Keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommener Wohnung

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Schönheitsreparaturen, Schönheitsreparaturklausel, Unwirksamkeit, Auszug, renovierungsbedürftig

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Mieter werden nicht mehr unangemessen benachteiligt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 185/14) entschieden, dass die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter unwirksam ist, wenn ihm die Wohnung in unrenovierten oder renovierungsbedüftigen Zustand übergeben wurde, und der Vermieter dem Mieter für die Vornahme der Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat.

Das Gericht gibt damit seine bisherige Rechtsprechung auf. Vor über 25 Jahren hatte der BGH in einer für die nächsten Jahrzehnte maßgeblichen Entscheidung festgestellt, dass auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen eine formularmäßige Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses beginnen. Danach konnte der Mieter bei Vertragsende zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen wurde. Das Problem bestand darin, dass eine solche Klausel den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtete. Zudem führte die kundenfeindlichste Auslegung der Klausel dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren und sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie vom Vermieter erhalten hat. Der BGH hat nunmehr seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und eine derartige Verpflichtung des Mieters ohne angemessenen Ausgleich als unangemessene Benachteiligung bewertet.

Roger Blum
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Die Entscheidung vom 18. März 2015 setzt die mieterfreundliche Rechtsprechung des BGH´s zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter fort. In den vergangenen Jahren hatte der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat bereits mehrfach formularmäßig vorgegebene Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt und somit die Rechte der Mieter erheblich gestärkt. Unter anderem hatte er die Renovierungspflicht nach Ablauf fest vorgegebener Fristen (sog. „starre“ Fristenpläne) und die darauf beruhenden Quoten- und Abgeltungsklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zur Zahlung eines festen Betrages verpflichten, für unwirksam erachtet. Ebenfalls für unwirksam erklärt wurden sog. „Farbwahlklauseln“, die den Mieter zur Renovierung mit weißer Farbe verpflichteten, oder Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen. Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, mit der der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“. Denn dieser Wortlaut kann dahingehend verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden.

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Um Rechtsklarheit zu schaffen, ist dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, die (Un)wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in seinem Mietvertrag gerichtlich feststellen zu lassen.

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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