Instandhaltung vs Wartung - WEG Teilungserklärung

20. Juni 2016 Thema abonnieren
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Cloud7
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Frischling
(3 Beiträge, 3x hilfreich)
Instandhaltung vs Wartung - WEG Teilungserklärung

Unklarheit besteht bei dem Begriff „Instandhaltung". Zählt die Wartung zur Instandhaltung oder zu den Unterhaltungskosten?

In der Teilungserklärung steht folgender Satz: „Die Erdgeschossraumeigentumseinheiten sind an den Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung der Aufzugsanlage nicht beteiligt, wohl aber an den Unterhaltungskosten (Strom, Reinigung, usw.)"

Bereits bei der ersten Hausgeldabrechnung der neuen WEG habe ich die Kosten für Aufzugswartung kritisch angesprochen, mit dem Hinweis, dass die Wartung nach DIN 31051 zur Instandhaltung gehört. Der alte Verwalter hat dies mit dem Hinweis zurückgewiesen, dass die Wartung des Aufzugs keine Instandhaltung ist. Der neue Verwalter stimmt mir zwar zu, dass nach DIN 31051 die Wartung zur Instandhaltung gehört, jedoch der Absatz in der Teilungserklärung schwammig formuliert und Auslegungssache ist. Nach seinem Verständnis gehört die Wartung nämlich ebenfalls zu den Unterhaltungskosten.
Nach meinem Verständnis sind Unterhaltungskosten z.B. Strom, Reinigung, Notruf (Gebühr für Telefonanschluss zum Notruf) und TÜV.

Beim Wohnungskauf haben wir den Verkäufer auf den Punkt in der Teilungserklärung angesprochen. Der Verkäufer meinte, die EGW werden an Wartung und Reparatur/Instandsetzung nicht beteiligt.

Die EGW hat den größten MEA und damit höchsten Kostenanteil. Die Aufzugswartung wird in der Hausgeldabrechnung mit MEA berechnet.

Kann die Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung den Satz per Beschlussfassung ändern z.B. das die Kosten der Aufzugswartung z.B. auf die Wohneinheiten umgelegt werden?

Bei der Recherche im Internet bin ich zu diesem Thema bisher nicht eindeutig fündig geworden. Vielleicht kann mir hier jemand helfen.

Gruß

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4 Antworten
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#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Es kommt immer mal wieder vor dass unterschiedliche Gesetze, Verordnungen oder DIN-Vorschriften den gleichen Begriff nutzen, jedoch unterschiedlich definieren/nutzen. Eine eindeutige Klärung kann im Zweifel nur vor Gericht erfolgen.

Zunächst ist richtig, dass die Wartung begrifflich unter Instandhaltung fällt, da hierunter Maßnahmen zu verstehen sind, die dem Erhalt der Gebrauchsfähigkeit dienen (wie auch in der DIN definiert).
Andererseits unterscheidet gerade § 16 WoEigG zwischen Betriebskosten i.S. §556 BGB und Instandhaltung/Instandsetzung i.S. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WoEigG .
Nun sind Betriebskosten i.S. §556 BGB (und im weiteren näher definiert in der BetrKV) Kosten, die "dem Eigentümer ... durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch ... der ... Anlagen ... laufend entstehen." Laufend entstehen bedeutet regelmäßig wiederkehrend.
Dazu gehören gem. § 2 Nr. 7. BetrKV : "die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage" Dies entspricht inhaltlich wiederum der Wartung und Inspektion (siehe DIN).

Demzufolge: Inspektion und Wartung sind Betriebskosten i.S. BetrKV und § 556 BGB und damit auch Betriebskosten i.S. § 16 Abs. 3 WoEigG . Betriebskosten sind damit keine Instandhaltung und Instandsetzung i.S. § 16 Abs. 4 WoEigG i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 . Begrifflich sind Unterhaltungskosten und Betriebskosten gleichzusetzen (siehe auch BetrKV)

Aufzupassen ist bei sogenannten Vollwartungsverträgen, in diesen ist der Kostenanteil für Instandhaltung und Instandsetzung gesondert auszuweisen und auch abzugrenzen. Beim klassischen Inspektions- und Wartungsvertrag dagegen werden im Rahmen der Wartung ausgeführten Reparaturen ohnehin separat berechnet.

Zitat:
Nach seinem Verständnis gehört die Wartung nämlich ebenfalls zu den Unterhaltungskosten.
Dem ist nach meiner Auffassung zuzustimmen.

Zitat:
Kann die Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung den Satz per Beschlussfassung ändern z.B. das die Kosten der Aufzugswartung z.B. auf die Wohneinheiten umgelegt werden?

Da die Aufzugswartung nach meiner Auffassung zu den Betriebskosten gehört, kann die Kostenverteilung gem. §16 Abs. 3 WoEigG durch Beschluss mit einfacher Mehrheit geändert werden, soweit ein anderer Verteilungsschlüssel einer ordnungsgemäßen Verteilung entspricht.
Soweit die Wartung nach Deiner Auffassung zur Instandhaltung gehört sind die Hürden höher: die Kostenverteilung kann im Einzelfall (schon allein das steht im Widerspruch zur regelmäßig wiederkehrenden Wartung) abweichend geregelt werden, wenn der abweichende Maßstab der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt (d.h. dem EG-Eigentümer ist die Aufzugsnutzung technisch nicht möglich). Für diesen Beschluss wird eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als die Hälfte der MEA benötigt.

Eine abweichende Vereinbarung (Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) könnt Ihr natürlich auch treffen, wenn Ihr alle Eigentümer zur notariellen Beurkundung bekommt.

Signatur:

lg.
R.M.

3x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Cloud7
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 3x hilfreich)

Vielen Dank für die ausführliche und gut verständliche Information. Aber was ist außer der Wartung noch genau mit der Begrifflichkeit "Instandhaltung" gemeint ist und gehört nicht zu den Betriebskosten?

Soweit mir bekannt ist, werden im Zuge der Wartungsarbeiten (kein Vollwartungsvertrag) bei Bedarf auch kleinere Reparaturen durchgeführt. Die Kosten müssten dafür doch dann separat ausgewiesen werden, da dies zur Instandsetzung zählt.

Gruß

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Aber was ist außer der Wartung noch genau mit der Begrifflichkeit "Instandhaltung" gemeint ist und gehört nicht zu den Betriebskosten?

Maßnahmen die der Erhaltung des Zustandes dienen, aber nicht regelmäßig wiederkehren (jährlich) anfallen, z.B. das Lackieren der Aufzugstüren.
Außerdem typische Schönheitsreparaturen, als Reparaturen und Ersatz von Teilen, die noch nicht defekt , aber einfach unansehnlich geworden sind und ausgetauscht werden. Das kann die Erneuerung des Bodenbelages oder eines stumpfen Spiegels oder der Austausch der Deckenbeleuchtung sein
Weiterhin Reparaturen und Ersatz von Teilen, die noch nicht defekt sind, aber bei Erreichen der Verschleißgrenze zum vorbeugenden Schutz vor Anlagenausfall ausgetauscht werden. Das kann typischerweise bei Aufzügen die Erneuerung der Tragseile oder der Umlenkrollen sein.

In Abgrenzung dazu steht die Instandsetzung, d.h. Reparatur oder Austausch defekter Anlagenteile: defekter Antriebsmotor, ausgefallene Steuerung oder (wir wollen es nie erleben!) gerissener Tragseile.

Zitat:
Soweit mir bekannt ist, werden im Zuge der Wartungsarbeiten (kein Vollwartungsvertrag) bei Bedarf auch kleinere Reparaturen durchgeführt. Die Kosten müssten dafür doch dann separat ausgewiesen werden, da dies zur Instandsetzung zählt.
In meiner Verwalterpraxis kenne ich das nicht anders, z.B. wenn Leuchtmittel der Deckenbeleuchtung oder ein defekter Taster usw. im Rahmen der Wartung gleich erneuert werden. Beim notwendigen Austausch größerer Verschleißteile (Umlenkrollen, Tragseile, Notstromakku ...) kommt zunächst ein Angebot, das separat beauftragt werden muss.
Typischerweise zahlt man die vereinbarte Wartung jährlich im Voraus, Kleinreparaturen im Rahmen der zumeist vierteljährlichen Wartungsintervalle werden nach Entstehen separat berechnet.

Signatur:

lg.
R.M.

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Cloud7
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 3x hilfreich)

Vielen Dank für die ausführliche und hilfreiche Erläuterung.

1x Hilfreiche Antwort

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