Leistungsphase 3. Grund hierfür sei die nicht zeitgerechte Kostenermittlung, welche eine Minderung begründe.
Weiterhin wird als anrechenbare Kosten nur ein Betrag von 772.057,35 DM netto anerkannt. Dies folgt aus der vereinbarten Kostenobergrenze von 1 Mio. DM brutto, einschließlich aller Nebenkosten. Nach Abzug der Nebenkosten verbleibt sodann ein Betrag von 820.000 DM, der um den Wert der Bausubstanz zu erhöhen ist und den oben genannten Nettobetrag ergibt. Wie der Bundesgerichtshof bereits in seiner Entscheidung im Jahre 2003 bestimmt hat, darf durch einen Architekten bei einer vereinbarten Kostenobergrenze aus der Überschreitung der Baukosten kein Honorarvorteil gezogen werden. Die Kennzeichnung als „vorab unverbindlich“ ist nicht ausreichend. Der Architekt habe die Ausstattungswünsche des Auftraggebers detailliert zu erkunden und in die Kostenschätzung einfließen zu lassen.
Aufgrund der nicht erfolgten Reduzierung, habe der Architekt die Verpflichtung die Kosten entsprechend der vereinbarten Baukostengrenze zu verringern nicht erfüllt, weshalb der Auftraggeber zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt war (OLG Hamm, Urt. v 24.01.2006 – 21 U 139/01).
Die Beratungspflicht ist als wesentlicher Aspekt der Vertragsleistungen nicht auszuhebeln. Architekten sollten bei Kostenerhöhungen parallel dazu Einsparungsvorschläge vorlegen (dazu können auch Grundrissänderungen oder die Reduzierung von Nutzflächen gehören). Damit werden Haftungsrisiken bestmöglich ausgeschlossen.
Thilo Zachow
Rechtsanwalt
Anwaltskanzlei Thilo Zachow
Bernsdorfer Straße 210-212
09126 Chemnitz
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