Hallo!
Nach erfolgter Übergabe der Wohnung und der Feststellung einiger Mägel wird dem Mieter keine Frist zur Behebung dieser Mängel gewährt. Begründung: Ein Nachmieter zieht in Kürze ein und müsste dann in ein Hotel ziehen. Die Kosten dafür würden dann auf den Mieter abgewälzt. (Wäre das legitim?) Grundsätzlich bedeutet das Verweigern einer angemessenen Fristsetzung zur Nachbesserung, dass der Vermieter keine Schadensersatz-Ansprüche geltend machen kann, oder irre ich mich? Aber was bedeutet das in der konkreten Situation? Die Hausverwaltung hat schließlich noch die Kaution und wird die ggf. einfach nutzen und nicht ohne weiteres herausrücken. Natürlich ist der Mieter dann (wenn so weit kein Irrtum vorliegt) im Recht, müsste ja aber sein Geld einklagen - die Kosten für Anwalt etc. würden aber vermutlich schnell höher als der Streitwert sein... muss die dann die Vermietung tragen, wenn das Gericht ebenfalls befindet, dass der Mieter im Recht ist, oder wie verhält sich das?
Vielen Dank!
-- Editier von RaykOs am 02.06.2017 17:21
Keine Nachfrist nach Wohnungsübergabe
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Wenn Sie die Wohnung vor Ablauf des Mietvertrags übergeben haben, wird Ihnen der Vermieter einer Frist zur Mängelbeseitigung bis zum Ablauf des Mietvertrags, also für die Zeit, für die Sie noch die Miete zahlen, einräumen müssen. Wenn Sie die Wohnung nicht mehr haben, können Sie nicht mehr nachbessern, und der Vermieter muss Ihnen das auch nicht ermöglichen.
Danke für die Antwort. Das klingt hier allerdings doch anders: http://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-nachfrist-mieter/
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du hast Recht, das scheint doch umstritten zu sein ... evt. kommt man aus der Schadensersatzpflicht raus, wenn es keine Nachfrist gab.
ach und was das Einklagen der Kaution angeht ... wenn du vom Gericht 100 % recht bekommst, zahlt der Vermieter auch alle Gerichts- und deine Anwaltskosten. Aber nur dann...
Was waren das überhaupt für Mängel, die der Vermieter moniert hat? Sehr häufig sind die ja nur vorgeschoben, um sich an der Kaution bedienen zu können... Was müsstest du noch machen in der Wohnung?
-- Editiert von Burkhard-Coesfeld am 02.06.2017 18:25
ZitatDanke für die Antwort. Das klingt hier allerdings doch anders: http://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-nachfrist-mieter/ :
Auf jeden Fall ist für die Zeit, wenn diese nach Mietende ist, eine Nutzungsentschädigung fällig ist. Und da muss man ab wägen 14 Tage noch mal Miete bezahlen oder Schadenersatz.
Zitat... Was waren das überhaupt für Mängel, die der Vermieter moniert hat? Sehr häufig sind die ja nur vorgeschoben, um sich an der Kaution bedienen zu können... Was müsstest du noch machen in der Wohnung? :
Das war uebrigens die wichtigste Frage... auch wenn das Motiv offenbar Verfolgungswahn ist.
Ein Schaden führt unmittelbar zu einem Schadenersatzanspruch. Eine Nachfrist ist nicht erforderlich.
Bei einer nicht oder schlecht erfüllten Verpflichtung aus dem Mietvertrag wandelt sich der Erfüllungsanspruch i.d.R. erst nach Ablauf einer Nachfrist in einen Schadenersatzanspruch.
Gibt der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig in vertragsgemäßem Zustand zurück, hat er nach 546a I BGB Nutzung den Tschad fügung zu zahlen. Darüber hinaus kann der Vermieter nach 546a II BGB Ersatz eines weiteren Schadens verlangen.
Wenn der Nachmieter bereits vor der Tür steht, kann die Nachfrist also ziemlich teuer werden.
ZitatWas waren das überhaupt für Mängel, die der Vermieter moniert hat? Sehr häufig sind die ja nur vorgeschoben, um sich an der Kaution bedienen zu können... Was müsstest du noch machen in der Wohnung? :
Das ist mir leider selbst noch nicht ganz klar. Im Übergabeprotokoll stehen alle Mängel, auch die, die der Vermieter selbst zu beheben hat. (Silikonfugen, etc.) Eine konkrete Auflistung der Dinge, die mir selbst angelastet werden / berechnet würden, liegt nicht vor. Im Wesentlichen sind es Kleinigkeiten. Verschmutzte Steckdosen, Heizkörper, die von innen nicht gereinigt sind, Restschmutz an Fugen im Bad... auch mit dem Zustand des Gartens sind sie wohl nicht zufrieden, im Übergabeprotokoll steht aber nur der Kommentar "sehr wild". "Größere" Schäden gibt es am Parkett, aber da ist eh klar, dass das von Fachleuten gemacht wird und die Kosten entsprechend der Nutzungsdauer anteilig getragen werden.
wurde die Wohnung tadellos und gründlich gereinigt übergeben, inkl. Steckdosen und Heizkörper, und das damals im Übergabeprotokoll von dir bestätigt? Sonst machst du dir Stress, obwohl du nur einmal durchfegen schuldest...
Schadensersatz gibt es bei Schuldverhältnissen nur nach 280 BGB. Und der bringt immer seinen kleinen Bruder mir (281 BGB)
(keine Frist, keine Kekse- Ausnahmen dahingestellt)
Ah - ist heute mal wieder der Tag des Aufwärmens?
Nein nicht nur > "Regelmäßig führt die Beschädigung der Mietsache zu Ansprüchen aus § 823 1 BGB
; diese sind aber nicht von einer Fristsetzung abhängig. ... Letzte Zweifel bleiben dennoch ..."
siehe ab Seite 19: II Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. 1. Beschädigung der Mietsache ab Seite 19
http://db.mietgerichtstag.de/tl_files/Dateien/Mietgerichtstage/2004/vortragmietrechtstag0echsler.pdf
und nochmal Nein den "kleinen Bruder" bringt er nicht immer zwangsläufig mit sich - siehe Absatz (3)
§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Der BGH unterscheidet sehr wohl, ob ein Anspruch aus einer Leistungspflicht oder aus einer sonstigen Pflichtverletzung vorliegt - z.B.
"14 2. Der Mieter ist gemäß § 241 Abs. 2
, § 280 Abs. 1 BGB
zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich zurückgibt."
http://lorenz.userweb.mwn.de/urteile/viiizr416_12.htm
direkt/ohne Nachfristsetzung zum Schadenersatz (in Geld) und eben nicht (zunächst) zur Leistung (Anstrich in neutraler Dekoration)!
Es gibt zwar bislang noch kein BGH-Urteil, das klarstellen würde, wann eine Nachfristsetzung entbehrlich ist, aber man sollte die Abgrenzung durchaus in seine Überlegungen mit einbeziehen - siehe LG Saarbrücken
https://www.schneideranwaelte.de/mietrecht/beschaedigung-der-mietsache-nachfristsetzung-erforderlich/
hier auch zusammengefasst
https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/wohnungswirtschaftliche-urteile-mietrecht-maerz-2015/mieterseits-verursachte-schaeden-an-der-mietsache_260_292092.html
kurzum @RaykOs
Berücksichtige in deinen Überlegungen, dass nur für geschuldete Leistungen (Arbeiten) eine Nachfristsetzung erforderlich ist.
zu deinen Fragen:
Wenn der Mieter klagt und 100% recht bekommt, dann muss der Beklagte (Vermieter) auch 100% der Anwaltskosten des Klägers und die Gerichtskosten tragen.
Wenn der Mieter die Nachfrist beansprucht und sich mit seinen Leistungen in Verzug befindet, dann muss er natürlich auch für die verzugsbedingten Folgekosten einstehen (z.B. anderweitige Unterbringung des Nachfolgemieters, Möbeleinlagerungskosten, sonstige Mehraufwendungen).
Andererseits (oder zusätzlich) könnte der Vermieter aber auch argumentieren, dass eine Nachfristsetzung aus Schadensminderungsgründen (wegen der dann erwachsenden Ansprüche Nachfolgemieters) unmöglich ist oder nach § 282 Schadenersatz statt der Leistung wegen Unzumutbarkeit geltend machen.
"Natürlich ist der Mieter dann im Recht" - das ist m.E. hier eine äußerst gefährliche Einstellung.
Vielmehr sind Mieter und Vermieter hier in einer Klemme - und es wäre für BEIDE äußerst unklug hier eine rechtliche Klärung anzustreben.
Viel wichtiger: es ist bislang ungeklärt, ob du die aufgezählten Punkte überhaupt alle schuldest.
Beschädigungen im Parkett = klar
aber z.B. zum Reinigungszustand: steht dazu etwas im Mietvertrag? (ansonsten wäre nur besenrein, frei von groben Verschmutzungen, Spinnweben u.Ä. geschuldet)
hast du die Silikonfugen echt beschädigt? oder sind sie nur normal gealtert, vertragsgemäß abgenutzt?
Das Farburteil hat mit 281 nichts zu tun, weil niemand weiss ob der VM in dem Fall eine Frist gesetzt hat oder nicht.
Schaeden nach 823 kommen in Frage, wenn der Mieter mit der Axt gewütet hat, nicht wenn es um normale Abnutzungen geht.
Uebrigens : in unserer eigenen laufenden Berufung, argumentieren wir gerade genau so mit 281 um die Wünsche des VMs zurück zu weisen. Ich wuerde mir ja fast wünschen, das sich das LG dazu auessert.
-- Editiert von Akkarin am 04.06.2017 15:03
Ich wünsche es dir, mir und allen anderen hier auch.
Aber solange die Rechtsprechung sich selbst nicht einig ist, sollte man jedenfalls keinen Mieter, der hier fragt, einfach ins offene Messer schicken.
ZitatIch wünsche es dir, mir und allen anderen hier auch. :
Aber solange die Rechtsprechung sich selbst nicht einig ist, sollte man jedenfalls keinen Mieter, der hier fragt, einfach ins offene Messer schicken.
Die Uneinigkeit kenn ich unter Juristen aber nicht. Das Saarbrücker Urteil wurde wörtlich als copy / Paste inzwischen vom LG Dessau und von Detmold uebernommen. Ausserdem kenn ich noch das AG Bergischgladbach, dass so urteilt, da hebt aber das zuständige LG, diesen Unfug wieder auf und ein AG im Rheinland tut es auch. Da sitzt sogar ein recht renommierter Richter, dessen Namen ich leider vergessen hab.
Aber das wars.
Leider findet man ueber Google sehr schnell das Saarbrücker Urteil und den Haufe Artikel dazu, während die Gegenposition so trivial ist, dass man keine Urteile findet.
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