Kein isolierter Rechtsschutz gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht Seite 1 - vom 21.02.2008

Kein isolierter Rechtsschutz gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht

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Per-Hendrik Ipland, Hannover beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht und hat Interessensschwerpunkte: Vertragsrecht, Handelsrecht, Existenzgründungsberatung.
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BGH Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/07

Ein Mieter kann selbst im Falle einer unberechtigten Abmahnung keine diesbezüglich Beseitigung vom Mieter verlangen.

In einem entsprechenden Fall war der Kläger von seinem Vermieter wegen eines angeblich zu überlaut eingestellten Fernsehers und nach entsprechenden Beschwerden der Nachbarn abgemahnt worden. Im Falle einer Wiederholung wurde ihm die fristlose Kündigung angedroht. Mit seiner Klage beantragte der Kläger die „Beseitigung“ der Abmahnung, da diese unberechtigt sei.

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Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lasse sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, so der Bundesgerichtshof in einer Pressemitteilung vom 20.02.2008 (Nr. 34/2008). Selbst eine unberechtigte Abmahnung verletze den Mieter noch nicht in seinen Rechten. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfe sich lediglich darin, dem Mieter ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Anders als im Arbeitsrecht, wo aufgrund der Fürsorgepflicht des Arbeitgebers bei unberechtigten Abmahnung ein Beseitigungsanspruch gegenüber diesem bestehe, finde sich im Mietvertragsrecht keine entsprechende Pflicht, zumindest nicht annähernd in dem Ausmaße.

Fazit:

Auch wenn ein Mieter selbst ungerechtfertigte Abmahnungen dulden muss und eine Abmahnung regelmäßig schon die Vorbereitung einer Kündigung darstellt, besteht für den Vermieter kein rechtlicher Vorteil im Sinne eines „Beweisvorsprungs“. Der Vermieter muss in einem gegebenenfalls folgenden Räumungsprozess alle die Kündigung rechtfertigenden Vertragsverletzungen - und dazu gehören gerade die abgemahnten Tatsachen - darlegen und beweisen. Für Mieter ist es dennoch ratsam, eine zu Unrecht abgemahnte Vertragsverletzung gegenüber dem Vermieter und damit für die Mieterakte klar zustellen.

Rechtsanwalt Per-Hendrik Ipland
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