Innerhalb welcher Frist kann der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben und kann diese Frist verkürzt werden?

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Der Wohnungsmieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 BGB Abs. 3 S. 5 BGB).

Häufig wird die Frage gestellt, ob diese Frist auch verkürzt werden darf und im Mietvertrag vereinbart werden kann, dass die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter innerhalb der verkürzten Frist keine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend macht.

Roger Blum
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Eine Verkürzung der Einwendungsfrist würde den Mieter benachteiligen. Eine derartige Vereinbarung ist gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

§ 556 BGB gilt jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse. In Gewerberaummietverhältnissen wird eine Verkürzung der Einwendungsfrist sowie eine Regelung, wonach der Mieter die Abrechnung anerkennt, wenn der Mieter nicht innerhalb der verkürzten Frist Einwendungen erhebt, grundsätzlich für zulässig gehalten. Dies gilt auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sofern der Zeitraum nicht zu knapp bemessen ist (vier bis sechs Wochen) und die konkrete Abrechnung jeweils noch einmal auf die Frist hinweist (OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.3.2000, Az. : 10 U 160/97, in: ZMR 2000, 452, 454). Das Schuldanerkenntnis dürfte allerdings nur solche Einwendungen ausschließen, die der Mieter kannte oder hätte kennen müssen (BGH v. 18.1.2006, Az. : VIII ZR 94/05). Wie weit der Einwendungsausschluss im Einzelnen geht, ist noch nicht abschließend geklärt. Häufig wird auch streitig sein, ob der Abrechnungsfehler hätte gekannt werden müssen.

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