Konkludente Übernahme eines Mietvertrages

17. April 2017 Thema abonnieren
 Von 
Karsten2024
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Konkludente Übernahme eines Mietvertrages

Guten Tag,

mal angenommen folgender Sachverhalt:

Es besteht ein Gewerbemietvertrag welcher vor 28 Jahren abgeschlossen wurde zwischen einem Vermieter (V) und einem Mieter (M1). In diesem Gewerbemietvertrag wurde eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum jeweiligen 30.09. eines Jahres vereinbart. Der Vertrag verlängert sich sofern keine der beiden Vertragsparteien kündigt jeweils um ein weiteres Jahr. Vor 5 Jahren geht ein Schreiben an V wonach M1 mitteilt, dass nun die Mieter des Objektes M1, ein zweiter Mieter (M2) und ein dritter Mieter (M3) wären. Das ursprüngliche Mieterverhältnis war nur mit M1 abgeschlossen. Ende des Jahres 2016 geht eine Kündigung von M2 und M3 an V ein mit dem Kündigungstermin zum 30.04.2017. M1 ist zu diesem Zeitpunkt nicht mehr der Gewerbetreibende sondern nur noch Angestellter von den Gewerbetreibenden M2 und M3.

Zu welchem Zeitpunkt ist eine Kündigung möglich und wer ist der Vertragspartner von V?

Meine Gedankenspiele hierzu. M1 hat nie gegenüber V eine Kündigung ausgesprochen. Wäre dann nicht immer noch dieser Vertragspartner? Bestenfalls könnten sich M2 und M3 doch auf konkludentes Verhalten berufen und eine Mietzeit zum 30.06.2017 anstreben (§ 580 a (2) BGB ), da kein neuer Gewerbemietvertrag mit V geschlossen wurde. Oder treten diese mit allen Rechten und Pflichten in das ursprüngliche Mietverhältnis des V mit M1 ein (Mietende 30.09.2017)? Der Kündigungstermin zum 30.04.2017 dürfte überhaupt keine Bedeutung besitzen oder?

Ihr würdet einem Ratsuchenden mit eurer Hilfe sehr sehr helfen.... Vielen vielen herzlichen Dank und allen ein schönes Osterfest.

Gruss

Karsten

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12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119644 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von Karsten2024):
Vor 5 Jahren geht ein Schreiben an V

Und was besagt der Zustellnachweis, wann und wie es an V zugegangen ist?



Zitat (von Karsten2024):
wonach M1 mitteilt, dass nun die Mieter des Objektes M1, ein zweiter Mieter (M2) und ein dritter Mieter (M3) wären.

Genauer Wortlaut?



Zitat (von Karsten2024):
M1 ist zu diesem Zeitpunkt nicht mehr der Gewerbetreibende sondern nur noch Angestellter von den Gewerbetreibenden M2 und M3.

Welche Rechtsformen hatten die Unternhemen von M1 sowie M2 und M3?
Gab es einen Verkauf/Betriebsübergang/Rechtnachfolger?



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Karsten2024
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Hi,

Danke für deine Antwort.

1. Es gibt kein Zustellnachweis, das Schreiben liegt halt beim V vor. Ob der M ein Zustellnachweis hat ist nicht bekannt.

2. Genauer Wortlaut:

Sehr geehrter V,

hiermit möchten wir Ihnen anzeigen, dass die Mieter des (Gewerbebetriebs) M2, M1 und M3 sind. Das ursprüngliche Mietverhältnis war nur mit M1 vereinbart.

Mit freundlichen Grüßen


M1

3. Es ist nur ein Unternehmen, dass von M1, M2 und M3 betrieben wurde, mittlerweile nur noch von M2 und M3 da M1 angestellt, es gab aber keine Kündigung seitens M1 gegenüber dem V. Ich gehe von einer Rechtsform als eine Art Partnerschaft/GbR aus. Am Anfang war es ein Einzelunternehmen. Im Moment ist es auf jedenfall keine juristische Person.

Über einen Verkauf/Betriebsübergang/Rechtsnachfolger ist von schriftlicher Seite nichts ersichtlich bis auf dieses Schreiben von "2.". Es gab noch ein paar einzelne Schreiben (ältestes November 2013) wonach nur M2 und M3 sich an V richten.


Es geht halt darum, dass M2 und M3 nicht mit der Mietdauer zum 30.09.2017 einverstanden sind und eine Kündigung zum 30.04.2017 anstreben. M1 hält sich raus und sagt "Es geht mich nichts an, M2 und M3 sind Mietzahler". Ich meine dem V ist es egal von wem das Geld kommt aber ist nicht immer noch mangels Kündigung M1 Mieter des Objekts mit Mietdauer zum 30.09.2017? Alle drei M wurden darauf hingewiesen und anschließend kam im März 2017 eine Kündigung von allen drei M zum 30.09.2017 aber Sie streben eine Kündigung dennoch zum 30.04.2017 bzw. 30.06.2017 an.

Vielen herzlichen Dank für eure Hilfe und noch einen schönen Abend.

Gruss

Karsten

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119644 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von Karsten2024):
Alle drei M wurden darauf hingewiesen und anschließend kam im März 2017 eine Kündigung von allen drei M zum 30.09.2017

Dann dürfte das ja nun geklärt sein.



Zitat (von Karsten2024):
aber Sie streben eine Kündigung dennoch zum 30.04.2017 bzw. 30.06.2017 an.

Bedeutet jetzt was genau?

Natürlich kann man einen Aufhebungsvertrag zu jedem beliebigen Datum machen. Gegen Zahlung von Geld oder Stellungen eines potenten Nachmieters könnte der Vermieter durchaus motiviert werden, dem zuzustimmen.




Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Karsten2024
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Guten Abend,

Sorry ich hatte mich vielleicht ein wenig falsch ausgedrückt. In der Kündigung vom März 2017 steht, dass M1, M2 und M3 mit sechsmonatiger Kündigungsfrist spätestens zum September 2017 zu kündigen rein um sich rechtlich abzusichern.

M3 geht halt relativ "aggressiv" gegenüber V vor und verlangt ein extremes Entgegenkommen. Das ein Entgegenkommen vom V auch gewillt ist nach so einer langen Mietzeit versteht sich auch jedoch ist die Art und Weise des M3 nicht in Ordnung. Aber V hat ja gegen M3 keine rechtliche Handhabe sondern nur gegen M1 eigentlich oder? Wie M1 M2 und M3 dies im Innenverhältnis lösen ist ja Ihre Sache. Aber M2 und M3 sagen eigentlich das kein Mietvertrag mit Ihnen besteht aber dieser bestehe ja mit M1.

Danke für deine Hilfe.

Schönen Abend und Gruss

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Zitat:
Es besteht ein Gewerbemietvertrag welcher vor 28 Jahren abgeschlossen wurde zwischen einem Vermieter (V) und einem Mieter (M1).


Was ist unter M1 zu verstehen ?
Handelt es sich um eine natürliche Einzelperson oder um einen Firmennamen ?

Zitat:
In diesem Gewerbemietvertrag wurde eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum jeweiligen 30.09. eines Jahres vereinbart. Der Vertrag verlängert sich sofern keine der beiden Vertragsparteien kündigt jeweils um ein weiteres Jahr.


Demnach ist die letzte Verlängerung zum 30.9.2017 eingetreten und kann erst zu diesem Termin gekündigt werden..

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Aber V hat ja gegen M3 keine rechtliche Handhabe sondern nur gegen M1 eigentlich oder?


An welche Art rechtlicher Handhabe denkt V denn? Gegen das Fordern einer vorzeitigen Vertragsauflösung kann V doch nichts machen, auch dann nicht, wenn M3 Mieter ist. V muss aber der Forderung nicht nachgeben.

Ich verstehe das ganze Problem auch noch nicht wirklich. Der Mietvertrag ist in jedem Fall wirksam zum 30.09.2017 gekündigt, auch dann, wenn nur M1 Mieter ist. Schließlich hat M1 die Kündigung auch unterschrieben.

Wenn V dann eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses ablehnt, dann bleibt es beim 30.09.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Beduine
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 7x hilfreich)

Zitat (von hh):


Ich verstehe das ganze Problem auch noch nicht wirklich. Der Mietvertrag ist in jedem Fall wirksam zum 30.09.2017 gekündigt, auch dann, wenn nur M1 Mieter ist. Schließlich hat M1 die Kündigung auch unterschrieben.


Geht mir genau so.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Das mit der Verlängerung sehe ich heikel.
Glasklar dagegen, dass ein Mietverhältnis mit M1+M2+M3 besteht
> nach wie vor mit M1, weil M1 niemals aus dem Mietvertrag entlassen wurde
> plus mit M2+M3 weil die sich selbst so erklärt haben mit ihrer Mitteilung "dass die Mieter des (Gewerbebetriebs) M2, M1 und M3 sind"

Ob M2+M3 nun tatsächlich in das bestehende Mietverhältnis zu den Konditionen gemäß dem schriftlichen Mietvertrag mit M1 eingetreten sind, kann m.E. dahingestellt bleiben. Denn gerade wegen des Punktes "Verlängerung" ist ja das Schriftformerfordernis (für Mietverträge über länger als 1 Jahr) nicht gewahrt.
Da hat der Vermieter es versäumt nach Zugang der Mitteilung von M2+M3 klare Fakten zu schaffen - mindestens durch ein gemeinschaftlich unterschriebenes Schriftstück, das Bezug auf den "Verlängerungs-Mietvertrag" mit M1 nimmt. Die reine Entgegennahme der Mieter-Mitteilung ist hinsichtlich der Verlängerung nichts wert.

http://www.lichtenberg-rechtsanwalt.de/Urteile/Mietrecht/Schriftform.html
D.h. das Mietverhältnis läuft dann auf unbestimmte Zeit und ist jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündbar - nämlich nach BGB § 580 a ... (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Das macht aber nichts.
Der 30.09.2017 ist aber dennoch das Mietende > gemäß der ordentlichen Kündigung durch M1+M2+M3

Zitat (von Karsten2024):
Das ursprüngliche Mieterverhältnis war nur mit M1 abgeschlossen. Ende des Jahres 2016 geht eine Kündigung von M2 und M3 an V ein mit dem Kündigungstermin zum 30.04.2017.
Diese Kündigung war nicht wirksam, weil ohne Unterschrift von M1 - da haben nun M2+M3 geschludert.

Zitat (von Karsten2024):
anschließend kam im März 2017 eine Kündigung von allen drei M zum 30.09.2017 aber Sie streben eine Kündigung dennoch zum 30.04.2017 bzw. 30.06.2017 an.
Für die Fristberechnung ergibt sich demnach
Kündigungszugang bis 3. Werktag April (also 2. KvJ 2017)
ergo Mietende zum Ablauf 3. KvJ 2017 = 30.09.2017

Ansonsten ist das Problem doch nur, ob sich der Vermieter durch Entgegenkommen ein weniger agressives oder gar freundliches Verhalten seiner zukünftigen Ex-Mieter erkaufen möchte ;)

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Karsten2024
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Guten Tag,

Was ist unter M1 zu verstehen ?
Handelt es sich um eine natürliche Einzelperson oder um einen Firmennamen ?

Es handelt sich um eine Privatperson welche aber Räume für einen Gewerbebetrieb angemietet hat also quasi diese als Einzelunternehmer betreibt.



V denkt an gar keine rechtliche Handhabe. M2 und M3 drängen quasi auf eine Beendigung des Mietvertrages zum 30.04.2017. V bezieht sich auf den Mietvertrag welcher mit M1 geschlossen wurde und verlangt lediglich eine Erfüllung des Mietvertrages und würde den M1, M2 und M3 auch entgegenkommen. Nur geht M3 dermassen aggressiv vor und schreibt dem quasi V vor wie er entgegenkommen muss, sodass V die Lust auf grossartige Entgegenkommen verloren hat.



Es geht mir darum, dass quasi M2 und M3 konkludent den Mietvertrag übernommen haben von M1 aber da kein neuer Mietvertrag aufgesetzt wurde diese sich darauf berufen, dass Paragraph 580 (2) BGB greift, wonach M2 und M3 sagen, es bestand nie ein schriftlicher Mietvertrag mit V und somit zählt für M2 und M3 durch die Kündigung Ende 2016 die gesetzliche Frist von 6 Monaten zum Quartalsende also 30.06.2017. Nach dem Motto "du hättest wissen müssen, dass M1 nicht mehr Mieter ist und somit einen neuen Mietvertrag aufsetzen müssen, da dies nicht gemacht wurde zählen die gesetzlichen Fristen".

Oder ist diese Denkensweise hinfällig, gerade weil M1 ja nie gekündigt hatte?

Das einzige Ziel von M1 M2 und M3 ist so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag heraus zu kommen. V zeigt sich ja gerne Entgegenkommend nach so vielen Jahre Miete aber es gibt eben auch Grenzen.

Danke euch.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Beduine
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 7x hilfreich)

Zitat (von Karsten2024):


Oder ist diese Denkensweise hinfällig, gerade weil M1 ja nie gekündigt hatte?


Ich würde sagen ja. M1 hat ja nicht mitgeteilt, dass er das Mietverhältnis beenden will und M2 und M3 mögliche Nachmieter wären.
Er hat sozusagen nur mitgeteilt, dass M2 und M3 auch einziehen.
Wer dann die Miete überweist, ist eigentlich zweitrangig.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

M1 hat den Mietvertrag nie gekündigt. Daher gibt es jetzt folgende Möglichkeiten:

1. Nur M1 ist Mieter, da die Mitteilung von vor 5 Jahren zu keinem Wechsel der Vertragsparteien geführt hat
2. M2 und M3 sind vor 5 Jahren zusätzlich in den bestehenden Mietvertrag eingetreten
3. M2 und M3 haben vor 5 Jahren den Mietvertrag von M1 übernommen

In allen Fällen wird der Mietvertrag durch die vorliegenden Kündigungen zum 30.09.2017 beendet.

Für die Variante
4. Der Mietvertrag von M1 wurde ohne Kündigung beendet (Aufhebungsvertrag) und M2 und M3 haben einen neuen mündlichen Mietvertrag
spricht nach meiner Auffassung nichts.

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#12
 Von 
Beduine
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 7x hilfreich)

Zitat (von hh):


Für die Variante
4. Der Mietvertrag von M1 wurde ohne Kündigung beendet (Aufhebungsvertrag) und M2 und M3 haben einen neuen mündlichen Mietvertrag
spricht nach meiner Auffassung nichts.


Meiner Ansicht nach spricht dagegen, dass ein Vetrag nicht einseitig geschlossen werden kann. Der Vermieter hat aber der Beschreibung nach einem Aufhebungsvertrag niemals zugestimmt.
Es spricht auch dagegen, dass M1 in dem Mitteilungsschreiben eindeutich sich selbst und die beiden anderen als Mieter bezeichnet. Deshalb kann man auch Variante 3 ausschließen denke ich.

-- Editiert von Beduine am 18.04.2017 16:06

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