Kein Zuschlag auf Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

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Kein Zuschlag auf Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Für Vermieter spielt bei der Kalkulation der verlangten Miete für preisfreien Wohnraum regelmäßig eine Rolle, ob sie selbst die Wohnung regelmäßig renovieren müssen, oder ob die Schönheitsreparaturen vom Mieter übernommen werden. Viele Mieter gehen auch heutzutage noch davon aus, dass sie schon vom Gesetz her zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichtet sind. Diese Annahme ist jedoch falsch. Schönheitsreparaturen fallen in den Bereich der Instandhaltung. Diese ist nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB aber Aufgabe des Vermieters, nicht des Mieters. Allerdings können Schönheitsreparaturen durch vertragliche Vereinbarungen auf den Mieter abgewälzt werden. In letzter Zeit hat die Rechtsprechung jedoch vielfach entschieden, dass Renovierungsklauseln unwirksam sind, etwa weil sie den Mieter zu regelmäßigen Arbeiten nach starren Fristenplänen verpflichten wollen, oder weil sie eine bestimmte Ausführungsart vorschreiben.

Nicht selten finden sich Vermieter also mit der Situation konfrontiert, dass die Regelungen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind und der Mieter nicht nur selbst nichts tun braucht, sondern sogar vom Vermieter verlangen kann, dass dieser die Wohnung bei Bedarf renoviert.

Andreas Schwartmann
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Findige Vermieter haben deshalb versucht, die ihnen dadurch entstehende Kostenlast durch einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu kompensieren. Die Zulässigkeit eines solchen Zuschlags war in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

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Der BGH (Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07) hat diese Frage nunmehr abschließend beantwortet und entschieden, dass Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum nicht berechtigt sind, von ihrem Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Eine solche Unwirksamkeit kann sich beispielsweise aus der Verwendung starrer Fristen ergeben. Nach Auffassung des für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH kann der Vermieter auch in diesem Fall nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor und lässt sich nach Ansicht des Senats auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Denn danach bilden allein die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung.

Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber nicht an den Marktverhältnissen, sondern begründet sich allein mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Der Zuschlag ist deshalb nach Ansicht des BGH systemwidrig und findet im Gesetz keinen Anknüpfungspunkt.

Als Grundlage für einen Mietzuschlag kommt nach Auffassung des BGH auch keine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB in Betracht. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist zwar grundsätzlich möglich, wenn die Vereinbarungen der Vertragsparteien eine Vertragslücke aufweisen, die z.B. darauf beruht, dass sich die bei Vertragsschluss bestehenden wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse nachträglich geändert haben oder aber eine Vertragsklausel von vorherein unwirksam war.

Eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke bedarf aber nur dann der Vervollständigung, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet.

Diese Voraussetzungen sind aber nach Ansicht des BGH im Falle unwirksamer Schönheitsreparaturvereinbarungen nicht erfüllt, denn nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn nun dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stelle dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Der Vermieter kann sich zur Begründung des Mietzuschlags auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage stützen. Das Risiko, dass eine von ihm verwendete Vertragsklausel unwirksam ist, trägt er nämlich alleine.

Fazit : Mieter wird diese Entscheidung freuen, während Vermieter in Zukunft verstärkt darauf achten sollten, keine unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln zu verwenden.


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