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Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht

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Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht

Hallo,

meine Frau und ich suchen schon länger nach einer Eigentumswohnung, jetzt könnten wir fündig geworden sein. Allerdings brauche ich bei einem Punkt Eure Hilfe:

Die Wohnung wird vom Makler als Maisonettenwohnung mit 80 m² angeboten.
Nach Durchsicht der Unterlagen die ich vom Makler erhalten habe, geht aber klar hervor das der Spitzboden nicht zum Sondereigentum zählt, sondern es sich hier um ein Sondernutzungsrecht handelt - ist auch im Grundbuch eingetragen. Vom Wohnzimmer führt eine fest installierte Treppe in den Spitzboden, bei der Besichtigung habe ich dadurch natürlich angenommen das es sich komplett um Sondereigentum handelt.
Somit handelt es sich bei dieser Wohnung also um eine 60m² Wohnung plus Nutzungsrecht für den Spitzboden.

Jetzt zu meiner eigentlichen Frage, dadurch das das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann einem der Spitzboden ja nicht streitig gemacht werden, kann also sicher als Wohnraum genutzt werden. Aber wie sieht das mit dem Preis aus? Der m² Preis ist so natürlich deutlich höher, oder kann man sagen das das Sondernutzungsrecht gleich viel wert ist?

Was meint ihr? Kann man bedenkenlos zuschlagen?

Vielen Dank

LG

Barny


von barnabeus am 21.11.2005 16:09
Status: Praktikant (18 Beiträge)
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>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
Sondernutzungsrecht ist nicht gleich Sondereigentum.

Insbesondere kann bei einem Sondernutzungsrecht die Nutzung in vielerlei Hinsicht eingeschränkt sein. Auch Umbaumaßnahmen, Renovierungen o.ä. sind nicht ohne weiteres zulässig.

Du solltest Dich daher genau darüber informieren, welche Nutzungsrechte Du für den Spitzboden hast und wer wofür die Kosten tragen muss.

Sollte der Spitzboden z.B. als Lagerraum deklariert sein, dann ist eine Nutzung als Wohnraum nicht ohne weiteres zulässig.

Du solltest Dich dabei nicht darauf verlassen, dass die Art der bisherigen Nutzung so zulässig ist. Nur, weil der bisherige Eigentümer den Raum zu Wohnzwecken genutzt hat, heißt das noch lange nicht, dass das erlaubt war und es heißt auch nicht, dass die übrigen Eigentümer das auch in Zukunft dulden.


von hh am 21.11.2005 16:47
Status: Tao (24887 Beiträge)
Userwertung:  4,0  von 5 (von 377 User(n) bewertet)

>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
@hh

danke für deine Antwort.
So weit ich das überblicken kann sieht es so aus:

Im Dachgeschoss befinden sich 3 Wohnungen, jede Dachgeschosswohnung hat einen Teil des Spitzboden als Sondernutzungsrecht. Von aussen ist auch gut zu erkennen, das von jeder Dachgeschosswohnung eine Treppe zum Spitzboden führt.

Im Grundbuch steht folgendes:
"mit dem hier gebuchten Wohnungseigentum ist das Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. ... bezeichneten Teil des Spitzbodens verbunden. Im übrigen wird wegen des Gegenstanndes und Inhalte des Sondereigentums sowie der Sondernutzungsrechte auf die Eintragunsbewilligung vom ...... in Verbindung mit der Erklörung vom ..... Bezug genommen."

In der Teilungserklärung steht folgendes:
"Der über den Wohnungen ..... im Hause .... gelegene Spitzboden steht dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. .... zur alleinigen Nutzung unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer - Sondernutzungsrecht - zur Verfügung."

Andere Unterlagen habe ich leider nicht.

Weitere Erläuterungen habe ich nicht in der Teilungserklärung gefunden....

Sagt dies schon mehr aus?

Wie ist ein solches Sondernutzungsrecht als Wert zu beziffern?

Vielen Dank

Gruß Barny


von barnabeus am 21.11.2005 17:46
Status: Praktikant (18 Beiträge)
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>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
@Barny.

"Wie ist ein solches Sondernutzungsrecht als Wert zu beziffern?"

Sehr schwierig, da, wie schon hh geschrieben hat, die Eigentümergemeinschaft über einen allstimmigen Beschluss (alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer) beschließen eine anderweitige Nutzung.

Und trotz Eintragung im Grundbuch ist meines Erachtens die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit auch nicht von vornherein als rechtmäßig anzusehen.

Lernender


von Lernender am 21.11.2005 18:05
Status: Legende (201 Beiträge)
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>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
tja, mir geht es halt darum den Gesamtpreis einschätzen zu können.

Für 80m² ist der Preis für alle Fälle ok.
Aber für 60m² + 20m² Sondernutzungsrecht könnte es dann schon zu viel sein....
Das ist es eben was ich abwägen muss.

Leider habe ich mit Sondernutzungsrechten bis jetzt noch nie etwas zu tun gehabt....

Lt. meinen Recherchen kann das Sondernutzungsrecht nur dann geändert werden wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind, es würde also reichen wenn ich dagegen bin, oder?
Ich kann mir auch nicht vorstellen das es geändert wird, da ja 3 Wohnungen davon betroffen sind. 9 Wohnungen gibt es insgesamt.

Gruß Barny


von barnabeus am 21.11.2005 18:27
Status: Praktikant (18 Beiträge)
Userwertung:  0,0  von 5 (von 0 User(n) bewertet)

>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
Hallo!
Hier gab es ja schon viele gute Hinweise. Wenn es Dir um die Einschätzung des Wertes der Wohnung geht, so bedenke, der Spitzboden bleibt Gemeinschaftseigentum und gehört somit nicht in die Berechnung hinein.
Natürlich kann man sagen: was kümmerts mich, Hauptsache der Raum steht mir zur
Verfügung. Das jedenfalls scheint ja gewährleistet zu sein.
Aber wie ist es, wenn Du irgendwann verkaufen willst, oder musst.

Sicher eine schwierige Entscheidung!
Gruß
Odil


von Odil am 21.11.2005 22:41
Status: Unsterblich (2191 Beiträge)
Userwertung:  2,5  von 5 (von 4 User(n) bewertet)

>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
Hej, ich glaube der Verkäufer dieser Wohnung hat auch schon mal gepostet, weil es da Schwierigkeiten gab.
Also ich finde die Konstruktion sehr dubios, warum Sondernutzungsrecht aber Zugang von der Wohnung? Vielleicht ist da nachträglich was gebaut worden, wer weiß ob da die Statik stimmt.


von sika0304 am 22.11.2005 12:19
Status: Tao (8055 Beiträge)
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>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
tja, das ist eine gute Frage.
Ich weiss auch nicht warum der Spitzboden nicht Sondereigentum ist, sondern nur ein Sondernutzungsrecht eingetragen ist.
Nee, nachträglich wurde da nichts gebaut, das Sondernutzungsrecht wurde direkt mit der ursprünglichen Teilungserklärung ausgesprochen.

Ich sehe den Makler am Do., dann werde ich die Wohnung noch einmal besichtigen.

Wichtig ist ja der Punkt, ob der Spitzboden auch als Wohnraum genutzt werden darf. Leider steht das ja nicht genau in der Teílungserklärung. Es steht aber auch nicht drin, das der Spitzboden nur als Lagerraum o.ä. genutzt werden darf.

Habe heute versucht dem Verwalter dies zu entlocken, der hat sich aber auf Datenschutz berufen.... was ich auch verstehen kann. Da muss ich also Do. den Makler noch einmal richtig löchern.....

Noch einmal zu der Wohnung...

Das Wohnzimmer hat doppelte Höhe, die Decke vom Spitzboden ist dort also ´gar nicht mehr vorhanden. VOm Wohnzimmer aus führt eine feste Treppe in den Spitzboden. Dieser ist bereits ausgebaut, auch sind dort 2 Fenster vorhanden. Der Raum ist auch hoch genug um ihm sehr gut als Wohnraum zu nutzen.

Mein grosses Problem ist einfach, das ich den Wert nicht schätzen kann. Für eine 60m² Wohnung finde ich den Preis zu hoch, allerdings kann das Sondernutzungsrecht ja nicht völlog ausser Acht gelassen werden und hat sicherlich auch seinen Wert, nur welchen?

Ich werde Do. den Makler noch einmal gezielt drauf ansprechen, mal sehen wie er reagiert.....

Gruß Barny


von barnabeus am 22.11.2005 21:35
Status: Praktikant (18 Beiträge)
Userwertung:  0,0  von 5 (von 0 User(n) bewertet)

>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
@Barny.

Klar, der Verwalter ist Dir gegenüber nicht zur Auskunft verpflichtet. Aber der Eigentümer schon, oder eben der Makler, der ja in seinem Auftrag handelt. Sollte er nicht vom Verkäufer aus tiefergehend antworten dürfen rate ich nur aus Vorsicht: Finger weg!!!

Lernender



von Lernender am 22.11.2005 21:57
Status: Legende (201 Beiträge)
Userwertung:  0,0  von 5 (von 0 User(n) bewertet)

>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
aber wird nicht sondereigentum nur an geschlossenen räumen vergeben und sondernutzungsrecht an gärten, teifgaragen, stellplätzen?

ist das dann hier nicht falsch bezeichnet?


von mmotte am 23.11.2005 09:18
Status: Senior (130 Beiträge)
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>Kauf einer Wohnung mit Sondernutzungsrecht
@ mmotte: *nein*

_________
@Barny

Hallo!
Auch folgendes ist zu berücksichtigen:
Da der Kauf einer Eigentumswohnung häufig finanziert wird, muss berücksichtigt werden, dass auch die Zustimmung des Grundpfandgläubigers (in der Regel ist das die Bank, die den Kredit gewährte und zu deren Gunsten eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen ist) eingeholt wird
___________________________________________

Lies auch mal folgendes Urteil:

http://www.rws-verlag.de/bgh-free/volltext_6/vo85447.htm


Gruß
Odil



von Odil am 23.11.2005 10:23
Status: Unsterblich (2191 Beiträge)
Userwertung:  2,5  von 5 (von 4 User(n) bewertet)


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