Instandsetzungsrücklage / Sonderumlage?

Question

Wir haben Anfang 2010 eine Eigentumswohnung gekauft. Laut den übergebenen Unterlagen gab es eine Instandhaltungsrücklage von rd. 14.500,-- € und eine Sonderumlage zur Finnazierung der Dachreparatur von 18.500,-- €. Die Arbeiten konnten in 2009 nicht mehr durchgeführt werden und stehen nun auf der Abrechnung für 2010. Dabei löst der Verwaltuer die Rücklage (14.500,--) korrekt auf. Die Sonderumlage behandelt er jeoch so, als wenn es eine "normale" Hausgeldzahlung wäre. Das hat zuz Folge, dasss er die Kosten für die Dachreparatur gegen die alte Eigentümerin bis 28.2. und gegen uns ab 1.3. anteilig abrechnet. Die Inst.Rücklage ebenso. Die Sonderumlage wird daher so verrechnet, dass sie an die Alteigentümerin zurückgezahlt wird. Damit kommen auf uns Kosten zu, die nie abzusehen waren. Wir gingen (zusammen mit der Verkäuferin) davon aus, dass die Sonderunlage in die Abrechnung der Dacharbeiten fließt und somit, wie die Inst.Rücklage úns (auch) zusteht?

Bin ich da falsch? Im WEG-Kommentar (Bärmann) habe ich dazu nichts gefunden. Wo, ohne glecih zu einem Anwalt zu laufen, kann ich dazu was finden?

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Thorsten D. · Answer

Bei Sonderumlagen kommt es einzig und allein darauf an zu welchen Zeitpunkt die Zahlung "fällig" wird.

Als Beispiel :

Wird beschlossen dass die SU am 1.4.2009 zu zahlen ist, und ihr kauft die Wohnung am 1.5.2009, dann hat der Verkäufer die SU zu zahlen.

Wird beschlosen dass die SU nach Abruf durch den Verwalter zu zahlen ist, wird sie erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.

An Eurer Stelle sofort das Protokoll der Versammlung ansehen auf der diese SU beschlossen wurde, und den Beschlusstext auch noch mal in der Beschlussammlung gegenlesen.

Generell ist das was der Verwalter momentan macht schlicht falsch, poste aber einfach mal den Beschlusstext zu dieser SU hier im Thread, dann können ich und andere auch etwas mehr dazu sagen

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

Mauseschnuffel · Answer

Im Protokoll wurden keine Summen genannt. Dort steht nur:
"Einstimmig beschließt die WE, dass der Auftrag an die Fa. AAA mit einer verlängerten Gewährleistung nach BFG vergeben werden soll. Nach 5 Jahren soll die zusätzliche Gewährleistung der Fa BBB in Anspruch genommen werden. "
Dazu gibt es ein Angebot der Fa.AAA über 32.700,-- €. Im nächsten Beschluss steht dann:
"Einstimmig beschließt die WE die Sonderumlage in Höhe von 18.500,-- €. Die Zahlung soll bis spätestens zum 20.10.2009 erfolgen."
Dann gibt es ein Anforderungsschreiben der Verwaltung. mit der Überschrift "SONDERUMLAGE" Wohnung Nr.: 3
"Dachsanierung 18.500,-- 1000 Ihr Anteil 125,19 = € 2.316,02"
Die Zahlungen wurden dann (mehr oder weniger) pünktlich geleistet.

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Thorsten D. · Answer

quote:Im nächsten Beschluss steht dann:  "Einstimmig beschließt die WE die Sonderumlage in Höhe von 18.500,-- €. Die Zahlung soll bis spätestens zum 20.10.2009 erfolgen."       Nun, dann ist doch alles geritzt, mit diesem Beschluss wurde eine Fälligkeitsregelung getroffen.  Dies bedeutet : Wer am 20.10.2009 als Eigentümer im Grundbuch stand hat die SU an die Gemeinschaft zu bezahlen.    Zur Erklärung :  Eine SU ist nichts anderes als eine Erhöhung des bestehenden Wirtschaftsplanes&lpar;also der Plan in dem die SU beschlossen und fällig wird&rpar; und ist in diesem wie eine Hausgeldrate anzusehen.  Entsprechend ist die SU auch in die Abrechnung des betreffenden Jahres einzustellen.    Beispiel für Sanierung in 2009:  12 x Hausgeldrate a 100 Euro  1 x SU fällig 10/2009 anteilig 1000 Euro    In der Abrechnung aufzuführende Hausgeldzahlung : 2200 Euro  sofern alles bezahlt !    Wird die SU nicht komplett bezahlt hat der Eigentümer normalerweise einen Nachzahlungsbetrag in seiner Abrechnung, und diesem selbst bei einem Verkauf zu bezahlen.    Wird in 2009 die SU fällig und bezahlt, die Sanierung aber nicht durchgeführt und bezahlt, so hat der Eigentümer in der Abrechung, logischerweise, diese Summe als Guthaben stehen.  Um dann zu vermeiden dass die erhobene SU wieder ausbezahlt wird und bei tatsächlichem Beginn der Sanierung wieder erhoben werde müsste, sollte und muss beim Beschluss über die Abrechnung ergänzend beschlossen werden dass die SU-Beträge quasi irgendwo zwischengelagert werden.    Euch empfehle ich allerdings schnellstens den Gang zu einem versierten Anwalt      ----------------- "Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

Mauseschnuffel · Answer

Uns kann nichts passieren. Wir haben im Kaufvertrag festgehalten, dass Verkäuferin für die Kosten der Dachsanierung aufkommen muss. Nur so wie der Verwalter das nun machen will, bekommt die Verkäuferin das Geld zurück und ich muss es dort wieder einfordern. Andereseits sehe ich, dass das Geld nicht ausgezahlt werden darf, da der Käufer laut WEG ja alle Aktiva und Passiva des Verkäufers übernimmt. Ich habe gelesen, dass der Verkäufer alle Zahungen zu leisten hat, die anfallen, bis er aus dem Grundbucg gelöscht bzw. der Käufer eingetragen wird. Eine Hausgeldabrechnung geht immer nur an einen Eigentümer der Wohnung und zwar an den, der am Tag der Beschlussfassung im Grundbuch steht. Gegen (und für) den Verkäufer besteht seitens der WE keine Rechtsgrundlage. Ich vergleiche das mit dem Erbe. Der Verstorbene kann nicht überweisen und hat kein Konto mehr, auf das ich überweisen kann. Da stehen dann immer die Erben.
Über den Hinweis, dass ein Beschluss zu einem
"Zwischenlager" vorhanden sein müsste, kann ich nur schmunzeln. Bei dem Verwalter ist nichts vorhanden, was er nicht für unumgänglich hält, einschl. fehlender Beschlusssammlung. Steht sowas im WEG? Das kennt der Verwalter nur dem Namen nach.

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Thorsten D. · Answer

quote:Andereseits sehe ich, dass das Geld nicht ausgezahlt werden darf, da der Käufer laut WEG ja alle Aktiva und Passiva des Verkäufers übernimmt.       Das siehst du falsch, der Käufer trägt nur die Abrechnungsspitze, ausstehende Hausgeldzahlungen - und dazu gehört die SU - verbleibem beim Verkäufer. Die Rechtsgrundlage hierfür ergibt sich nämlich aus der Fälligkeit der SU, zu diesem Zeitpunkt stand der Verkäufer im Grundbuch.    Beschlusssammlung : WEG &#167; 24, Abs. 7 &plus; 8      ----------------- "Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

Mauseschnuffel · Answer

Momentmal, der Verkäufer stand zum Zeitpunkt des Beschlusses, der Fälligkeit und der Zahlung im Grundbuch und hat auch gezahl. Der Auftrag wurde zum selben Zeitpunkt vergeben aber erst ausgeführt und abgerechnet, nachdem der Eigentümerwechsel stattgefunden hat.
In der Abrechnung (nur die Pos. Dach und SU)muss m.E. stehen:
Kosten Dacharbeiten = 32.700,-- Anteil Wg. 5.000,--
Sonderumlage -18.500,-- Anteil WG. 2.400,--
Aufl.Inst.Rücklage -14.000,-- Anteil Wg 1.800,--
Abrechnungsspitze 800,--
zahlt der neue Eigentümer.
Auf der Abrechnung rechnet der Verwalter auf 10/12 tel Jahr für den neuen Eigentümer
Kosten Dacharbeiten = 32.700,-- Anteil Wg. 4.600,--
Aufl.Inst.Rücklage -14.000,-- Anteil Wg 1.400,--
Abrechnungsspitze 3.200,--
zahlt der neue Eigentümer.
Für den Alteigentümer wird eine Abrechnung für 2/12 tel Jahr erstellt und bei der Zahungssumme der Anteil der SU als Zahung gebucht und somit zurückgezahlt.

Der Verwalter will die SU also an den alten Eigentümer zurückzahlen und das ist m.E. nicht korrekt.

Selbst wenn das Geld beim Alteigentümer als Überschuss auf der Abrechnung 2009 stünde, die Abrechnung 2009 wurde erst nach der Grundbuchumschreibung verabschiedet und somit ist wieder der Käufer dran. Oder ?
Auf den Abrechnungen aus 2009 war die SU nicht erwähnt. Auf der Abrechnung 2009 war von dem Geld keine rede da ja alle wussten, dass die Rechnung für das Dach noch kommt.

-- Editiert am 05.04.2011 00:10

-- Editiert am 05.04.2011 00:19

Thorsten D. · Answer

quote:Kosten Dacharbeiten = 32.700,-- Anteil Wg. 5.000,--  Sonderumlage -18.500,-- Anteil WG. 2.400,--  Aufl.Inst.Rücklage -14.000,-- Anteil Wg 1.800,--      habt ihr da verschiedene umlageschlüssel ??    quote:Selbst wenn das Geld beim Alteigentümer als Überschuss auf der Abrechnung 2009 stünde, die Abrechnung 2009 wurde erst nach der Grundbuchumschreibung verabschiedet und somit ist wieder der Käufer dran. Oder ?       richtig, da die SU wie eine Hausgeldzahlung zu werten ist, stünde euch auch der Überschuss zu.      Wie gesagt, geht zum Anwalt und lasst den die Sache anschauen      ----------------- "Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

Mauseschnuffel · Answer

Ich habe die Zahlen nur so am Rechner eingetragen ohne auf korrekte Zahlen zu achten, da es ja nur um das Prinzip ging. Bitte das zu entschuldigen. Den Weg zum Anwalt nehmen wir, sobald die EV das beschlossen hat. So lange haben wir (habe ich im Internet gelesen) keinen Anspruch auf Abänderung.
Dank für euren Rat. Das konnte m.E. auch nicht anders sein. (Allgemein gesprochen) Wenn dem Käufer in den Kaufverhandlungen nachgewiesen wird, dass für eine Instandsetzung neben der Rücklage Geld eingesammelt wurde und er daher für diese Arbeiten nicht zahlen muss, dann wird er dieses Risiko im Kaufvertrag auch nicht absichern. Wenn dann (nur weil ein Jahreswechsel dazwischen liegt) das Geld an den Verkäufer zurückgeht, dann hätten schon einige wegen arglistiger Täuschung geklagt. In unserem Fall waren die Arbeiten ja für das Vorjahr geplant und noch nicht erledigt. Somit hätte der Verkäufer gewusst, dass er das Geld zurückbekommt und somit den Kaufpreis zu seinen Gunsten manipulieren können.

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Instandsetzungsrücklage / Sonderumlage?

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