Kündigung bei unpünktlichen Mietzahlungen: Abmahnung erforderlich!

Von Rechtsanwalt

Andreas Schwartmann

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Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters stellen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs einen Grund zur (fristlosen) Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter dar. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Grundmiete oder die Betriebskostenvorauszahlungen unpünktlich gezahlt werden. Üblicherweise zahlt der Mieter ohnehin beides zusammen.

Nach den meisten Mietverträgen muss die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein - fehlt eine solche vertragliche Regelung, ergibt sich dieser Zahlungstermin aus § 556b BGB. Verstreicht diese Zahlungsfrist nun, ohne dass der Mieter dafür einen rechtfertigenden Grund vorbringen kann, ist die Mietzahlung unpünktlich. Der Vermieter muss dies nicht hinnehmen. Auch wenn er über einen längeren Zeitraum unpünktliche Mietzahlungen duldet, stellt die unpünktliche Zahlung weiterhin eine Vertragsverletzung dar, da eine stillschweigende Vertragsänderung in der Regel auch bei Duldung ausscheidet.

Zahlt der Mieter nachhaltig die Miete unpünktlich - was bei mindestens sechs unpünktlichen Zahlungen im Jahr der Fall sein dürfte - stellt dies einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB dar, wenn durch das Zahlungsverhalten des Mieters das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien nachhaltig zerstört ist und dem Vermieter deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Kündigung muss allerdings eine Abmahnung vorausgehen, in der dem Mieter die Beendigung des Mietvertrages angedroht wird, wenn er sein vertragswidriges Zahlungsverhalten nicht abstellt.

Das Landgericht Berlin musste sich nun als Berufungsgericht mit der Frage befassen, ob eine solche Abmahnung "verbraucht" sein kann, wenn der Mieter danach über einen längeren Zeitraum pünktlich die Miete zahlt und der Vermieter bei einem weiteren Verstoß sofort kündigt.

In dem entschiedenen Fall (LG Berlin, Urteil vom 27.3.2008 - 62 S 412/07) hatte der Mieter im Jahr 2004 die Miete 3 Mal unpünktlich gezahlt, im Jahr 2005 kam es zu 6 verspäteten Mietzahlungen. Der Vermieter hatte den Mieter deshalb im Jahr 2005 mehrfach abgemahnt, zuletzt im Juli und im August 2005. In der Folge zahlte der Mieter die Mieten bis Dezember 2005 pünktlich. Die Mieten für Januar und März 2006 wurden dann wiederum unpünktlich gezahlt. Der Vermieter kündigte daraufhin am 31.3.2006 das Mietverhältnis fristgerecht zum nächstmöglichen Termin und erhob Räumungsklage, nachdem der Mieter nicht auszog.

Das Landgericht hielt die Kündigung für unwirksam. Die Verspätungen im Januar und März 2006 seien nicht Gegenstand einer Abmahnung gewesen. Die Abmahnungen aus 2005 reichten für eine Kündigung aber nicht aus, denn diese seien "verbraucht" gewesen. Eine Kündigung müsse nämlich in engerem zeitlichen Zusammenhang mit einer vorausgegangenen Abmahnung erfolgen. Daran fehle es hier, denn der Zeitraum von Juli 2005 (letzte missachtete Abmahnung) bis zur Kündigung Ende März 2006 sei zu lang, um noch einen "engeren zeitlichen Zusammenhang" zu sehen.

Vermieter sind nach dieser Entscheidung in einer misslichen Lage: Kündigen Sie bereits nach wenigen unpünktlichen Mietzahlungen, riskieren Sie, dass das Gericht die Vertragsverletzung als unerheblich ansehen und die Kündigung verwerfen. Warten Sie aber zu lange und kündigen erst nach einem weiteren Verstoß nach einigen Monaten, riskieren sie, dass das Gericht keinen engeren zeitlichen Zusammenhang zu vorher bereits abgemahnten Zahlungsverzögerungen mehr sieht und die Kündigung deshalb verwirft.

Unpünktliche Mietzahlungen sollten deshalb sicherheitshalber immer eindeutig und unmissverständlich mit Kündigungsandrohung abgemahnt werden. Wie bei Kündigungen gilt der Grundsatz: Lieber eine (berechtigte) Abmahnung zuviel, als eine zu wenig.

Die Kosten für eine anwaltliche Abmahnung bzw. Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen bzw. Zahlungsverzuges hat in der Regel der Mieter zu erstatten, so dass Vermietern, die den unpünktlichen Zahlungen ein Ende bereiten wollen, auf jeden Fall der Weg zum Anwalt anzuraten ist.