Der Bundesgerichtshof hat kürzlich erneut darauf hingewiesen, dass Mieter, die einen befristeten Mietvertrag mit einer Verlängerungsoption vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 abgeschlossen haben, nicht von den Änderungen der Mietrechtsreform profitieren können (BGH, Beschluss vom 20.06.2007, Aktenzeichen - VIII ZR 257/06 -).
In dem konkret entschiedenen Fall hatten die Parteien im Jahre 1991 einen Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen. Der Mietvertrag war befristet, also auf eine bestimmte Zeit geschlossen. Zusätzlich enthielt er eine Verlängerungsklausel die beinhaltete, dass sich er sich um jeweils ein Jahr verlängert, wenn er nicht mit der gesetzlichen Frist zum Ablauftermin gekündigt wird.
In einer Fußnote wurde zusätzlich auf die im Jahre 1991 noch gültigen Kündigungsfristen des § 565 BGB a.F. verwiesen. § 565 Abs. 2 BGB a.F. sah eine Verlängerung der Kündigungsfrist auch für den Mieter abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses vor.
Der Mieter ging jedoch davon aus, dass seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform die neu eingeführte einheitliche dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter gemäß § 573c BGB auch für ihn gilt und kündigte Ende September 2004 zum 31.12.2004.
Der Vermieter jedoch erkannte diese Kündigung nicht an.
Der Bundesgerichtshof bestätigte wieder einmal die Ansicht des Vermieters. Ein zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 bereits bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, könne nur zu dem im Vertrag vereinbarten Termin gekündigt werden.
Es sei gerade nicht so, dass der Verweis im Mietvertrag auf die gesetzlichen Kündigungsfristen bedeute, dass die jeweils zum Zeitpunkt der Kündigung gültige gesetzliche Kündigungsfrist anzuwenden sei. Bei einem Mietvertrag mit einer festen Laufzeit sei der Mieter vielmehr erst zum Ablauf der vereinbarten Fristen kündigungsbefugt. Vor dem Ablauf der im konkreten Fall vereinbarten Jahresfrist, um die sich das Mietverhältnis stets verlängerte, komme es überhaupt nicht auf die jeweilige Kündigungsfrist an.
Für die Parteien eines solchen, mit der Mietrechtsreform abgeschafften Zeitmietvertrages über Wohnraum mit Verlängerungsklausel bedeutet dies, dass weiterhin das alte Mietrecht in seiner bis zum 31.08.2001 geltenden Form anzuwenden ist.
Das gilt selbst dann für die Verlängerungen des Vertrags, die erst nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform stattgefunden haben. Voraussetzung ist allerdings, dass nach der Verlängerung des Mietverhältnisses ebenfalls wieder ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit gegeben ist, also sich der Mietvertrag z.B. jeweils um ein Jahr verlängert.
Mr.Wong
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