Klausel zur Abnahme in AGB von Bauträgervertrag unwirksam

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Baurecht, Architektenrecht Rubrik, Abnahme, Klausel, AGB, Bauträgervertrag, Neutralitätsgebot, Gemeinschaftseigentum

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In allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrages ist eine Klausel, die die Abnahme durch einen vom Bauträger eingesetzten Verwalter vorsieht, unwirksam.

Klausel im Bauträgervertrag

Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Klausel sieht in Bezug auf die Abnahme des mit erworbenen Gemeinschaftseigentums eine Regelung folgenden Wortlauts vor:

“Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von den Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt.”

Markus Koerentz
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Abnahmeerklärung und Mängelrüge

Die auf diese Klausel gestützte Abnahme wurde Ende 2001 durch den von dem veräußernden Bauträger eingesetzten Verwalter der Wohnanlage erklärt. Ende 2006 rügen die Erwerber das Vorliegen von Schall-Mängeln. Dagegen wendet der Bauträger Verjährung ein.

Keine Verjährung wegen Unwirksamkeit der Klausel

Den Verjährungseinwand ließen die befassten Gerichte wegen Unwirksamkeit der Abnahmeklausel nicht gelten. Insbesondere auch der Bundesgerichtshof folgte in seinem Beschluss vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12 dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 23.10.2012, Az. 23 U 112/11. Danach ist die Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen unangemessener Benachteilung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unwirksam.

Verstoß gegen das Neutralitätsgebot

Zur Begründung der Klauselunwirksamkeit stellt die Rechtsprechung darauf ab, dass der errichtende Bauträger durch die verwendete Regelung einen eng verbundenen und deshalb wohl gesonnenen Verwalter bestellen kann, um die Voraussetzungen der Abnahme zu Gunsten des Bauträger zu bejahen. Dies führe dann dazu, dass die Abnahmeerklärung leicht ohne neutrale Prüfung etwa zu rügender Mängel erfolgen kann.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

Entsprechend dem durch diese Rechtsprechung normierten Neutralitätsgebot wird man immer dann von einer Unwirksamkeit der Abnahmeklausel ausgehen können, wenn die Abnahmemöglichkeit durch Personen geschaffen wird, deren Bestellungsrecht alleine und ausschließlich dem veräußernden Bauträger zusteht. Zu unterscheiden ist diese Konstellation allerdings von dem Fall, dass die Bestellung durch individuell ausgehandelte Vereinbarung etwa auch unter Berücksichtigung etwaiger Vorschlagsrechte der Eigentümer erfolgt.

Quelle: http://marko-baurecht.de/rechtsanwalt-baurecht-immobilienrecht-architektenrecht-koeln/pfusch-am-bau.html

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Markus Koerentz
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Guten Tag Herr Koerentz,
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