Jahresende und noch immer keine Eigentümerversammlung

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung, Verwalter, Jahreshälfte, Eigentümergemeinschaft

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Wie sich Eigentümer gegen untätige Verwalter wehren können

Das Jahr neigt sich dem Ende zu. Und dennoch gibt es viele Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen bis heute keine Eigentümerversammlung stattgefunden hat. Eigentümer warten daher vergeblich auf eine Einladung durch den Verwalter. Für die Eigentümer ist dies besonders misslich, denn schließlich benötigen sie selbst eine Jahresabrechnung für das vergangene Jahr, um einen Überblick über die entstandenen Kosten zu erhalten. Diese benötigt in der Regel der Steuerberater für die Steuererklärung. Insbesondere besteht bei einer vermieteten Eigentumswohnung die Verpflichtung, binnen Jahresfrist dem Mieter gegenüber eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Geschieht dies nicht, so kann eine Nachzahlung gegen den Mieter in der Regel nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden. Die Folge: Der Vermieter bleibt auf seinen Kosten sitzen.

Wie aber ist die gesetzliche Regelung? Kann und darf der Verwalter sich tatsächlich so lange Zeit lassen?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält leider keine festen zeitlichen Fristen. Aus §§ 21, 28 WEG ergibt sich lediglich die Verpflichtung des Hausverwalters, jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, einen Wirtschaftsplan für das laufende Kalenderjahr zu erstellen sowie die Kosten des vorangegangen Jahres abzurechnen ("Jahresabrechnung"). Wann dies zu geschehen hat, darüber schweigt sich das Gesetz allerdings aus.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
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Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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76829 Landau
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Ein erster Blick des betroffenen Wohnungseigentümers sollte der eigenen Teilungserklärung sowie dem abgeschlossenen Verwaltervertrag gelten. Nicht selten finden sich dort weitere Regelungen und Festlegungen über den Zeitpunkt der ordentlichen Eigentümerversammlung.

Ist dies nicht der Fall, so hilft die Rechtsprechung den Wohnungseigentümern. Grundsätzlich geht die obergerichtlichen Rechtsprechung nämlich davon aus, dass die Jahresabrechnung in den ersten drei bis maximal sechs Monaten des Folgejahres aufzustellen ist. (beispielhaft OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 887).

Noch etwas eiliger ist hierbei die Erstellung des Wirtschaftsplanes. Schließlich sind die Eigentümer nur bei einem wirksamen Wirtschaftsplan dazu verpflichtet, überhaupt Hausgelder an die Gemeinschaft zu zahlen. Fehlt es hierbei an einer so genannten Fortgeltungsklausel, endet die Wirksamkeit eines Wirtschaftsplanes mit seinem Geltungszeitpunkt. So kann ein Wirtschaftsplan für das Jahr 2013 die Eigentümer im Jahr 2014 nicht mehr zur Zahlung verpflichten, auch wenn insbesondere Hausverwalter dies gerne anders kommunizieren. Droht daher ein Wirtschaftsplan auszulaufen, so ist der Wirtschaftsplan grundsätzlich sogar noch im alten Jahr zu beschließen. Gilt der Wirtschaftsplan auch im neuen Jahr, soll gleichwohl möglichst zu Beginn der Abrechnungsperiode ein neuer Wirtschaftsplan aufgestellt werden.

Dies führt im Ergebnis dazu, dass die Hausverwaltung in den ersten 3 bis 6 Monaten eine Eigentümerversammlung einzuberufen hat. Dort muss über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan abgestimmt werden.

Rechte der Eigentümer - Was tun?

Wichtig für den einzelnen Eigentümer ist, dass jeder für sich genommen - ohne Beteiligung der übrigen Eigentümer - einen auch einklagbaren Anspruch gegen den Eigentümer hat, die Aufstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplanes zu verlangen. Zu diesem Zweck kann auch die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangt werden. Damit der Verwalter in Verzug gerät, sollte er nach dem vorgenannten Zeitraum zunächst aufgefordert werden, seiner Verpflichtung nachzukommen. Wird der Verwalter gleichwohl nicht tätig, befindet er sich in Verzug. Er haftet daher auf Schadensersatz und kann gerichtlich in Anspruch genommen werden. Die Kosten einer solchen Klage hat in der Regel der Verwalter zu ersetzen und zu erstatten.

Eilige Lösung: einstweilige Verfügung

Sollte die Situation sehr eilig sein, kommt auch eine einstweilige Verfügung in Betracht. Dies kommt insbesondere jetzt zum Jahresende in Betracht, wenn die fehlende Eigentümerversammlung oder Wirtschaftsplan zu besonderen Problemen führen kann.

Weigert sich der Verwalter übrigens, eine Versammlung einzuberufen, so kann hierfür auch der Verwaltungsbeirat zuständig werden. Es kann daher auch Sinn machen, diesen zu kontaktieren. Sollte auch dieser eine an sich notwendige Versammlung nicht einberufen, kann sich auch ein einzelner Eigentümer dazu ermächtigen lassen, eine Versammlung einzuberufen. Dies dürfte insbesondere bei kleineren Gemeinschaften sinnvoll sein, z.B. wenn gar kein Verwalter vorhanden ist oder dieser seine Tätigkeit vollständig eingestellt hat.

Unsere Kanzlei hat bereits verschiedene Verfahren gegen Hausverwaltungen eingeleitet, die eine Eigentümerversammlung nicht rechtzeitig einberufen haben. Wahren Sie Ihre Rechte, Sie können grundsätzlich auf eine Eigentümerversammlung und Abrechnung in der ersten Jahreshälfte bestehen!

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel "Jahresende und noch immer keine Eigentümerversammlung" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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