Kalte Räumung verboten

Von Rechtsanwältin

Dr. Elke Scheibeler

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Schwerpunkte: Fachanwalt Arbeitsrecht, Insolvenzrecht, Miet und Pachtrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht.

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Der Vermieter haftet für die Folgen einer eigenmächtigen Wohnungsräumung, sogar nach wirksamer Kündigung und bei unbekanntem Aufenthalt des Mieters. Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 14.07.2010, AZ VIII ZR 45/09 klargestellt.

In dem entschiedenen Fall war ein Mieter mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde sogar von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem er mit zwei Mieten in Rückstand war, kündigte die Vermieterin seine Wohnung fristlos und nahm sie in Besitz. Die Wohnungseinrichtung wurde teilweise entsorgt und teilweise eingelagert.

Nachdem der Mieter zurück war, machte er mit Erfolg Schadenersatz wegen der entsorgten, verschmutzten oder beschädigten Gegenstände geltend. Der BGH führte aus, dass die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB ist. Auch nach wirksamer Kündigung muss der Vermieter sich einen gerichtlichen Räumungstitel verschaffen und die Räumung mittels eines Gerichtsvollziehers durchführen. Bei einem Mieter unbekannten Aufenthalts müsste eine öffentliche Zustellung herbeigeführt werden.

Den Vermieter trifft bei der eigenmächtigen Räumung eine Obhutspflicht bezüglich des Inhaltes der Wohnung. Hierzu gehört auch, dass ein Bestandsverzeichnis der Einrichtung erstellt und deren Wert festlegt. Tut er dies nicht, muss er im nachfolgenden Prozess die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen sind oder beschädigt wurden. Ein fehlendes Bestandsverzeichnis führt also dazu, dass dem Mieter der Beweis dafür, dass ein bestimmter Gegenstand in der Wohnung war und vom Vermieter nicht eingelagert oder beschädigt wurde, erleichtert wird.