Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

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Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit mehrere Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Viele betroffene Vermieter haben darauf hin ihren Mietern den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung angeboten, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen anderweitig geregelt werden sollte. Von Mietern, die damit nicht einverstanden waren, wurde häufig die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die nunmehr vom Vermieter zu erbringenden Schönheitsreparaturen verlangt. Üblicherweise waren dies monatlich 0,71 EUR pro Quadratmeter. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung).

Hintergrund dieser Forderung war die "Entgeltthese" des Bundesgerichtshofes (vgl. BGHZ 105, 71, 79 f. = NJW 1988, 2790, 2792). Danach ist die Übernahme der Schönheitsreparaturen Teil des Entgeltes, das der Mieter für die Leistung des Vermieters zu tragen hat. Da die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe (vgl. BGHZ 105, 71, 79 f. = NJW 1988, 2790, 2792), habe die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmiete i. S. von § 558 BGB (vgl. AG Bretten, DWW 2005, 293; AG Frankfurt a.M., NJW 2005, 3294; AG Langenfeld, NZM 2006, 178; Stürzer, WuM 2004, 512; Warnecke, WuM 2006, 188; Both, WuM 2007, 3).

Ralf Mydlak
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
14193 Berlin-Charlottenburg
Arbeitsrecht, Familienrecht, Maklerrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht

Dem gegenüber wurde in der Literatur mit unterschiedlichen Begründungen teilweise die Auffassung vertreten, dass bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter keinen Zuschlag auf die Miete verlangen kann. Dies wird zum Teil mit dem Strafcharakter des § 307 BGB begründet (vgl. Ahlt, DWW 2005, 96; Hemming,WuM 2005, 165; Lehmann-Richter,ZMR 2005, 170, 173; Emmerich,NZM 2006, 761).

Dieser Auffassung hat sich nunmehr auch der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 9.Juli 2008 angeschlossen (Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07). Nach dieser Entscheidung ist der Vermieter nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Dies begründet der BGH aufgrund der Gesetzessystematik: Denn nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ein darüber hinausgehenden Zuschlag sei im Gesetz nicht vorgesehen und ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen.

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Allein die jeweiligen Marktverhältnisse bilden danach den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung, während sich der begehrte Zuschlag an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiert. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Eine andere Wertung ergebe sich auch nicht aus dem vom BGB angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Daraus ließen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Ein anderes Ergebnis lasse sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB herleiten. Eine solche ergänzende Vertragsauslegung ist nur zulässig, wenn Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Nach der gesetzlichen Regelung habe aber der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintrete, stelle dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Ebenso wenig könne die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage bestehe kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln habe aber gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet für die vorliegende Fragestellung, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen der Vermieter als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Mit der vorliegenden Entscheidung ist klargestellt, dass der Vermieter diese Last nicht im Wege eines Zuschlages zur Miete an den Mieter weiterleiten kann.

Rechtsanwalt Ralf Mydlak
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