Kautionsverrechnung mit mietfremden Forderungen

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Kaution, Aufrechnung, Mietverhältnis, Miete, Aufrechnungsverbot

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Vermieter darf Kaution nicht mit Forderungen verrechnen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen

Es kommt immer wieder vor, dass ein Vermieter gegen den Mieter Forderungen geltend macht, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Ist der Mieter nicht zahlungswillig oder –fähig, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Mietkaution auch mit seinen Forderungen verrechnen darf, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen.

Diese Frage war früher in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten. Zum einen wurde vertreten, dass der Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution aufrechnen könne soll, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr benötigt wird. Begründet wurde dies damit, dass in diesem Fall die Zweckbindung der Kaution entfallen ist. Die Gegenmeinung vertrat dagegen die Auffassung, dass der Kautionsvereinbarung stillschweigend ein dauerndes Aufrechnungsverbot mit Forderungen zu entnehmen sei, die nicht aus dem konkreten Mietverhältnis stammen. Der Zweck der Kaution gehe ausschließlich dahin, etwaige Ansprüche des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis zu sichern.

Roger Blum
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Klarheit geschaffen. Er hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution mit Gegenansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung verrechnet hat. Der BGH schloss sich der letztgenannten Auffassung an. Die Richter entschieden, dass die Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen ist. Die Kaution dient allein dazu, die Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis zu sichern (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 2012, Az.: VIII ZR 36/12).

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Guten Tag Herr Blum,
ich habe Ihren Artikel "Kautionsverrechnung mit mietfremden Forderungen" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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