Kann Vermieter bestimmen, wie Kaution ?

11. Juni 2005 Thema abonnieren
 Von 
Danikowski
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Kann Vermieter bestimmen, wie Kaution ?

Kann der Vermieter bestimmen, wie er die Kaution haben will oder kann man selbst mitreden.

Wenn man Sparbuch nicht will und lieber Bankbürgschaft, muss der Vermieter dies annehmen ?

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Knuba
Status:
Praktikant
(847 Beiträge, 211x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Die Form der Mietkaution
Die Mietkaution oder Mietsicherheit kommt in verschiedenen Formen vor. Am geläufigsten ist die Kaution in Form der (Bank-) Bürgschaft und der Barkaution. Die (Bank-) Bürgschaft ist beim Wohnraummietverhältnis für den Vermieter nur die zweitbeste Lösung, da sie relativ unflexibel ist und den Vermieter gegen Zahlungsunwilligkeit des Mieters oft nur ungenügend sichert. Oft kommt es vor, dass der Bürge die Zahlung verweigert mit dem Argument, der Mieter würde die Berechtigung der Forderung bestreiten. Dann kann der Vermieter zwar den Bürgen auf Zahlung verklagen, ist damit in der Sache aber keinen Schritt weitergekommen, da es für ihn ziemlich egal ist, ob er im Falle der Zahlungsunwilligkeit den Mieter selbst oder dessen Bürgen verklagt; klagen muss er (evtl. wegen eines Kleinbetrages) in beiden Fällen. Wenn der Vermieter trotz dieses Nachteils aber dennoch mit einer (Bank-)Bürgschaft einverstanden ist, sollte er sich die Bürgschaftsurkunde genau ansehen. Die Bürgschaft muss unbedingt unbefristet und selbstschuldnerisch sein (diese Begriffe müssen auf jeden Fall in der Urkunde enthalten sein) und weiterhin muss sich der Bürge (die Bank) verpflichten, "auf erstes Anfordern" des Vermieters zu zahlen, ohne den Rechtsgrund seiner Forderung zu prüfen. Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, hat die Bürgschaft als Sicherheit für den Vermieter überhaupt einen Wert. Wegen dieser Detailprobleme der Bürgschaft kommt bei Wohnraum-Mietverträgen am häufigsten die Barkaution vor. Hier zahlt der Mieter an den Vermieter einen gewissen Geldbetrag, den der Vermieter korrekt anlegen muss. Diese Alternative hat für den Vermieter den Vorteil, dass er über die Kaution verfügen kann, wann er es für richtig hält, ohne dass ihm der Mieter oder ein Dritter hereinreden kann. Diese Konstruktion der Mietkaution bietet dem Vermieter die beste Sicherheit.

Andere Formen der Mietsicherheit, z.B. Gehaltsabtretung des Mieters bis zu einem gewissen Höchstbetrag, sind im Wohnraummietrecht relativ unüblich und auch nicht zu empfehlen. Gewarnt werden muss vor der immer wieder einmal zu beobachtenden und zulässigen Sperrung von Sparkonten oder Wertpapierdepots des Mieters zugunsten des Vermieters. In diesem Fall hat der Vermieter keine unmittelbare Verfügungsmöglichkeit über das zu seinen Gunsten gesperrte Guthaben. Zwar kann der Mieter über dieses Geld auch nicht mehr frei verfügen, aber was hat der Vermieter davon? Er selbst kann auch nicht über das Geld verfügen, sondern allenfalls den Mieter "ärgern", indem er Verfügungen des Mieters blockiert. Bares Geld, und um das geht es schließlich, sieht der Vermieter in diesem Fall noch lange nicht. <hr size=1 noshade>


quote:<hr size=1 noshade>Der Umgang mit der Kaution
Hat der Mieter die (Bar-) Kaution gezahlt, ist der Vermieter verpflichtet, diese "von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen" (§ 551 Abs. 3 BGB ). Diese von Gesetzes wegen geforderte Trennung der Gelder ist konsequent vor dem Hintergrund, dass die Kaution praktisch immer noch Geld des Mieters ist, das nicht das Schicksal des sonstigen Vermietervermögens teilen soll. Man denke nur daran, dass der Vermieter stirbt oder Insolvenz beantragt. In diesen Fällen soll die Mietkaution weder in die Erb-, noch in die Insolvenzmasse fallen. Der Vermieter sollte diese Trennung von eigenem Vermögen und Kaution ernst nehmen. Der Mieter hat nicht nur einen - ggf. klageweise durchsetzbaren - Anspruch auf diese Trennung, sondern der Vermieter kann sich unter Umständen sogar strafbar machen, wenn er die getrennte Anlage der Mietkaution unterlässt (Untreue gem. § 266 StGB ). In der Praxis kann die Anlage der Kaution ein Problem sein. Vor dem Hintergrund, dass eine richtig angelegte Kaution dem Vermieter die jederzeitige und ungehinderte Zugriffsmöglichkeit auf das Geld gewährleisten muss, ist die nächstliegende Anlageform natürlich, dass der Vermieter über die Kaution ein besonderes Sparbuch anlegt, dass auf seinen Namen ausgestellt ist und in seinem Besitz bleibt die Qualität des Geldes als Mietsicherheit wird durch einen entsprechenden Eintrag im Sparbuch dokumentiert. Andere Anlageformen, wie gemeinsame Verfügungsbefugnis von Mieter und Vermieter, Sparbuch auf den Namen des Mieters ausgestellt und im Besitz des Vermieters oder umgekehrt, sind für den Vermieter nachteilig, weil er dann nicht ungehindert über das Geld verfügen kann. Diese Anlageform hat aber den "Haken", dass das Sparkonto der Zinsabschlagssteuer unterliegt. Weder der Mieter kann hierüber einen Freistellungsauftrag erteilen - er ist nicht Kontoinhaber -, noch der Vermieter - es ist nicht "sein Geld" -. Die Folge ist, dass 30 % der ohnehin schon mageren Sparbuchzinsen zum Finanzamt wandern. Betragsmäßig macht das zwar in der Regel nicht viel aus, ärgerlich ist es aber schon.

Als Ausweg bietet sich hier folgende Konstruktion an: Das Sparbuch wird auf den Namen des Mieters ausgestellt, dieser unterschreibt insoweit eine Verpfändungserklärung zugunsten des Vermieters und beide Dokumente werden dem Vermieter übergeben, damit dieser unter deren Vorlage von dem Konto Geld abheben kann. Diese Lösung hat den Vorteil, dass der Mieter das Konto in seinen Freistellungsauftrag einbeziehen kann. Der Vermieter muss hier aber aufpassen. Nicht alle Bankformulare sind so gut ausgearbeitet, dass sie es ihm ermöglichen, von dem Mieter-Sparbuch Geld in beliebiger Höhe bis zum Höchstbetrag abzuheben, wenn er es für richtig hält. Im Zweifelsfall ist der Vermieter gut beraten, wenn er vor Anlage der Kaution das entsprechende Bankformular durch seinen Haus&Grund-Ortsverein überprüfen lässt.
<hr size=1 noshade>


-- Editiert von Franceska am 12.06.2005 01:27:33

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#2
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Hallo,

die Antwort von Franceska ist zwar lang, geht aber an der Fragestellung vorbei. ;)

In welcher Form die Sicherheit geleistet werden muss, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Da der Vermieter i.d.R. die Vertragsunterlagen stellt, bestimmt er somit auch die Kautionsform, meistens wird er eine Barkaution verlangen. Ist eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter weder zur Übergabe eines Sparbuchs noch zur Stellung einer Bürgschaft noch zu anderen Formen der Sicherheitsleistung berechtigt.

Es bleibt den Parteien allerdings unbenommen, eine andere Kautionsform zu vereinbaren.

MfG Gruwo

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Knuba
Status:
Praktikant
(847 Beiträge, 211x hilfreich)

Das sehe ich anders. Mein Vermieter verlangte immer Barkautionen und hat sie ohne unseres Wissens, alle ausgegeben. Jetzt befindet er sich in finaziellen Schwierigkeiten und ich bin die Einzige, welche sogar bis zum Gericht gehen musste um zu erfahren, wo meine Kaution ist. Er sagte immer wieder, sie sei getrennt von seinem Vermögen. Hat er deshalb sein Miet-/Vermögenskonto als Kautionskonto vor Gericht angegeben, oder tut Dummheit wirklich nicht weh?

Deshalb bin ich in dieser Hinsicht ein gebranntes Kind. Bekannte von mir, welche selber Vermieter sind, legen das Geld umgehend getrennt für jeden Mieter auf ein Sparbuch. Auf meine Frage, was wäre wenn ich gleich ein Sparbuch selber bringe sagten die mir, ich hätte denen damit einen Gang zur Bank erspart. Es kommt halt immer auf den Vermieter an, auch was die Rückzahlung der Kaution angeht. Mein Vermieter sucht immer Ausreden, die Kaution nicht zurückzahlen zu müssen. Ist klar, er hat sie nicht mehr. Ein anderer Vermieter von mir, gab mir das Sparbuch nach nur zwei Wochen zurück. :)

quote:<hr size=1 noshade>Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt zu halten. Er darf sie also nicht einfach auf sein normales Konto einzahlen und dann im Rahmen seines nächsten Urlaubs verfrühstücken. Vielmehr muss er ein separates Konto oder noch besser ein Sparbuch anlegen, auf dem dieses Geld separat verwahrt wird. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu tragen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam, § 551 Abs. 4 BGB .

Nach dem Gesetz muss die Kaution zinsgünstig angelegt werden. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird, § 551 Abs. 3 S. 1 BGB . Allerdings ist es seit dem 1.9.2001 gesetzlich möglich, dass die Mietparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren, die aber grundsätzlich Erträge bringen muss. Z.B. kommen als Anlageformen festverzinsliche Wertpapiere oder Aktien in Frage. Das ist natürlich - je nach Anlageform - für beide Vertragsparteien mit einem Risiko verbunden. Werden Aktien plötzlich weniger Wert, verringert sich die Sicherheit aus Sicht der Vermieters. Und der Mieter bekommt am Ende des Mietverhältnisses weniger Geld zurück. <hr size=1 noshade>

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
meharis
Status:
Praktikant
(531 Beiträge, 68x hilfreich)

Franceska: jain.

Zuerst gilt, wie Gruwo bereits erwähnt hat, das vertraglich vereinbarte. Wird diese als Barkaution vereinbart, so muss diese auch so erbracht werden. Der Vermieter wiederum, muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen. Wenn Du keine Quittung oder desgleichen bekommst, bzw. wenn Du Zweifel an der Richtigkeit hast - geh mal zu deinem Bankberater, der kann Di weiterhelfen um die Vermögensverhältnisse des Vermieters aufzuklären. HIlft dies auch nicht, dann eben vor Gericht - ja, es gibt schwarze Schafe.

Ferner, kann man selbstverständlich auch bei vertraglichen Vereinbarungen anderweitige Vereinbarungen terffen, im gegenseitigen Einvernehmen, aber bis dem so ist, ist der Mietvertrag für beide Parteien bindend, und der entscheidende Punkt ist, dass der Vermieter zwar auf wünsche des Mieters eingehen kann aber nicht muss.

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